Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Он обратился ко мне с просьбой подыскать партнера и выработать условия финансирования. Мы долго беседовали о перспективах реализации проекта и в конце концов сошлись на том, что ему нужен заем с коротким плечом рычага и крупный институциональный партнер, который сможет выдержать любые превратности.
Я свел его с пенсионным фондом, придерживающимся очень долгосрочной инвестиционной стратегии, который взял на себя всю заботу о сборе средств среди инвесторов. Клиент был чрезвычайно доволен, что его первый проект в Финиксе не потребовал практически никаких хлопот. Он мог бы, конечно, и самостоятельно
Разработайте несколько запасных стратегий
Для собственного спокойствия, а также спокойствия инвесторов и кредиторов необходимо ясно представлять себе, как вы сможете в случае чего вернуть свои и чужие деньги!
Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки. Пусть у вас самая блестящая в мире идея, касающаяся покупки, строительства или продажи недвижимости, но если вы ясно не представляете себе, как сможете при неблагоприятном развитии событий вернуть собственный капитал и деньги кредиторов, то эта идея никого не привлечет!
Возьмите на заметку
Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки.
В зависимости от характера проекта они могут быть очень простыми. Вот несколько вариантов. Никакого выхода. Вы можете оставить купленный дом для своих нужд и жить в нем! Главное – чтобы и вы, и ваш кредитор осознавали эту ситуацию. Рефинансирование. Возможно, ваш план заключается в том, чтобы отремонтировать сто запущенных квартир и повысить ставку квартплаты. Если так, то составьте вместе с командой перспективный план доходов (об этом более подробно в следующем разделе) и продемонстрируйте инвесторам и кредиторам, каким образом можно провести рефинансирование, чтобы они смогли вернуть капиталы. Продажа. Если вы планируете продать купленную недвижимость, то покажите, как, когда и при каких условиях это произойдет. Хотите просто купить недвижимость и ждать, пока повысится ее рыночная стоимость? Тогда вас ожидают нелегкие времена, если только вы не совершили невероятно выгодную покупку.
Создайте команду, которой можно доверять
Окружите себя знающими специалистами! Когда передо мной впервые встала необходимость приобрести какую-то недвижимость, к делу подключился отец и стал моей «командой».
Не торопясь подумайте и составьте список людей, которые могут помочь реализовать бизнес-план. В него могут войти:
• брокер по недвижимости;
• оценщик;
• управляющий недвижимостью;
• ипотечный брокер;
• бухгалтер;
• юрист, специализирующийся на недвижимости;
• подрядчик;
• сторонние организации;
• экологи.
Рассмотрим конкретные ситуации, как и когда использовать перечисленных участников команды. В качестве примера возьмем 20-квартирный дом в Скотсдейле,
• побеседовал с местным брокером по недвижимости, который провел для меня анализ рыночных цен на недвижимость такого типа и прикинул, по какой цене можно будет продать квартиры после ремонта и сколько примерно времени это займет (помните о стратегии выхода!);
• нанял опытного и авторитетного оценщика, который определил стоимость каждой квартиры после ремонта;
• нанял управляющего недвижимостью, чтобы он провел аудит всех предшествовавших финансовых документов, касавшихся данного дома, и составил бюджет;
• провел встречу с ипотечной компанией, которая наняла меня (!) для реализации этого проекта, хотя первоначально замысел состоял в том, чтобы привлечь к ней ипотечного брокера, который уже имел опыт успешной реализации подобных сделок и мог бы помочь мне разработать структуру кредита и средств, собранных среди инвесторов, а также определить порядок кредитования будущих покупателей (помните о стратегии выхода!);
• попросил бухгалтера изыскать все возможности для сокращения налоговой нагрузки;
• нанял опытного юриста для подготовки документации, касающейся прав собственности, а также ведения дел с ассоциацией домовладельцев;
• сверил отчет о физическом состоянии недвижимости со сметой, составленной подрядчиком, чтобы удостовериться, что он учел все мо менты и ничего не упустил из виду (помните о стратегии выхода!);
• передал подрядчику все отчеты сторонних организаций об обследовании недвижимости, чтобы он учел их в своей работе.
Собрав информацию и полностью укомплектовав команду, я почувствовал полную уверенность в успехе. Моя цель состояла в том, чтобы полностью разобраться в особенностях сделки, которую я собираюсь заключить, прежде чем обращаться в банк и к инвесторам и тем более подписывать договор о покупке недвижимости.
Сильная команда демонстрирует кредиторам и инвесторам, что вы хорошо осознаете свои силы и понимаете, где потребуется поддержка. Кроме того, с помощью команды вы сможете избежать многих неприятных сюрпризов, которые могут дорого обойтись как в плане финансовых убытков, так и потери репутации.
Воспользуйтесь рекомендациями знакомых или другими источниками информации. При личной встрече задайте кандидату три прямых и очень важных вопроса:
• Участвовали вы раньше в подобных проектах?
• Сколько у вас было таких проектов?
• Не будете возражать, если я обращусь к одному из ваших клиентов, чтобы он высказал мнение о вашей работе?
Если кандидат споткнется при ответе хотя бы на один из этих вопросов, откажитесь от его услуг. Вы слишком многим рискуете, чтобы позволить себе неопытного человека.