Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Эта концепция называется «форсированное удорожание». Оно возникает, когда инвестор приобретает недвижимость ниже текущей рыночной цены (обычно вследствие какой-то проблемы – например, большого количества пустующего жилья поблизости, сильной изношенности здания, экологического загрязнения и т. п.), затем ликвидирует проблему и тем самым форсирует существенный рост стоимости, возвращая ее к среднерыночному уровню. Я называю это добавлением стоимости. Вы берете некое имущество, усовершенствуете его и за счет этого увеличиваете его стоимость. Форсированное удорожание приносит прибыль, которую можно использовать в самых различных целях. Такой подход помог очень многим инвесторам весомо пополнить кошелек, а кое-кому позволил сколотить многомиллиардные состояния.
Возьмите на заметку
Я никогда
Если вы настроились решать проблемы, а не бежать от них, то шансы на успех резко возрастают. Следующий шаг– поиск подходящей недвижимости.
Моя история
Я приобрел первый жилой дом в Филадельфии, штат Пенсильвания, в 1979 году за 27 800 долларов. У меня была возможность воспользоваться льготами участника войны, поэтому дом был куплен в кредит под 17,5 % годовых. Немыслимо дорого, по сегодняшним меркам, но тогда меня это мало беспокоило. Мне не терпелось стать домовладельцем. Так я впервые столкнулся с понятием финансового рычага, под которым понимается приобретение за небольшие деньги большого количества каких-либо активов. Я начал покупать недвижимость, когда еще не мог вкладывать в нее собственные деньги. Меня не интересовала процентная ставка, так как я рассчитывал на положительный денежный поток.
Второй резкий поворот в карьере инвестора в недвижимость произошел в 1982 году, когда я уволился с военной службы в морской авиации. С самого начала я стал специализироваться на добавлении стоимости. В Филадельфии пустующие дома встречались на каждом шагу, а мне только это и надо было. Я покупал здания по цене от 5 до 30 тысяч долларов, а затем решал, заселять их или продавать.
Меня часто навещал дядя из Сан-Франциско. Во время каждого визита он только и делал, что рассказывал о рынке недвижимости. Наконец, в 1985 году он убедил меня переехать в Сан-Франциско и там заняться недвижимостью. Я и представить не мог, насколько трудно будет повторить успех, которого я добился в Филадельфии. Почему? Да хотя бы потому, что недвижимость в Сан-Франциско была намного дороже. Средний дом на две семьи стоил 250 тысяч долларов. Цены меня просто шокировали. Хотя я уже скопил кое-какие деньги для инвестиций, но прежде чем начинать дела на новом месте, мне требовалось больше информации о рынке недвижимости в Калифорнии.
Возьмите на заметку
Если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.
Тем временем возросшая стоимость жизни и учеба на курсах уже начали серьезно подтачивать мои денежные запасы. Но главное – меня сковывал страх потерять все накопления. Даже если сделка была выгодной, я не мог на нее решиться! Закончив учебу и получив лицензию, я тут же принялся за работу, стремясь повторить успех, достигнутый в Филадельфии. Однако там все складывалось проще. Достаточно было просто найти заколоченный дом по низкой цене, отремонтировать его и продать. А Сан-Франциско не пестрел заколоченными домами. Здесь требовалось придумать другой способ добавления стоимости. И я, в конце концов, нашел нишу. Она называлась «тещин дом» [4] . Я начал скупать индивидуальные особняки (которые продавались в то время по цене от 50 до 75 тысяч долларов) и строить за гаражами «тещины дома», которые владельцы могли сдавать внаем. По завершении строительства я продавал оба дома уже по цене от 175 до 199 тысяч. Постоянная бригада строителей работала не покладая рук, и я зажил припеваючи. Конечно, не все и не всегда было так гладко. На мою долю выпало немало трудностей и проблем, но если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости
4
В ряде городов США действует положение, запрещающее строительство второго жилого дома на участке, если земля изначально приобреталась для строительства только одного дома. Исключение составляют случаи, когда второй дом или пристройка предназначаются для престарелых родственников, желающих жить по соседству с детьми. – Прим. перев.
Как найти нужную недвижимость
Мы подошли к самой интересной теме. Речь о том, от чего во многом зависит долгосрочный гарантированный успех при инвестировании в недвижимость. Поиски нужной недвижимости потребуют максимума знаний и творчества. Но именно в процессе вы приобретете опыт и станете мастером своего дела. Здесь в равной степени необходимы как логика, так и воображение. Придется объединить разум и интуицию, чтобы увидеть общую картину и найти правильное решение.
Но первым делом рассмотрим различные типы и категории недвижимости.
Остановимся только на трех типах зданий.
Жилые. Они могут быть самыми разнообразными, но я предпочитаю небольшие дома на одну, две, три или четыре семьи.
Коммерческие. К ним принадлежат здания, в которых размещаются офисы или торговые предприятия.
Смешанного типа. Здания используются для жилья, но одновременно в них размещаются торговые учреждения или офисы.
Если вы делаете первые шаги в инвестициях, рекомендую начать с покупки жилого дома на одну-две семьи. Это позволит, вкладывая относительно небольшие средства, познать механику процесса. Накопив опыт и создав положительный денежный поток, вы сможете перейти к более крупной недвижимости.
Недвижимость подразделяется на четыре класса качества.
Класс А – здания не старше десяти лет, в отличном состоянии, с элементами повышенного комфорта типа бассейнов и тренажерных залов. Характерен высокий уровень квартплаты, обычно низкие расходы на содержание и простота управления. Квартиросъемщики принадлежат к зажиточной прослойке. Такими зданиями, как правило, владеют группы инвесторов. Прибыльность по сравнению с инвестициями довольно низкая. Недвижимость данного класса чувствительнее других реагирует на спады экономики в масштабах как региона, так и страны в целом.
Класс В – здания, построенные десять – двадцать лет назад, в достаточно хорошем состоянии. Считаются самыми устойчивыми к колебаниям экономики. Обычно располагаются в довольно престижных районах и заселены представителями среднего класса. Здания достаточно новые и оснащены некоторыми элементами повышенного комфорта, но в то же время доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков.
Класс С – здания, построенные двадцать – тридцать лет назад. Коммунальные удобства ограничены или отсутствуют. Стоимость текущего ремонта и расходы на долгосрочное содержание довольно высоки в связи с общим износом здания и необходимостью его постоянного обновления. Квартиросъемщики – более бедные слои населения, включая лиц, живущих на государственные пособия. Стоимость может быть существенно повышена за счет модернизации.
Класс D – здания старше тридцати лет, требующие значительного капитального ремонта. Обычно располагаются в районах, переживающих экономический упадок. В них, как правило, просрочены такие регламентные ремонтные работы, как обновление кровли, электропроводки, водопровода, канализации и вентиляционных систем.
Возьмите на заметку
Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.
Вы можете попытаться найти недооцененную недвижимость в любом из четырех классов. Следует, однако, заметить, что недвижимость класса А позволяет добиться лишь небольшого оборота вложенных средств, так как у нее невысокий потенциал роста. Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.