Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Калифорнийская налоговая служба (самая агрессивная из всех) имеет на этот счет свое мнение. Если в рамках одного серийного ТОО вы пытаетесь объединить два объекта собственности, то налог в размере 800 долларов берется с каждого объекта, словно речь идет о двух отдельных ТОО.
Разумеется, учреждая два отдельных ТОО, вы можете быть уверены, что каждый из них имеет надежную защиту. Это лучше, чем надеяться, что в один прекрасный день суд все же придет к выводу, что эта запутанная и несовершенная концепция серийного ТОО действительно имеет смысл.
Возьмите на заметку
Держитесь
Недавно Американская ассоциация адвокатов собрала лучших юристов страны, чтобы проанализировать состояние дел в этой области. Рассмотрев понятие серийного ТОО, они отказались одобрить саму концепцию такой формы собственности. Держитесь подальше от консультантов, которые пытаются уговорить вас воспользоваться такой не проверенной на практике формой собственности, как серийное ТОО.
Правило № 9: Переведите титул собственности на юридическое лицо, или Что может случиться, если вы этого не сделаете
Итак, вы учредили одно или несколько ТОО, чтобы защитить свою недвижимость, и аккуратно оформили все документы в государственных учреждениях. Вы утвердили и подписали операционное соглашение о порядке функционирования ТОО, подписали протокол учредительного собрания и выдали свидетельства членам товарищества. Все важные документы собраны вместе, подшиты и хранятся в надежном месте.
Помните, что у вас должны быть все эти документы. Остерегайтесь дельцов, которые готовы за 99 долларов подготовить вам полный комплект учредительной документации, но при этом не снабжают вас ни операционным соглашением, ни протоколом собрания, ни свидетельствами. Наша фирма берет за такие услуги 695 долларов (или меньше, если у вас заключено партнерское соглашение с компанией «Rich Dad»), но зато все документы при этом оказываются в наличии и составлены они в соответствии с вашими особыми пожеланиями. Кроме того, на протяжении этого процесса вы получаете постоянные телефонные консультации.
Возьмите на заметку
Учредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.
Можно ли считать, что процесс завершен?
Вправе ли вы полагать, что ваша недвижимость уже защищена? Пока нет. Учредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.
Вы должны подготовить передаточный акт на собственность, например на ваш четырехквартирный дом, от физического лица Джона Джонса товариществу с ограниченной ответственностью «Jones Real Estate LLC».
При этом у вас может возникнуть несколько вопросов.
Схема 6.12
Во-первых: «Облагается ли эта операция налогом? Будут ли федеральное налоговое ведомство и налоговая служба штата требовать с меня какие-то деньги?» Ответ: «Нет». Это не продажа имущества, а только передача. Вы не получаете за эту операцию никаких денег, а лишь передаете имущество от себя (как физическое лицо) себе же (как единоличному собственнику
Недвижимость передается в собственность товариществу по базовой стоимости, то есть по цене первоначального приобретения. Она остается неизменной. Например, если за свой четырехквартирный дом вы заплатили 250 тысяч долларов, то эта же стоимость указывается и в титуле собственности, оформленном на ТОО. Такая операция не дает вам дохода, а если его нет, то не может быть и речи о подоходном налоге.
Если впоследствии Джон Джонс решит включить в свое ТОО новых участников, то в этом случае ему, возможно, придется уплатить налог. Проконсультируйтесь со своим юристом прежде, чем осуществлять какие-то изменения в праве собственности.
Следующий вопрос: «Надо ли что-то платить за передачу собственности?» Ответ: «Смотря где вы живете».
Сбор за передачу права собственности, базирующийся на ее стоимости, имеет разную величину. Во многих штатах из этого правила есть исключения и льготы. Если вы, к примеру, передаете собственность от себя как от частного лица себе же как владельцу ТОО, то оплата отсутствует. Проконсультируйтесь со своим юристом по поводу местного законодательства.
Правда, некоторые штаты идут на хитрость. В Неваде вы можете бесплатно передать право собственности своему ТОО. Но если происходит обратная передача от ТОО частному лицу, то уплачивается сбор. Такая ситуация может возникнуть, когда вы собираетесь провести рефинансирование и кредитор настаивает на том, чтобы собственность была оформлена лично на ваше имя. Не идите на поводу у таких кредиторов. Они, конечно, будут аргументировать свое требование тем, что у них не остается гарантий безопасности, если право собственности оформлено на ТОО. Но это чушь. Даже если собственником недвижимости является ТОО, у кредитора остается ваша личная гарантия, и он является кредитором первой очереди точно так же, как если бы собственность была оформлена на ваше имя. Он одинаково защищен в обеих ситуациях. Поэтому ищите кредиторов, которые лучше подкованы в вопросах защиты собственности.
В штате Пенсильвания передача прав собственности является дорогостоящим мероприятием. За это там берут 2 процента от стоимости имущества. Таким образом, если ваша недвижимость оценивается в миллион долларов, а вы взяли под ее покупку кредит в 950 тысяч, то за передачу прав собственности товариществу с ограниченной ответственностью с вас все равно возьмут 20 тысяч (2 процента от одного миллиона). Увы.
Самый лучший выход из этой ситуации состоит в том, чтобы оформить титул на ТОО в момент покупки недвижимости. В этом случае у вас уже не будет необходимости передавать право собственности и платить за это.
Вы всегда найдете банкиров, которые не будут возражать, если имущество находится в собственности ТОО (или КТ).
Если уж зашла речь о банках и кредиторах, то возникает следующий вопрос: «Не расторгнут ли они кредитный договор, если я передам право собственности на недвижимость?» Мне не раз приходилось слышать о подобных действиях банкиров, когда титул переоформляется на ТОО. Вследствие своего недомыслия они полагают, что таким образом вы пытаетесь укрыть от них имущество и уклониться от выполнения обязательств по договору. Как уже было сказано, если у кредитора есть ваша личная гарантия, то он защищен, независимо от того, кто является собственником недвижимости.