Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Если вам удалось привлечь капитал со стороны, пусть поначалу совсем небольшой, и умело распорядиться им, то слух об этом быстро распространится среди инвесторов. У ваших дверей выстроится очередь желающих поучаствовать в прибыльном предприятии. Для этого от вас потребуется только одно – всеми своими делами доказывать, что вы способны давать прибыль и вести себя порядочно с клиентами. Если вы преуспеете в этом, то капитал сам отыщет к вам дорогу. Однако помните: даже когда инвесторы приходят к вам «по знакомству», вы точно так же обязаны раскрывать перед ними всю информацию, которая требуется по закону.
Я знаю, что эти принципы эффективны, потому что сам применял их, создавая группу компаний с нуля, активы которых возросли за шестнадцать лет до многомиллионных значений.
Думаю, что не случайно, описывая динамику бизнеса, многие авторы прибегают к военным метафорам. Сразу же после выпускного вечера каждый студент сталкивается с конкурентами на корпоративном поле битвы. Здесь не берут пленных. Речь идет об экономической жизни или смерти, и каждый должен сам доказывать, что способен пользоваться выгодными возможностями, планировать наступление и выполнять план сражения в постоянно меняющихся условиях. Когда в декабре 1992 года я основал компанию «National Note», то представлял ее будущее совсем не так, как оно выглядит сегодня. Первоначально я планировал, что буду заниматься только брокерской деятельностью за комиссионные в интересах институциональных инвесторов. Это прямиком отправило меня в сектор С квадранта денежного потока. Вскоре я обнаружил, что многие институциональные покупатели слишком субъективны и непостоянны. Мне надоело, что они постоянно отвергают мои отличные предложения по причинам, которые представлялись просто капризом.
Задействовав свои собственные пенсионные сбережения и небольшие деньги, собранные среди родственников, друзей и клиентов, с которыми я поддерживал отношения в течение многих лет, я начал покупать недвижимость и вскоре заметил, что активы моей компании растут необычно быстрыми темпами. Мой бухгалтерский баланс с каждым годом становился все лучше. Лишь прочитав книгу Роберта Кийосаки «Квадрант денежного потока», я понял, что переместился из сектора С (работающие на себя) в сектор И (инвесторы).
Много лет спустя, проводя вместе с Робертом семинар, я вдруг осознал, что быстрый рост моей компании объяснялся как раз тем, что всю структуру ее деятельности я неуклонно приводил в соответствие с философией Богатого папы. Я не задумывался над теоретическими тонкостями, а просто работал не поднимая головы и делал все, что было в моих силах. Ко мне начали приходить люди со своими идеями. С некоторыми из них я основал совместный бизнес. Все эти дочерние предприятия, созданные под крылом «National Note», добились успеха за счет таланта моих партнеров и капиталов компании. Я по справедливости делился с партнерами доходами, и их предприятия тоже начали расти и процветать.
Где-то в середине пути произошел удивительный феномен. Инвесторы, которым мы каждый месяц без задержек высылали деньги, начали рассказывать о нашей компании своим родственникам и друзьям. На протяжении шестнадцати лет наш бизнес неуклонно рос, а за последние четыре года увеличил свой объем в десять раз. А ведь мы просто занимались своим делом и старались обеспечить безопасность доверенным нам капиталам.
В чем причина такого успеха? В тех самых принципах, о которых я вам сейчас рассказываю. Надо всего лишь правильно выбирать недвижимость, умело управлять бизнесом, говорить правду, не утаивать информацию от клиентов, выполнять то, что обещаешь, и делать все, что в твоих силах, и в капиталах никогда не будет недостатка.
От людей, которые ведут с нами совместный бизнес, приходится слышать множество положительных примеров и историй о том, как они ликвидируют долги, компенсируют потери, понесенные на бирже, создают пенсионные накопления, оплачивают учебу детей в колледжах и дают возможность женам уйти с работы, чтобы заниматься семьей. Все эти личные победы стали возможны благодаря правильному
Конечно, в десятилетнем возрасте я не мог знать, какую важность приобретет в будущем тот белый стеклянный шарик. Думаю, теперь вы понимаете, почему я храню в своем кабинете вазу с шариками. В бизнесе нет ничего особенно сложного и непостижимого. Освоив некоторые капиталистические навыки (например, умение бросать шарики), вы тоже сможете построить механизм, который будет приносить прибыль и вам, и тем, кто ведет дела совместно с вами.
Инвестиции – это не спекуляция и не азартная игра. Найдите простую и эффективную систему и используйте ее. Оставайтесь в игре. Тщательно подбирайте себе противников и радуйтесь, видя, как стеклянные шарики наполняют мешочек, банку, а затем, возможно, и банковское хранилище. Успехи наших компаний меня поражают. Какие все же возможности заложены в капитализме! Какой путь нами пройден! С какой радостью мы можем оглянуться на него, а затем устремить взор в будущее, к новым поразительным достижениям!
Теперь настала ваша очередь. Где вы сможете отыскать свой стеклянный шарик? Когда вы начнете свою первую игру? Сколько времени вам понадобится, чтобы набрать такое количество шариков, о котором вы и мечтать не могли? Ответ на эти вопросы дадите вы сами. Желаю вам удачи в этом путешествии!
Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи на протяжении тридцати лет владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.
8. Берни Бейс. Как избегать споров по поводу недвижимости и улаживать их
Мы дружим с Берни Бейсом с середины 1970-х годов. Он, как и я, служил в корпусе морской пехоты и играл в регби. Если вы взглянете на послужной список Берни, то поймете, что он был не простым морским пехотинцем, а служил в разведподразделении, где собраны лучшие из лучших. Кроме того, он не просто играл в регби, а выступал за команды Калифорнийского и Стэнфордского университетов в национальном первенстве. Неудивительно, что и в области права Берни относится к числу самых опытных и уважаемых юристов по недвижимости.
Мои первые сделки с недвижимостью были очень скромными, и я полагал, что в юристах не нуждаюсь. По своей наивности я думал, что мне вполне хватит брокера и хорошего оценщика. Однако моя первая инвестиция – небольшая квартира с одной спальней и ванной в кондоминиуме на острове Мауи – лопнула как мыльный пузырь. Я нашел квартиросъемщика, который платил мне «бешеные» деньги (25 долларов в месяц), но спустя несколько месяцев в доме прорвало водопровод и затопило все комнаты. Я лишился жильца и начал терять деньги. Владельцы дома заявили, что авария с водопроводом – это не их забота, а моя. Так моя первая доходная статья превратилась в расходную, и я на собственной шкуре усвоил бесценный урок: юриста надо нанимать до того, как вкладываешь деньги в недвижимость, а не после.
Недвижимость – это не только строительный мусор, арматура, кирпичи, финансирование и жильцы. Это еще и законы, договоры, соглашения и тяжбы. В этой области Берни мне не только друг, но и прекрасный консультант, к которому я всегда обращаюсь, осуществляя инвестиции на Гавайях.