Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Возьмите на заметку
На самом деле не так важно владеть имуществом, как иметь право распоряжаться им. Тот, кто получил право распоряжаться землей, располагает громадным потенциалом прибыли.
Возлюби ближнего своего?
Сегодня одним из самых непредсказуемых факторов контроля над вашей собственностью являются соседи. Во все века они доставляли немало хлопот владельцам земли и застройщикам. Соседи всегда считают, что имеют право голоса при решении вопроса о том, что делать со свободной землей. Сегодня, более чем когда-либо, соседи уверены, что у них есть неотъемлемое право по собственному усмотрению определять, что должно быть построено на земле – стоянка для машин, игровая площадка, велосипедная трасса, дорожка
Соседи полагают, что владелец земли обязан прислушиваться к их нуждам и пожеланиям. Я классифицировал их жалобы и составил перечень двадцати самых распространенных возражений против строительства. Возможно, вы решите, что я их выдумал? Поверьте, мне бы это и в голову не пришло. Все взято из реальных жизненных ситуаций, с которыми мне не раз приходилось сталкиваться. Я просто умиляюсь, перечитывая время от времени этот список.
Строительство любых сооружений – жилых, коммерческих или индустриальных – наталкивается на одни и те же возражения соседей. Коммерческая недвижимость якобы привлечет в район большое количество посторонних людей. Промышленная недвижимость вызывает страхи по поводу загрязнения окружающей среды и усиления движения тяжелых грузовиков. Подобные возражения соседей существовали всегда, но в значительно меньшей степени, чем в наши дни. Есть две причины роста такой озабоченности жителей.
1. Произошел сдвиг в политическом мышлении от признания необходимости общественного блага к отстаиванию своих индивидуальных прав и свобод. Пусть даже ваш проект обещает интенсивное развитие всему району, но преимущественное настроение жителей можно выразить словами: «Только не у меня во дворе».
• Нельзя увеличивать высоту строящихся зданий, так как это нарушает наше право на частную жизнь.
• Мы все время гуляли по этому участку и не собираемся отказываться от выработавшейся привычки.
• Вы разрушаете среду обитания животных, которые живут на этой территории.
• Ваши здания загораживают нам вид на природу.
• В результате строительства усилится дорожное движение, а это для нас неприемлемо.
• Строительство нового жилья создаст перегрузку в школах.
• Вы не должны менять устоявшихся привычек и уклада жизни обитателей района.
• Старинное здание на вашем участке имеет историческую ценность. Вы не имеете права его трогать.
• На участке имеются редкие растения, которые будут погублены в ходе строительства.
• В построенные многоэтажные жилые дома въедут нежелательные жильцы.
• Строительство приведет к повышению уровня преступности в районе.
• Какие бы планы вы ни строили, они нарушают экологическую ситуацию в районе, поэтому мы против.
• Застройщик не является уроженцем нашего штата, и это вызывает подозрения.
• Застройщик алчный человек, а мы нет. Дальнейшие споры не имеют смысла.
• Если мы и дадим разрешение на строительство, то плотность застройки должна быть уменьшена.
• Домовладелец должен снизить ставки квартплаты.
• Любое строительство является источником шума, который вреден для здоровья.
• Освещение стройплощадки не даст нам возможности любоваться ночным небом.
• Город и так перенаселен, и нам не нужны новые жильцы в районе.
• Строительство дорог увеличит приток посторонних людей, а мы против этого.
2. Возросли возможности мелких групп гражданских «активистов» по созданию организованного сопротивления строительству с помощью интернета. Интернет во многом преобразовал политический ландшафт. Не изменилась лишь старая аксиома, гласящая, что колесный скрип можно устранить только смазкой. Но если раньше скрип был довольно тихим, то с появлением интернета разногласия между жителями района и владельцами недвижимости все больше усиливаются.
Наше общество становится все менее однородным по своей природе и претерпевает все большую географическую и политическую разобщенность. Я вырос на Среднем Западе и знал всех своих соседей. Мы постоянно были друг у друга на виду. Конечно, я полагался на свои силы, но при этом знал, что, если понадобится, соседи всегда придут
Переехав на Запад, я обнаружил, что люди здесь более разобщены. Соседи постоянно меняются. Никто никого не знает. Практически отсутствует ощущение какой-то общности и ответственности друг за друга. В результате люди всячески пытаются отстаивать свои «права» за счет других.
Объединить разрозненных индивидуумов в сплоченную группу с помощью интернета довольно легко, поскольку он предоставляет практически мгновенный доступ к широкому кругу людей. В результате создается некое подобие социальной общности, но возглавляют ее зачастую самопровозглашенные лидеры, которые видят свою задачу только в том, чтобы скрипеть как несмазанное колесо.
Почему я так пространно рассказываю об этом? Потому что, хотите вы этого или нет, решение о том, как вы будете использовать свою землю, принадлежит не вам, а политикам. А политиков избирают те самые жители, которые считают, что строительство должно осуществляться где угодно, но только не у них под боком.
Возьмите на заметку
«Любая политика носит локальный характер».
Мир локальной политики
Я не могу понять: то ли я так изменился за последние годы, то ли политики? Служение обществу уже не является мотивацией для лиц, занимающих ответственные выборные посты. Оно превратилось лишь в предвыборный лозунг, далекий от реальности. Создается впечатление, что многие идут в политику только ради личной выгоды. Выборный пост для них – это ступенька в карьере, которая дает им право распоряжаться людьми, точно так же, как уже упомянутые ранее соседи считают себя вправе распоряжаться вашей личной собственностью. Познав вкус власти, испытав все блага и преимущества своей должности, такой политик всеми силами держится за свое место. Поэтому даже маленькая группа крикунов может оказать огромное влияние на судьбу вашего проекта.
Будучи еще начинающими инвесторами в недвижимость, мы с коллегами скупили сто прилегающих друг к другу земельных участков в захолустном районе Финикса и предложили городскому совету прекрасный план его развития. Против него выступили около двух сотен людей. Я хорошо помню, как мэр города Маргарет Хенс стояла перед озлобленной толпой и, размахивая руками, убеждала их, что наш план принесет пользу городу. Проект был принят, несмотря на оппозицию жителей. Хенс была настоящим лидером. Я утверждаю это не потому, что она проголосовала за наш проект, а потому, что пошла против своих личных политических интересов ради блага города. Она была популярным мэром отчасти потому, что всегда стремилась принести пользу городу. Хенс была выдающимся политиком, хотя вела себя совсем не как политик. К сожалению, нам не часто приходится иметь дело с такими лидерами. Скорее наоборот.
Недавно от имени «М3 Companies» я представил проект смешанной застройки одного из районов Финикса. Сразу же сложилась группа оппозиции из жильцов этого района. Еще до рассмотрения проекта глава городского совета заявил, что выступает против строительства. По его словам, он считает нужным изложить свою позицию на самом раннем этапе и возглавить это движение. В данном случае он попросту боялся сделать что-то полезное для города, а добивался лишь политической поддержки жителей. Хотелось бы думать, что мы имеем делом с редким случаем, но, к сожалению, это не так. Таких политиков сегодня можно встретить на каждом шагу.
Распоряжение собственностью = прибыль
Трудно ли получить право на застройку? Да. Почему бы тогда не покупать землю, предназначение которой уже определено? Вы можете это сделать, и так поступают большинство девелоперов. Но вы имеете возможность заработать куда больше денег, если сами определяете, как распорядиться своей собственностью, подвергаясь при этом значительно меньшему финансовому риску. Это очень прибыльная сфера недвижимости. При этом ваши доходы никак не связаны с количеством денег, которые у вас имеются для покупки земли.