Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
В первую очередь, мне не хотелось бы вступать в конкуренцию с другими инвесторами из-за одной и той же недвижимости. Я не хочу размещать свою рекламу там же, где и мои конкуренты. Кроме того, я хочу, чтобы как можно большая часть рекламы осуществлялась автоматически.
Вероятно, вы уже читали или слышали о рекламе с использованием телефонных автоответчиков. Кинотеатры уже многие годы используют записанные на автоответчик сообщения о том, какие фильмы идут и в какое время начинаются сеансы. С помощью автоответчиков маркетологи распространяют информацию о новых товарах и услугах, а инвесторы получают сообщения о новых объектах недвижимости, выставленных на продажу.
Возьмите на заметку
Избегайте конкуренции из-за одной и той же недвижимости. Не размещайте рекламу в тех же местах, где и ваши конкуренты.
Я хочу поделиться с вами методом использования информации, записанной на автоответчик. Это один из инструментов маркетинга прямого действия [8] , нацеленный непосредственно на домовладельцев и позволяющий привлекать к себе сделки, о которых не узнает ни один другой инвестор, а также отсеивать все ненужное, чтобы сосредоточиться на самом интересном. Он производит настоящую революцию в области инвестиций, помогая находить самые выгодные сделки, переворачивает с ног на голову все, что делают 99 процентов других инвесторов. Вместо того чтобы звонить потенциальным продавцам недвижимости, я применяю специфические маркетинговые приемы, а потом просто сижу и жду, когда они сами позвонят мне.
8
Форма маркетинга, рассчитанная на прямую и быструю реакцию потребителей. – Прим. перев.
Этот метод работает независимо от категории недвижимости, которая мне требуется, но я поясню его суть на примерах приобретения заложенных жилых домов.
Автоматический маркетинг при инвестировании в заложенную недвижимость
Как вы уже, вероятно, знаете, многие владельцы берут кредит для покупки недвижимости под залог этой же самой недвижимости. Если хозяин дома не в состоянии своевременно вносить ежемесячные платежи, кредитор через суд изымает у него недвижимость, чтобы погасить задолженность.
Надеюсь, вы понимаете, что я никому не желаю подобной ситуации, но если уж она возникла, то это создает благоприятную инвестиционную возможность. И если кто-то способен извлечь выгоду из создавшегося положения, то я хочу быть первым в очереди. Самое замечательное в этой ситуации, что вы можете заработать на ней деньги в любой фазе рыночного цикла, но когда рынок находится в состоянии , то сделать это становится значительно легче. В этом случае потенциальные продавцы сами заинтересованы в том, чтобы найти вас.
Возьмите на заметку
Если хозяин дома не в состоянии своевременно вносить ежемесячные платежи, кредитор через суд изымает у него недвижимость, чтобы погасить задолженность. Этот процесс можно предотвратить, если внести требуемую сумму, однако чаще всего домовладельцам не удается этого сделать, и они теряют все. Моя стратегия состоит в том, чтобы своевременно вмешаться в создавшуюся ситуацию, купить дом, позволить владельцу расплатиться по долгам и сохранить хорошую кредитную историю.
Если домовладельцу угрожает конфискация жилья, он имеет возможность предотвратить этот процесс, внеся требуемую сумму, однако чаще всего ему не удается
На первый взгляд все это выглядит ужасно: я прихожу к человеку, которому грозит потеря жилья, и покупаю у него дом, чтобы нажиться на этом. Но давайте оценим ситуацию реально. Он все равно потеряет дом, так как не может расплатиться по долгам. Если владелец продаст мне свою недвижимость на этом этапе, то сможет погасить кредит, избежать конфискации и сохранит хорошую кредитную историю. Затем он может найти себе другое, более доступное жилье, и на нем не будет висеть клеймо злостного неплательщика.
Установление контакта с домовладельцем до того, как у него изымут жилье за долги, дает мне преимущество перед другими инвесторами, которые вступают в действие только после официального уведомления об изъятии дома. Это избавляет меня также от тяжелой работы по поиску нужной недвижимости.
Вот как действует этот метод.
Я использую маркетинг прямого действия, чтобы создать поисковые стратегии, которые сами приведут ко мне потенциальных продавцов. Давайте начнем с поисковых рекламных объявлений. Они могут носить самый разнообразный характер. Я использую газетные объявления, визитные карточки, листовки, прямую почтовую рассылку, плакаты и даже интернет.
При подаче поисковых объявлений надо соблюдать правила маркетинга прямого действия. Объявления должны:
1) иметь убедительный заголовок, направленный на конкретный контингент;
2) что-то обещать клиенту, вызывая у него интерес;
3) вызывать у него желание получить дополнительную информацию;
4) подсказывать ему, какие действия он должен предпринять.
Эти объявления не произведут никакого эффекта, если в них не содержится полезной информации. Любой, кто сталкивался с угрозой конфискации жилья, знает, что эта процедура связана с широким диапазоном эмоций. Домовладелец испытывает злость, страх, депрессию и даже стыд.
Такая ситуация может возникнуть в силу самых разных причин. Это может быть и потеря работы, и болезнь, и неожиданная смерть кого-то из членов семьи, и даже изменение величины банковских кредитных ставок. Любое такое событие может помешать человеку выплатить задолженность по кредиту. А если домовладелец не может справиться с платежами, кредитор вправе изъять недвижимость и выставить ее на продажу.
В качестве первого шага кредитное учреждение обычно уведомляет владельца в письменном виде, что у него образовалась задолженность по платежам. В большинстве случаев после трех пропущенных платежей кредитор привлекает юриста для начала официальной процедуры изъятия недвижимости.
Юрист направляет владельцу предупреждение, что если он не погасит задолженность, то кредитор будет вынужден начать процедуру изъятия жилья. Это может делаться как путем продажи через доверенное лицо, так и на основании судебного решения, в результате которого недвижимость выставляется на публичные торги.
Домовладелец на этом этапе еще может избежать конфискации, погасив задолженность по платежам и пеню за несвоевременную уплату. Такая возможность сохраняется у него вплоть до указанного в предупреждении последнего срока. Обычно это несколько дней до объявленной даты продажи.