Инвестиции в недвижимость

Кийосаки Роберт Тору

Чем руководствоваться при продаже недвижимости?

• Пользуйтесь общепринятыми правилами в оценке стоимости.

• Обычно главным фактором при определении цены недвижимости является не ее внутренняя ценность, а создаваемый ею денежный поток.

• Если не обладаете даром ясновидения, то вас в любой момент могут подвести колебания рыночных цен.

• Если не справляетесь с управлением или содержанием недвижимости, ее лучше продать.

• Не упускайте уникальных возможностей продажи, которые встречаются только раз в жизни.

Где получить дополнительную информацию?

• Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».

• Кен Макэлрой, «Азбука инвестирования в недвижимость».

* * *

Джон

Финни является президентом «Income Properties, Inc.», специализирующейся на поиске недвижимости, ее модернизации, владении и управлении ею. Спектр недвижимости – жилые и офисные здания, предприятия общественного питания и торговли, автозаправочные станции, индивидуальные жилые дома и фермы, ночные клубы и другие заведения на Гавайях, Гуаме и в западных штатах США. В прошлом Финни и его партнер Роберт Палли были держателями лицензии на рестораны «Burger King» на Гавайях. За десять лет они построили, открыли и продали тридцать пять заведений подобного рода. Кроме того, они участвовали во многих других сделках с недвижимостью в США. По образованию Джон юрист. Окончил юридическую школу в Стэнфорде. Военную службу проходил в морской пехоте.

12. Скотт Макферсон. Подготовка к приобретению недвижимости

Я познакомился со Скоттом в 1999 году на турнире по гольфу в Финиксе. Мне было известно, что это один из самых крупных банкиров в Аризоне, специализирующихся на ипотечных кредитах, но я и представить не мог, что Макферсон тоже слышал обо мне. Улыбаясь, он сказал при встрече: «Мне очень нравятся ваши мысли по поводу акций и инвестиционных фондов. Это самые ужасные инвестиции».

В то время меня яростно критиковали финансовые эксперты и пресса, за которыми стояли крупные инвестиционные фонды. Тогда, в 1999 году, фондовый рынок был явно перегрет, и люди верили, что могут заработать миллиарды в условиях «новой экономики» и господства интернет-компаний. Поэтому для меня очень многое значил тот факт, что Скотт встал на защиту моей философии и объявил акции и инвестиционные фонды рискованными инвестициями. Ощущая такую поддержку, я уже с куда большим интересом стал наблюдать за событиями на игровом поле.

Сегодня Скотт – это один из трех банкиров, кому я звоню, когда хочу услышать откровенное мнение о финансировании недвижимости. Именно Скотт несколько лет назад предупредил меня, что на рынке недвижимости назревает мыльный пузырь, вызванный субстандартными ипотечными кредитами. Благодаря Скотту мы вместе с Ким избрали более консервативную тактику инвестирования в недвижимость.

Я всегда выступал за финансовое просвещение. Чем умнее человек, тем меньшему риску он подвергается. Об этом и пойдет речь в данной главе. Скотт сделал меня умнее. Те знания, которыми он со мной поделился, позволили свести к минимуму риск инвестиций. Этого же я желаю и вам.

Роберт Кийосаки

Подготовительный период – не что иное, как проводимые командой исследования и изыскания. Это необходимая составная часть любых операций с недвижимостью, независимо от того, идет ли речь об индивидуальном жилом доме или огромном комплексе коммерческих зданий. Покупатель должен подготовиться, прежде чем поставит подпись под договором. Лишь в ходе процесса сбора данных можно в полной мере изучить все аспекты приобретаемой недвижимости. Делать это надо с максимальной тщательностью.

Возьмите на заметку

Бенджамину Франклину принадлежат слова: «Усердие – мать удачи».

Если вы наметили недвижимость для покупки, то решение, очевидно, базируется на совокупности неких поверхностных фактов. Как правило, вы осматриваете здание и изучаете какую-то финансовую

информацию, предоставленную продавцом или брокером. Основываясь на этих сведениях и впечатлениях о том, что данная недвижимость вписывается в ваши бизнес-планы, вы делаете предложение о покупке. Если продавец принял предложение, то работа, а точнее, работа команды только начинается!

Я искренне убежден, что любому покупателю недвижимости необходима сильная команда. Многие из авторов этой книги высказывают аналогичные мысли. Успехи самых преуспевающих людей и компаний объясняются наличием команды специалистов, умеющих решать поставленные задачи. Никто не в состоянии разбираться во всех аспектах недвижимости, и если вы вкладываете деньги, полагаясь на мнение других людей, то вам просто необходимо, чтобы оно было максимально компетентным.

В этой главе мы пройдем весь подготовительный период. Я расскажу о значимости привлекаемых к этому процессу специалистов, дам несколько рекомендаций и приведу ряд примеров, подтверждающих важность квалифицированной и непредвзятой экспертизы.

Комплектование команды на подготовительный период чем-то напоминает складывание пазлов. У каждого из участников – своя специализация, но когда лидер сводит их всех вместе, то разрозненные фрагменты объединяются в целое, позволяя увидеть общую картину. В результате вы знаете, что покупаете!

Элементы подготовительного периода

• Осмотр недвижимости

• Юридическая экспертиза

• Проверка прав собственности

• Анализ отчетов сторонних организаций

• Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности

Я делю подготовительный процесс на пять основных элементов – осмотр недвижимости, юридическая экспертиза, проверка прав собственности, анализ отчетов сторонних организаций, изучение бухгалтерской и налоговой отчетности. Начнем с первого элемента перечня.

Осмотр недвижимости

Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было в течение нескольких последующих лет поднять квартплату. С чего начинать?

До того как вы направите владельцу дома предложение о покупке, выберите компанию, управляющую недвижимостью, и попросите ее помочь в составлении сметы ремонта. Обратите внимание на слова «до того»! Компанию не ищут после того, как объявили о решении приобрести недвижимость. В результате работы, проделанной компанией, вы сможете сделать вывод, стоит ли вообще делать такое предложение.

Возьмите на заметку

Если вы хотите стать профессиональным инвестором в недвижимость, команда должна быть укомплектована еще до того, как вы направите владельцу здания предложение о покупке.

Компетентная компания может внимательно проанализировать бюджет по реконструкции недвижимости, сделать вывод о его реалистичности и оценить предпосылки, положенные в основу проекта и касающиеся, в частности, прогнозов операционных расходов, источников доходов и денежных потоков. Она может проверить бизнес-план, одобрить или забраковать его, а также скорректировать таким образом, чтобы он стал реально выполнимым. Помните, что, принимая решение, придется полагаться на мнение управляющей компании, поэтому с самого начала убедитесь, что вы сидите в одной лодке.

Управляющая компания имеет свои критерии проверки и оценки состояния недвижимости. Ее специалисты обойдут каждую квартиру и дадут заключение о состоянии здания в целом. К этому процессу они могут привлечь экспертов из других компаний, специализирующихся, например, на ремонте кровли, ландшафтных работах и т. п., которые тоже представят детальные отчеты.

Помимо осмотра управляющая компания проверит также ведомости на квартплату, финансовые отчеты домовладельца, состав жильцов. Все это необходимо, чтобы убедиться в достоверности сведений об операционной прибыли, которую дает недвижимость. Как правило, по результатам изысканий представляется обобщенный отчет.