Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Как и в предыдущем правиле, речь идет о календарных днях, а это значит, что если срок заканчивается в субботу, воскресенье или праздничный день, никаких продлений не будет, даже если вы обратитесь с такой просьбой к самому президенту. Учтите, что сроки определены совершенно конкретно – сорок пять и сто восемьдесят дней, а не шесть недель или шесть месяцев. Либо вы их соблюдаете, либо сделка по обмену признается недействительной.
Возьмите на заметку
Ограничения по срокам имеют очень строгий характер. Соблюдайте их.
Правило № 4: Независимый посредник
Вы не имеете права прикасаться
Несмотря на то, что кандидатура посредника должна быть в какой-то форме согласована с налоговой службой, на самом деле его деятельность никем не регламентирована. Он не должен сдавать никаких экзаменов, чтобы доказать свои знания и способности, и, как правило, может делать с вашими деньгами все, что ему вздумается. В большинстве штатов посредником может стать любой человек, которому хватит денег на то, чтобы напечатать себе визитные карточки.
В нашей сфере деятельности нередки случаи денежных потерь из-за того, что посредники используют деньги клиентов в собственных целях или неудачно инвестируют их. Некоторые из таких недобросовестных посредников в прошлом были юристами, успешными бизнесменами и даже сотрудниками титульных компаний. Потери могут быть как относительно небольшими, так и огромными, но все они объясняются тем, что посредники смешивают свои деньги с деньгами клиентов. Другими словами, они хранят их на общем банковском счете.
У посредника есть только два способа хранить деньги клиентов: либо они смешивают их все на одном счете, либо заводят отдельные счета для каждого клиента. Любые злоупотребления со средствами клиентов могут произойти лишь тогда, когда все деньги собраны в «общий котел». Тем не менее примерно 95 процентов посредников (по моим личным сведениям) хранят все средства на одном счете.
Калифорния, Айдахо и Невада – это единственные штаты, где приняты законы, регулирующие деятельность посредников и защищающие клиентов. Аналогичные законопроекты предлагались во многих других штатах, но, как и следовало ожидать, они встречают резкое противодействие со стороны посредников. Таким образом, единственный, кто может защитить ваши деньги, – это вы сами.
Поскольку вы все равно обязаны пользоваться услугами посредников в сделках по обмену недвижимости, то на что следует обращать внимание при их выборе? Во-первых, надо настоять, чтобы ваши деньги лежали не на общем, а на отдельном счете с указанием вашего имени и учетного номера налогоплательщика. Почаще звоните в банк, чтобы удостовериться, что деньги никуда не исчезли. Один из недобросовестных посредников долгое время убеждал клиентов, что их деньги находятся на отдельных счетах, а на самом деле все они были в одной куче. Поэтому, звоня в банк, всегда записывайте, с кем и о чем говорили.
Возьмите на заметку
Добейтесь, чтобы ваши деньги были помещены на отдельный счет, и почаще убеждайтесь, что они по-прежнему там находятся.
Во-вторых, удостоверьтесь, что посредник знает, что делает. Многие из них плохо разбираются в законах, касающихся налогов, недвижимости и применения статьи 1031, однако с большим удовольствием берутся за эту работу, чтобы приложить руку к вашим деньгам (таких посредников легко определить по слишком низким ценам за услуги). Поинтересуйтесь, сколько операций по обмену они осуществили. Сколько человек работает в их фирме? Могут ли они
Видя в вечерних теленовостях интервью с очередной жертвой мошенничества, вы никогда не услышите: «Нет ничего удивительного в том, что меня обманули. Я никогда не доверял этому человеку, потому что он похож на жулика». Все обманутые говорят совершенно противоположные вещи: «Просто поверить не могу, что меня так облапошили. Он же казался таким милым человеком и внушал полное доверие. Наши дети ходят в одну и ту же школу, мы с ним посещаем одну и ту же церковь. У него такая замечательная жена. Как же он мог так поступить со мной?» Итак, если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя! Вы единственный человек, который несет ответственность за сохранность своих денег.
Возьмите на заметку
Если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя!
Правило № 5: Сохранение права собственности
Субъектом статьи 1031 является налогоплательщик, который владеет недвижимостью, продает ее и затем совершает обмен. Тот же самый налогоплательщик должен отчитаться о полученном от продажи доходе и приобрести новую недвижимость. Многие клиенты в процессе сделки высказывают желание изменить юридическую форму собственности на недвижимость, но этого-то как раз делать и нельзя.
Возьмите на заметку
Сделку должен завершить тот же налогоплательщик, который ее и начал.
Предположим, что Фред и Сью Джонс продают свой жилой дом, записанный на их имя как физических лиц, а новую недвижимость хотят приобрести уже на имя корпорации «Jones Investments, Inc.», владельцами которой они являются. Но корпорация имеет другой учетный номер налогоплательщика, и это делает всю операцию по обмену недействительной.
А что будет, если Фред и Сью передадут своей корпорации право собственности на продаваемый дом перед самой продажей (в этом случае продавец старой недвижимости и покупатель новой будут одним и тем же юридическим лицом)? Этот вариант тоже не проходит, потому что, если вы помните правило № 1, недвижимость должна находиться в собственности год плюс один день, чтобы считаться приобретенной в целях инвестирования. Если передача собственности происходит незадолго до продажи, то налоговая служба сочтет, что корпорация приобрела дом не для инвестиций, а для перепродажи.
Возьмите на заметку
Если вы хотите избрать для недвижимости форму собственности, позволяющую сокращать налоги, то лучше всего делать это уже во время покупки.
Основная цель, заставляющая наших клиентов менять форму собственности в ходе обмена, состоит в том, чтобы уменьшить степень своей ответственности. Я полностью поддерживаю подобные намерения, но делать такие вещи посреди операции обмена недопустимо. Правда, есть способы, которые могли бы помочь Фреду и Сью реализовать свои замыслы, но их подробное описание выходит за рамки данной главы. Самый лучший совет, который я могу дать вам прямо сейчас: если вы хотите избрать для недвижимости иную форму собственности с соблюдением требований статьи 1031, то лучше делать это уже во время покупки.