Долевое строительство: как не дать себя обмануть

Кайль Александр Николаевич

А вот с возможностью государственных и муниципальных предприятий выпускать жилищные сертификаты возникает вопрос. В соответствии со ст. 113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. В этой связи оно не может обладать земельным участком на праве собственности. В то же время в ГК РФ не содержится запрета государственному или муниципальному предприятию выступать в качестве арендатора земельного участка. В связи с изложенным при выпуске жилищных сертификатов этим субъектом должны учитываться требования

Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Итак, застройщик принял решение о привлечении денежных средств от дольщиков путем эмиссии денежных сертификатов. Если он является обществом с ограниченной ответственностью, то согласно ст. 31 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ, может провести эмиссию облигаций (жилищных сертификатов) не ранее третьего года существования общества при условии надлежащего утверждения годовой бухгалтерской отчетности за два завершенных финансовых года.

Если застройщик представляет собой акционерное общество, то он должен выполнить аналогичное требование в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ – выпустить облигации в сумме, превышающей величину уставного капитала, при отсутствии обеспечения третьих лиц также не ранее третьего года функционирования акционерного общества.

Для унитарного предприятия таких ограничений Федеральным законом от 14.11.2002 № 161-ФЗ не установлено, однако согласно ст. 24 этого Закона эмиссия облигаций унитарным предприятием может быть произведена только по согласованию с собственником имущества унитарного предприятия объема и направлений использования привлекаемых средств.

Для застройщика эмиссия жилищных сертификатов (облигаций особого вида) представляет собой согласно ст. 816 ГК РФ вид займа денежных средств.

В соответствии с п. 2.1.1 Стандартов эмиссии ценных бумаг процедура эмиссии облигаций (жилищных сертификатов) включает следующие этапы:

1) принятие решения, являющегося основанием для размещения сертификатов;

2) утверждение решения об их выпуске;

3) государственная регистрация выпуска;

4) размещение сертификатов;

5) государственная регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов или представление в регистрирующий орган (ФСФР России) уведомления об итогах выпуска.

Особо обратим внимание на то, что разрешенное застройщику привлечение денежных средств путем эмиссии денежных сертификатов не выводит его из-под действия Закона и не освобождает его от необходимости получить разрешение на строительство объекта недвижимости до начала эмиссии.

Порядок и условия заключения договора об участии в долевом строительстве

К существенным условиям договора долевого строительства, которые в обязательном порядке должны в нем присутствовать, относятся.

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией). Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82, не конкретизированы.

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору обычно выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

2. Срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Срок передачи является

одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В ст. 6 Закона содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом норма сконструирована таким образом, что в соответствии с ее буквальным толкованием нарушением будут только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором. Если же объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства ранее срока, указанного в договоре (а такие случаи встречаются в практике), это не будет являться нарушением застройщиком взятых на себя обязательств. В то же время, данное положение не согласуется с п. 3 ст. 8 Закона, в соответствии с которым после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Причем, представляется, что в договоре должна быть не только указана сама возможность досрочной сдачи, но и установлены ее возможные сроки.

Кроме того, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Однако данное положение также имеет свои особенности. Так единый срок сдачи объекта долевого строительства может распространяться, как на весь объект долевого строительства, так и на его отдельные части – блок-секции.

Блок-секцией может быть не любая часть здания, а только та, которая отвечает предусмотренным Законом требованиям. Она должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.

Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени. Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст. 753 ГК РФ: «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами». На практике это оформляется подписанием акта по форме № КС-14 [8] .

8

См. Постановление Госкомстата РФ от 30.10.1997 № 71а (ред. от 21.01.2003) «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве»

Таким образом, изначальным документом, позволяющим застройщику начать передачу объекта долевого строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

До принятия Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. процесс подписания акта государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждения занимал от шести до восьми месяцев. К сожалению, в период действия нового Градостроительного кодекса РФ, который был призван улучшить данную процедуру, ситуация особо не изменилась. Как и ранее, большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.