Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
«Американский экономист Луис Келсо, прославившийся своей идеей распределения пакетов акций между работниками предприятий, говорил: “Право на жизнь включает в себя право на хороший заработок. Невозможно хорошо зарабатывать, если 90 процентов товаров и услуг производятся рабочими, не владеющими капиталом, как это происходит в нашем индустриальном обществе”».
Роберт Кийосаки выразил ту же мысль во время выступления в одной из бизнес-школ, демонстрируя
Вы можете заметить, что те, кто работает за деньги, находятся в самом низу пищевой цепи. На их долю достаются только крохи после того, как все остальные получили свои доходы. Заметьте также, что капиталисты находятся на самом верху пищевой цепи. Все остальные работают на капиталистов. Капиталисты основывают все предприятия, владеют и распоряжаются основной массой богатства. Они получают самые большие доходы и самые выгодные налоговые льготы. Но одновременно капиталисты берут на себя самый большой риск. И все же почему, имея право выбора, большинство предпочитает не становиться капиталистами, а работать по найму?
Работа за деньги – это самый тяжелый способ подняться вверх по экономической пищевой цепи. Если вы будете продолжать работать только за деньги, то никогда не вырветесь из круга крысиных бегов. Что является главным фактором экономической свободы? Это владение и управление капиталом. Если вы хотите из наемных работников перейти в статус капиталиста, то вам необходим капитал. Это ваша стартовая ставка. Он позволит использовать эффект рычага и двигаться вперед значительно быстрее.
С чего же начинать тому, кто не имеет капитала? Где найти свой первый стеклянный шарик?
Для этого есть три основных пути:
1) накопить деньги из своих заработков;
2) взять у кого-нибудь в долг;
3) собрать деньги среди инвесторов.
Давайте рассмотрим каждый из этих методов более детально.
Сбережения
Накопление капитала за счет экономии – это долгий и трудный путь, но он доказал свое право на жизнь еще с древнейших времен. В своей классической книге «Самый богатый человек в Вавилоне» Джордж Клейсон рассказывает историю, которая ясно демонстрирует, как можно за счет бережливости и готовности пойти на жертвы попасть из квадранта Р (работающие по найму) в квадрант С (работающие на себя) и даже в квадрант И (инвесторы). В Америке и других капиталистических странах иммигранты раз за разом доказывают, что, усердно работая даже за деньги, которых едва хватает на жизнь, и экономя на всем, довольно быстро можно прийти к капиталу и богатству. Каждый способен использовать какую-то часть своего труда для накопления стартового капитала точно так же, как и мне пришлось потрудиться, копаясь в земле, чтобы найти свой первый шарик. Однако независимо от того, сколько капитала вы сможете накопить своим трудом, ваш заработок всегда лимитируется количеством времени, которое вы проводите на работе. Если пользоваться только этим методом, то вы будете весьма ограничены и в темпах роста, и в средствах на жизнь.
Квадрант денежного потока
Займы
Учась в четвертом классе, я мог бы вступить в игру намного раньше, если бы мне пришло в голову взять у кого-нибудь шарик взаймы. Но как бы я вернул этот долг, если бы проиграл? Этот риск должен учитывать каждый, беря капитал в долг. Мой дедушка частенько говорил: «В долги можно влететь, а из долгов приходится выкарабкиваться!» Другими словами, набрать долгов очень легко, а вот выплачивать их обычно трудно. Любой заем имеет последствия, и их необходимо учитывать прежде, чем ставить свою подпись под кредитным договором. В большинстве случаев легче всего получить кредит сильному инвестору, имеющему солидные гарантии и залоги. Возврат кредита в строгом соответствии с условиями договора раскрывает ваш подлинный характер и навыки в бизнесе. Если вы научитесь обращаться с чужими деньгами, то у вас всегда будет в наличии достаточный капитал, с помощью которого можно реализовывать инвестиционные возможности.
Возьмите на заметку
Плохой бизнес охотится за деньгами, а деньги охотятся за хорошим
Термин «чужие деньги» приобрел большую популярность. Он относится как к заимствованному капиталу, так и собранному среди частных инвесторов. О чужих деньгах говорят порой с такой небрежностью и легкостью, словно для того, чтобы их добыть, достаточно только попросить. Тем не менее привлечение капиталов со стороны регламентируется строгими правилами и законами. Мне частенько приходится слышать от кредиторов: «Плохой бизнес охотится за деньгами, а деньги охотятся за хорошим бизнесом». В конечном итоге ваш успех в получении займов во многом зависит от ответа на два вопроса:
1. Насколько осуществима ваша идея?
2. Насколько ясно, лаконично, полно и убедительно изложена ваша просьба в кредитной заявке?
Давайте рассмотрим их подробнее.
Практическая осуществимость
Ваш проект должен быть прежде всего реальным, наполненным практичностью и здравым смыслом. Как определяется осуществимость проекта? Любой кредитор должен посмотреть на него и сказать: «По-моему, эта идея должна сработать». Перспективы прибыли оцениваются по реальным прогнозам, а не по журавлям в небе. Все предпосылки, положенные в основу проекта, должны соответствовать привычному порядку вещей в реальном мире. Результат не должен зависеть от вашего умения обращать воды вспять, ходить по воде или делать другие вещи, на которые не способны прочие люди. Что еще более важно, кредитор должен поверить, что именно вы способны выполнить эту работу. Если что-то раньше удавалось Дональду Трампу, то это еще не значит, что среднестатистический Джо способен повторить то же самое. Конечный итог должен быть предсказуем на основании знаний, умений, опыта и ресурсов вашей команды. Кроме того, проект должен быть рентабельным, то есть приносить деньги. В противном случае кто же станет рисковать своим капиталом ради ваших идей?
Кредитная заявка
Две из наших компаний занимаются выдачей кредитов под покупку недвижимости. Каждую неделю мы получаем десятки заявок на получение займов. Недавно по электронной почте мне пришла заявка от одного заемщика, состоявшая всего из шести строк, каждая из которых заканчивалась внушительной цифрой. Общая сумма заявки составляла 2,44 миллиона долларов. Больше в письме ничего не было. Ни информации о заемщике, ни перечня имущества, которым он располагает, ни стоимости недвижимости, которая может быть предоставлена в качестве залога. Честно говоря, подобные обращения для кредитора просто оскорбительны. Наши сотрудники едва справляются с горами бумажных и электронных посланий, поступающих каждый день. Если человек, претендующий на получение кредита, считает, что я буду водить его за руку, делать за него всю работу, выпрашивать необходимую документацию или часами разговаривать с ним по телефону, объясняя вопросы кредитной политики, то он либо наивен, либо ленив. Мы не рискуем своим капиталом ради подобных людей, а предпочитаем трудолюбивых, хорошо информированных и опытных заемщиков. В этом случае повышаются наши шансы получить свои деньги обратно. Чтобы не выглядеть перед кредитором полным дураком, не тратить попусту свое и чужое время и не сводить к нулю свои шансы на получение займа, не поленитесь составить подробную и удобочитаемую кредитную заявку. Другими словами, подготовьтесь как следует!
Как готовить кредитную заявку
Хорошая заявка на получение кредита для покупки недвижимости должна содержать, как минимум, следующие двенадцать позиций:
1. Краткая аннотация. В конспективной форме на одной страничке излагается суть заявки. Обычно она содержит следующие моменты:
2. а) фамилия, имя и контактная информация заявителя;
3. б) описание недвижимости, которая передается в залог (адрес, тип, возраст);
4. в) запрашиваемая сумма;
5. г) желательные условия кредита (процентное отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, кредитный процент, срок кредита, возможность досрочного погашения, если она вообще предусматривается).
6. Опись документов. Она позволяет кредитору быстро и удобно отыскать любую интересующую его информацию, не перелистывая всю папку. В ваших интересах также обозначить разделы подшивки цветными картонными вставками, что облегчает поиск документов. Чем проще доступ к присланной вами информации, тем выше вероятность, что ее прочтут и примут к сведению.