Ипотека. Руководство к действию

Арт Ян Александрович

Процентный период Процентный период – интервал времени, учитываемый при определении процентов по кредиту. Традиционно это календарный месяц или 30 дней.

Проценты по депозиту

Плата, которую банк выплачивает вкладчику за пользование депозитом. Исчисляется в виде процентов на сумму депозита за год (например, 10 % годовых). Проценты выплачиваются в валюте депозита. Величина процентной ставки по тому или иному виду депозита зависит от срока депозита и суммы.

Проценты по кредиту (проценты за пользование кредитом, процентная ставка)

Плата, которую банк взимает с заемщика за предоставленный кредит. Исчисляется в виде процентов на сумму кредита за год (например, 18 % годовых). Проценты выплачиваются в валюте кредита. Величина процентной ставки по тому или иному виду кредита зависит от срока кредитования и от степени риска, который несет банк.

Как правило, процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом, минимальны.

Размер процентной ставки определяется кредитным договором.

Банк имеет право взимать проценты по кредиту только за тот период, когда заемщик фактически пользовался кредитом. По мере погашения кредита проценты начисляются только на оставшуюся сумму кредита. Заемщик вносит проценты вместе с частью основного долга в соответствии с графиком платежей по кредиту, который определен кредитным договором.

Проценты по кредиту являются частью полной стоимости кредита. Оценив ее, вы можете точнее определить, во сколько обойдется вам кредит.

Процентная ставка может быть как фиксированной, так и плавающей. Плавающая процентная ставка устанавливается в виде некой цифры, привязанной к какому-либо индексу. Например: 5 % + ставка рефинансирования ЦБ РФ. Это означает, что проценты на тот период времени пока ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 11 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 16 %, если ставка рефинансирования ЦБ РФ увеличится до 12 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 17 %.

Как правило, плавающая процентная ставка устанавливается с использованием таких индикаторов как ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставка LIBOR, ставка MosPrime.

Фиксированная процентная ставка – цифра, устанавливаемая условиями кредитного договора без привязки к какому-либо индикатору.

Прямая (чистая) продажа Сделка купли – продажи, когда недвижимость приобретается напрямую у продавца, причем в доме или квартире никто не прописан и не живет, либо между продавцом и покупателем достигнута договоренность об освобождении квартиры в течение оговоренного срока.

Пул кредитный

Группа кредитов с однородными характеристиками (например, кредиты на покупку жилья, в долларах, на срок 15 лет). В случае с ипотекой кредитный пул – это пул ипотечных кредитов служит обеспечением долговых ценных бумаг – например, ипотечных облигаций, которые банк выпускает в результате сделки по секьюритизации.

Регистрация ипотеки

Процесс регистрации ипотечной сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Порядок регистрации ипотеки установлен федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека регистрируется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Все расходы по оформлению регистрации возлагаются на залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением между ним и залогодержателем.

Рефинансирование

Рефинансирование – термин, обозначающий процесс реструктуризации (оптимизации) каких-либо финансовых обязательств.

Рефинансирование кредита – получение заемщиком нового кредита (обычно, с более низкой процентной ставкой) с целью погашения старого. Традиционно используется, когда на рынке наблюдается снижение процентных ставок по кредитам. Операция рефинансирования проводится как самими банками, так и кредитными брокерами.

При определенных условиях рефинансирование может сэкономить для вас значительные средства.

Рефинансирование банковское – обеспечение ссудных операций банка заимствованиями на более льготных условиях. Например, коммерческий банк берет межбанковские кредиты или кредиты Центробанка для обеспечения кредитов своим клиентам.

Кроме того, термин «рефинансирование» используется при обозначении выпуска какой-либо компанией новых ценных бумаг для погашения ценных бумаг с уже истекающими сроками или изменение условий корпоративного кредита (срока, процентов и т. п.).

Риэлтор

Риэлтор – профессионал в сфере купли-продажи и аренды недвижимости. Риэлторы занимаются риэлторской деятельностью – подбором жилья или рабочих помещений для покупки или найма, продажей недвижимости, оформлением сделок купли-продажи, в том числе и ипотечных.

Как правило риэлторы работают в формате агентств недвижимости или, как их еще называют, риэлторских агентств.

Риэлторская деятельность (сделки с недвижимостью)

Деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Осуществляется профессиональными риэлторами – агентствами недвижимости.

Риэлторы продают или покупают

жилье по поручению других участников рынка недвижимости, а также реализуют недвижимость из собственных фондов.

В рамках риэлторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с недвижимостью:

– купля-продажа – переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене;

– мена (обмен) – обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях;

– дарение – добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу;

– наследование – переход собственности наследнику после смерти собственника;

– приватизация недвижимости – передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении;

– аренда (найм) – передача собственности (жилья, офиса, склада и т. п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.

Секьюритизация

Секьюритизация (от англ. securitisation) – выпуск и реализация ценных бумаг, обеспеченных какими-либо активами.

Это традиционный способ привлечения банками денежных средств на фондовом рынке. Активы которые обеспечивают секьюритизацию, должны отвечать таким требованиям как наличие рыночной стоимости и денежного потока для покрытия текущих платежей по ценным бумагам.

Часто секьюритизация обеспечивается закладными по ипотеке и пулом ипотечных кредитов.

Существуют следующие виды секьюритизации:

MBS (mortgage-backed securities) – ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов;

CDO (collateralized debt obligations) – ценные бумаги, обеспеченные пулом из различных типов долговых инструментов, который может включать корпоративные облигации, выданные финансовыми институтами кредиты или транши ценных бумаг, выпущенных в рамках сделок по секьюритизации;

CMO (Collateralized Mortgage Obligation) – ценная бумага, обеспеченная пулом ценных бумаг, обеспеченных закладными, структура которого предполагает наличие нескольких типов ценных бумаг с различными сроками погашения;

CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) – ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости (отели, торговые центры, офисы, складские комплексы, производственные помещения); RMBS (Residential Mortgage-Backed Security) – ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом жилых помещений (квартиры, жилые дома).

Созаемщик Так называются получатели кредита в том случае если их двое или более. Например, часто ипотечный кредит выдается не одному человеку, а семье (супругам). В этом случае они становятся созаемщиками. У созаемщиков такие же права и обязанности, как и у заемщика.

Справка о доходе в свободной форме

Справка о доходе в свободной форме (или иначе справка о доходах по форме банка) – это справка, подтверждающая доходы потенциального заемщика, заверенная работодателем. Обычно банки предлагают предъявить такую справку в тех случаях, когда у заемщика «серая» заплата и его доход невозможно подтвердить справкой по форме 20-НДФЛ («серая» зарплата).

Традиционно такая справка содержит информацию о том, какой доход вы получали в своей компании за тот или иной период, предшествовавший выдаче справки (например, за 6 или за 12 последних месяцев).

Справка составляется на бланке компании-работодателя и заверяется печатью и подписями руководителя и главного бухгалтера с обязательным указанием даты ее оформления.

Представление справки о доходах является обязательной часть андеррайтинга заемщика.

Справка по форме 2-НДФЛ

Официальная справка о доходах, полученных физическим лицом, и удержанных суммах налога, которая формируется бухгалтерией и предназначается для представления налоговому органу. Такая справка является подтверждением доходов потенциального заемщика.

Справка по форме 2-НДФЛ выдается компанией-работодателем заверяется печатью и подписями руководителя и главного бухгалтера с обязательным указанием даты ее оформления.

В случае, если у вас доходы неофициальные, справку по форме 2-НДФЛ может заменить справка о доходах в свободной форме. Однако при прохождении андеррайтинга справка по форме 2-НДФЛ предпочтительнее.

Срок кредита

Отрезок времени, на который банк предоставляет заемщику кредит. Обычно срок кредита оговаривается в кредитном договоре.

Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 5, 10, 15 или 25 лет. Вне зависимости от срока вы можете произвести и досрочное погашение кредита.

Ссудный счет Персональный счет заемщика, который открывается ему в банке-кредиторе для перечисления кредита и последующего зачисления на него платежей по кредиту. Иногда банки устанавливают комиссию за обслуживание (ведение) ссудного счета.