Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Названные цифры весьма приблизительны, но и они показывают, что не стоит экономить на проверке потенциальных жильцов. Вы потеряли 1000 долларов только на том, чтобы дважды подготовить квартиру к заселению. Судебные издержки составили еще 500 долларов. Задолженность по квартплате оценим в 800 долларов. Упущение обошлось вам в 2300 долларов, из которых 1500 составляют прямые издержки, а оставшаяся сумма – это потерянный доход. К этому добавьте ущерб от пустующей еще некоторое время квартиры. Приплюсуйте также зря потраченное время.
И заметьте, речь идет только об одной квартире. А представьте, что такое будет регулярно происходить в доме на двести квартир. Плохое управление приведет к существенному снижению стоимости недвижимости.
Система
Чтобы
При надежной системе управления к потенциальным квартиросъемщикам предъявляют строгие требования. Основательная проверка позволила бы подтвердить источники доходов, место работы, отсутствие задолженности. Обученный персонал регулярно осматривал бы здание и докладывал обо всех неполадках. Управляющая компания принимала бы меры по их устранению. Был бы разработан операционный бюджет и ежемесячный план доходов и расходов. Освободившиеся квартиры приводили бы в порядок в течение трех дней. Отсутствие этих систем и процедур привело к денежным потерям.
Нравится ли вам эта работа?
Я лишь вкратце рассказал, как хорошо или плохо налаженное управление недвижимостью может повлиять на ее стоимость. Управленческая деятельность состоит еще из сотен других действий, в каждом из которых очень легко допустить ошибку. Небольшое упущение может обойтись в тысячи и даже миллионы долларов. Совершенно очевидно, что управление недвижимостью требует профессионализма, времени и опыта.
Нравится ли вам эта работа? Уверены ли, что у вас достаточно опыта и времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, на приобретение которой вы потратили с таким трудом доставшиеся деньги? Если да, то наша книга побудит вас работать над пополнением багажа знаний и критически оценивать эффективность усилий. Вдумчивые действия, менеджерские знания и навыки могут принести много больше, чем вы получаете сейчас.
1. Используйте свою команду.
2. Доверяйте, но проверяйте.
3. Найдите подходящую компанию.
4. Что заплатите, то и получите.
5. Внимательно относитесь к деньгам.
Если не чувствуете уверенности и нет времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, то как можно скорее наймите хорошего профессионального менеджера. Это будет одно из самых мудрых решений. Чтобы найти хорошего управляющего, недостаточно просто пролистать телефонный справочник и позвонить в компанию, название которой вам глянулось. От выбора управляющей компании во многом зависит успех ваших инвестиций. Обратите внимание на принципы, о которых сейчас пойдет речь. Этот список далеко не полный, но он направит ваши мысли в нужном направлении.
1. Используйте свою команду. Роберт Кийосаки говорит: «Бизнес и инвестирование – это командные виды спорта». Если вы не знаете менеджера с хорошей репутацией, которому можно было бы полностью доверить имущество, обратитесь к членам команды. Вполне возможно, что они порекомендуют хорошую компанию. Но не доверяйтесь слепо. Как и во всех остальных делах, здесь должен действовать принцип: доверяй, но проверяй.
2. Доверяйте, но проверяйте. Умный инвестор всегда проводит тщательное изучение недвижимости, перед тем как приобрести ее. Скорее всего, вы внимательно проанализировали все финансовые документы, изучили каждого нанимателя, посетили
3. Найдите подходящую компанию. На рынке присутствует множество управляющих компаний с самой разной специализацией. Одни занимаются преимущественно коммерческой недвижимостью, а другие жилой. Одним легче работать с крупными объектами, другие предпочитают мелкие. Даже хорошая и надежная управляющая компания далеко не всегда будет соответствовать вашим потребностям. Зачем сотрудничать с компанией, специализирующейся на многоквартирных домах, если у вас особняк на две семьи? Ваш дом потеряется в общем объеме сделок. Он слишком мал, чтобы ему уделяли должное внимание. А небольшая фирма вполне справится с этой задачей и окажет вам услуги, полностью соответствующие персональным нуждам.
4. Что заплатите, то и получите. Очень часто люди пытаются сэкономить на оплате услуг управляющих компаний. Не делайте этого. Размер оплаты зависит от рынка, от величины и категории недвижимости. Но если услуги стоят слишком дешево, то, скорее всего, они не будут качественными. При инвестициях во взаимные фонды или акции оплата работы менеджера (порой весьма существенная) носит скрытый характер, а менеджеров вполне устраивает ваша некомпетентность. На рынке недвижимости оплата услуг совершенно прозрачна, и ее размер оговаривается заранее. Если вы найдете хорошую компанию, то все расходы окупятся. Даже мои простые (и очень распространенные) примеры демонстрируют, насколько может подняться стоимость недвижимости при грамотном управлении.
5. Внимательно относитесь к деньгам. Там, где речь идет об управлении недвижимостью, правильно налаженный бухгалтерский учет является абсолютной необходимостью. Вам нужна компания, которая хорошо разбирается не только в управленческих операциях, но и в финансах. Кроме того, добейтесь, чтобы все деньги, имеющие отношение к вашей недвижимости, находились на отдельном счете.
Несколько слов в заключение
Ничто так не способствует успеху инвестиций в недвижимость, как хороший и грамотный менеджмент. От него часто зависит, добьетесь вы поставленных целей или понесете убытки. Независимо от того, управляете вы недвижимостью самостоятельно или поручаете кому-то другому, не пытайтесь сэкономить. Такой подход всегда ведет к потерям.
Если управление недвижимостью было налажено плохо, то немедленно решите эту проблему. Ключ к повышению стоимости имущества находится в ваших руках. Смелее беритесь за дело. Вы не разочаруетесь.
Кен Макэлрой, соучредитель «MC Companies», более двадцати лет управляет жилой недвижимостью, насчитывающей свыше 20 тысяч квартир. Он участвует в разработке проектов строительства, анализе инвестиций, а также поиске объектов для покупки. На радио Кен ведет еженедельную передачу, беседуя с экспертами в области недвижимости, финансов и хозяйственного права. Его с удовольствием приглашают в качестве лектора на конференции и семинары. Он автор книг «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость».