Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Покажите мне деньги!
Итак, вы нашли нужную недвижимость, составили бизнес-план и сформировали команду. Где взять деньги?
Большинство людей, которым задают этот вопрос, сразу отвечают: «В банке, конечно». Разумеется, местные, региональные и национальные банки являются источником капитала, но это не единственное место, где можно найти деньги.
Далеко не все банки могут предложить нужный тип финансирования. Все зависит от масштабов проекта, категории недвижимости и степени риска. Но вы должны знать, что получить деньги взаймы можно и в других местах.
Я участвовал во множестве сделок на многие миллионы долларов, где в роли заемщиков выступали люди, не обладавшие финансовой мощью. Недостаток собственных
Не забывайте, что кредиторы хотят снабдить вас деньгами. Ведь они зарабатывают именно на том, что дают деньги тем, кто в них нуждается. Любую вашу задолженность они отмечают в бухгалтерских книгах как актив.
Но они хотят иметь дело с людьми, которым можно доверять и которые способны вернуть долг. Помните о стратегии выхода!
Как получить доступ к кредиторам?
Кредитные компании
Страховые компании
Компании по финансированию недвижимости
Ипотечные фонды
Трастовые фонды недвижимости
Инвестиционные банки
Хеджевые фонды
Пенсионные фонды
Кредитные союзы
Венчурный капитал
«Фонды-стервятники» [6]
«Мезонинные» долговые фонды [7]
Офшорные инвестиционные фонды
Друзья и родственники
Филантропы
Богатые инвесторы
6
Взаимные инвестиционные фонды, которые вкладывают деньги в не пользующуюся спросом недвижимость в надежде на повышение спроса после реконструкции. – Прим. перев.
7
Мезонинными (промежуточными) называются формы финансирования проектов, когда инвестор не входит в капитал компании, а предоставляет ресурсы для ее развития через долговые обязательства, иногда с одновременным приобретением прав на покупку доли собственности заемщика в будущем по заранее определенной цене. – Прим. перев.
Если вы опытный инвестор, то уже наверняка нашли какие-то подходы к кредиторам. К сожалению, если вы не общаетесь повседневно, в нужный момент их может не оказаться на рынке.
Если же вы начинающий инвестор и нуждаетесь в финансировании, то поговорите с успешным брокером по недвижимости и попросите порекомендовать варианты. Поищите информацию в интернете и в специализированной прессе. В крайнем случае пойдите в местный банк и поинтересуйтесь, чем он может вам помочь.
Я рекомендую нанять компетентного ипотечного брокера, и вот почему.
Обращаясь к ипотечному брокеру, вы должны быть уверены, что он знает, как помочь. Если вы, к примеру, покупаете дом на одну семью, обратитесь к хорошему брокеру, который ознакомит с различными программами финансирования. В случае если он работает на какой-то банк и может предложить только ограниченный набор программ, поищите другого брокера.
Очень важно побеседовать с несколькими брокерскими фирмами и задать им те же вопросы, о которых мы уже говорили ранее:
• Как долго вы работаете в этом бизнесе?
• Сколько сделок подобного рода вы профинансировали?
• Можно ли посмотреть документы, касающиеся одной из предыдущих сделок?
• Можно ли поговорить с одним из клиентов, который пользовался вашими услугами?
Любой компетентный и уважающий себя ипотечный брокер охотно и подробно ответит на все вопросы.
Успешное финансирование сделок с недвижимостью – это сочетание собственного здравого смысла и мнений талантливых
Для этого есть несколько веских причин:
• Он может обрисовать реальную ситуацию, сложившуюся на рынке капитала, относительно интересующей вас категории недвижимости. Эту информацию необходимо знать, получая предложение о покупке.
• Он может непредвзято оценить ваши планы и финансовые прогнозы.
• Он может порекомендовать ценных участников команды, в частности подрядчика или юриста.
• Он может составить убедительную кредитную заявку, которая представит банку ваш проект в выгодном свете.
• Наконец, он познакомит с широким кругом кредиторов, среди которых можно выбрать того, кто лучше отвечает вашим потребностям.
Я призываю внимательно рассмотреть возможности, которые сложились сегодня на рынке недвижимости. Воспользуйтесь ими, твердо зная, что всегда найдется способ обеспечить безопасность капитала независимо от текущих рыночных условий.
Где получить дополнительную информацию?
Самый лучший источник информации – это профессионалы, которыми вы должны себя окружить. Задавайте им вопросы, будьте активным учеником.
Скотт Макферсон является главой и соучредителем специализированной финансовой компании «Capital Advisory Group, LC». Фирма основана в 2001 году и финансирует сделки с недвижимостью на общую сумму в 3,5 миллиарда долларов. Скотт участвовал в самых разных проектах – от покупки незастроенной земли до возведения высотных кондоминиумов в Портленде и Тампе стоимостью более 100 миллионов долларов.
15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду
Крейг – самый организованный человек из всех, кого я знаю. Он уважаемый брокер по коммерческой недвижимости и инвестор. Ким и я провели с ним немало сделок. Говоря о том, что Крейг очень организованный, я имею в виду его чрезвычайную целеустремленность. Большинству людей, чтобы добиться того, чего добился он, не хватило бы и нескольких жизней. Успехи он объясняет правильной постановкой целей и определением приоритетов. Крейг относится к той редкой породе людей, которые тщательно продумывают, чего они хотят, а затем настойчиво этого добиваются.
Его дни расписаны по минутам. Он непрерывно чему-то учится и вкладывает большие деньги в свое образование и развитие бизнеса. Высшим приоритетом для него является время, проведенное в семье. Крейг отличный семьянин и активно участвует в жизни детей. Главное, чему я научился у него, это умению расставлять приоритеты.
Крейг отлично разбирается в инвестировании в коммерческую недвижимость, аренде и брокерской деятельности. Он показал нам, что коммерческая недвижимость во многом отличается от жилой. Благодаря ему мы взглянули на нее совершенно новыми глазами. Каждый раз, когда какое-нибудь офисное здание представляется нам с Ким заслуживающим интереса, мы тут же звоним Крейгу. Обычно достаточно ответить на несколько его вопросов, чтобы понять, стоит ли тратить время на эту сделку или лучше заняться чем-нибудь другим.
Любой проект становится для него поводом, чтобы научить собеседника чему-то новому. Как и другие авторы этой книги, Крейг применяет на практике все, что проповедует. Он всегда поступает так, как говорит.