Ипотека. Руководство к действию

Арт Ян Александрович

Ставка (индекс) LIBOR LIBOR – London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов, которую устанавливает Лондонская биржа. Обычно банки используют LIBOR для определения исходного уровня процентов по межбанковским кредитам и для расчета оптимальной процентной ставки на различные виды кредитов. Кроме того, ставка LIBOR иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.

Ставка (индекс) MosPrime MosPrime – независимая индикативная ставка, которую рассчитывает Национальная валютная ассоциация (НВА) на основе ставок предоставления рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. При включении банков в список для формирования ставки MosPrime принимается во внимание

их репутация, финансовое положение, объемы операций и опыт работы на российском валютном рынке. Ставка MosPrime иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ

Ставка рефинансирования (учетная ставка) – ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у коммерческих банков кредиты и другие ликвидные банковские активы и предоставляет кредиты коммерческим банкам с целью рефинансирования.

Помимо этого значение ставки рефинансирования – служить официальным финансовым индикатором при различных денежных операциях. В этом качестве ставка рефинансирования применяется во многих сферах бухгалтерского учета и налогообложения, в том числе:

– для расчета пеней на недоимку по уплате налогов и сборов и расчета процентов при просрочке налоговыми органами возврата излишне уплаченной суммы налога или сбора (в соответствии с Налоговым кодексом РФ);

– для расчета процентов при предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты налогов и сборов или при предоставлении налогового кредита (в соответствии с Налоговым кодексом РФ): (п. 9 ст. 78 НК РФ);

– для расчета ряда денежных операций между коммерческими организациями.

Кроме того, ставка рефинансирования ЦБ РФ иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.

В разные годы ставка рефинансирования ЦБ РФ находилась на разных уровнях, доходя до 150 % в 1998 году и опускаясь до 10 % в 2007 году.

Страхование жизни и трудоспособности

Страхование жизни и трудоспособности в случае с ипотекой гарантирует, что в случае утраты трудоспособности заемщика на срок свыше одного месяца в результате наступления страхового случая (например, болезнь) страховая компания выплачивает банку ежемесячный платеж по кредиту за заемщика. В случае смерти заемщика, которая признана наступлением страхового случая, страховая компания полностью гасит кредит банку. При этом квартира освобождается от обременения и права собственности на нее переходят к наследникам заемщика.

Страхование жизни производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Страхование недвижимости

Страхование недвижимости от риска утраты и повреждения (например, в результате пожара, землетрясения, аварии, преступных действий и т. п.) гарантирует, что в случае наступления страхового случая страхователю будет возмещен ущерб в виде страховой выплаты. В случае с ипотекой вы можете выбрать – страховать ли имущество на полую его стоимость или только на сумму, равную вашим обязательствам перед банком.

Залогодержатель имеет право удовлетворить свое требование по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страховой выплаты за утрату или повреждение заложенного имущества (независимо от того, в чью пользу оно застраховано). Это требование имеет преимущество перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страховой выплаты, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Страхование недвижимости производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Страхование ипотеки

Обязательным условием ипотеки является страхование. Как правило, в ипотечной сделке вы должны использовать три вида страховки – страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование титула и страхование недвижимости от повреждения и утраты. В случае с ипотекой по договору страхования страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем является банк, который предоставил вам кредит. Именно он при наступлении какого-либо страхового случая получает от страховщика страховую выплату.

Страхование несколько удорожает ипотеку, однако обеспечивает низкие риски для банка и комфортные и безопасные условия для заемщика.

Страхование

ипотеки производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Страхование титула

Под термином «титул» понимается право собственности на какое-либо имущество, в частности, право собственности на недвижимость.

Страхование титула права собственности на недвижимость означает страховку от риска потери права собственности на недвижимость (например, в случае появления законного собственника, в результате признания сделки купли-продажи недействительной или удовлетворении виндикационного иска).

В России этот вид страхования является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита.

Страхование титула производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Страхователь

Страхователь – это та сторона в договоре страхования (физическое или юридическое лицо), которая страхует свой интерес или интерес третьей стороны. По страховому договору страхователь обязуется уплатить страховщику страховую премию путем внесения страховых взносов за обязательства страховщика возместить страхователю убыток при наступлении страхового случая.

В имущественном страховании страхователем выступает собственник или арендатор имущества, а также организация, принимающая его на хранение или в залог (например, банк или ломбард); в личном страховании – гражданин.

Страхователь может заключить договор страхования в свою пользу (тогда он одновременно и «страхователь» и «застрахованный») или в пользу других лиц, например, своих детей (тогда он – «страхователь», а его дети – «застрахованные»). Если родители или другие родственники ребенка заключили договор страхования в его пользу, они являются страхователями, а он сам – застрахованным. В страховании от несчастных случаев за счет компании, работодатель становится страхователем, а его работники – застрахованными.

Страховая выплата (страховое возмещение)

Сумма, которую страховая компания выплачивает выгодоприобретателю, если произошел страховой случай, предусмотренный страховым договором. Страховая выплата, в зависимости от условий страхового договора, может представлять собой полное или частичное возмещение ущерба в результате наступления страхового случая.

Величина страховой выплаты определяется в основном двумя способами:

1. При ответственности по первому риску убытки в пределах страховой суммы (первый риск) возмещаются полностью. Ущерб, превышающий эту сумму, не возмещается.

2. При пропорциональной ответственности, напротив, учитывается величина процента ущерба, относительно стоимости имущества. В этом случае страховое возмещение (СВ) рассчитывается так: величина процента ущерба, нанесенного повреждением объекта, к стоимости последнего (Ст. об.) умножается на страховую сумму:

Например, стоимость застрахованного объекта – 20 тыс. долларов; в результате аварии абсолютный размер ущерба составил 4 тыс. долларов (то есть 20 % от стоимости объекта). Страховая сумма составляет 5 тыс. долларов, тогда страховая выплата = 20 % × 5000 = 1 тыс. долларов. Страховая выплата не может быть выше страховой суммы.

Страховая компания (страховщик)

Страховщик – это физическое или юридическое лицо, принимающее на себя по договору страхования за определенное вознаграждение – страховую премию – обязательство возместить застрахованному лицу убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, которые обусловлены в страховом договоре.

Как правило, в роли страховщиков выступают профессиональные страховые компании. В международной страховой практике для обозначения страховщика иногда используется термин андеррайтер.

Страховая премия

Страховая премия – это плата, которую страхователь выплачивает страховщику по договору страхования. В случае со страхованием имущества обычно это плата представляет собой определенный процент от страховой стоимости объекта страхования.

Страховая премия определяется путем умножения страховой суммы на ставку премии или может быть зафиксирована в конкретной сумме.

Обычно страховая премия выплачивается в рассрочку (например, ежемесячно) в виде страховых взносов.

В случае же единовременной уплаты премии страховой взнос равен страховой премии.