Ипотека. Руководство к действию
Шрифт:
Идти на сотрудничество с кредитным брокером надо, четко представляя себе, чем именно он может вам помочь, за что вы ему платите. В этом случае можно рассчитывать на то, что таким сотрудничеством вы останетесь довольны. Брокер подберет вам ипотечную программу, поможет собрать документы, необходимые для подачи заявки на кредит, проверит – нет ли «подводных камней» в кредитном договоре. Хороший брокер всегда в курсе, в каких банках идут акции, по которым заемщикам предоставляются различные бонусы и скидки. Самые продвинутые имеют договоренности с банками и риэлторами о льготах для своих клиентов.
Зная все тонкости требований к заемщикам в том или ином банке, кредитный брокер сможет «подать» вас банку с лучшей стороны. Клиентам проверенных партнеров банки предоставляют кредиты на льготных условиях, недоступных для тех, кто обращается в банк напрямую. Иногда клиенту снижают или отменяют комиссию за выдачу кредита, иногда уменьшают ставку по кредиту на 0,5–1 процент. Одно из важных преимуществ оформления ипотеки через кредитного брокера – это ускорение процесса рассмотрение заявки и выдачи кредита благодаря налаженным связям внутри банков.
Ипотечный брокер – специалист широкого профиля, проконсультирует и насчет страхования, и насчет покупки жилья: поможет выбрать страховку, чтобы вам не пришлось переплачивать за ненужные опции, подскажет хорошего, проверенного риэлтора или сам возьмется за поиск нужного вам жилья. Брокер возьмет на себя подготовку всех документов, необходимых
Брокерские компании используют самые разные схемы в своей работе. Одни считают свою задачу выполненной с момента передачи заемщика в руки банковских специалистов. Другие считают своим долгом сопровождать клиента до момента государственной регистрации права собственности на жилье. Третьи готовы за символическую плату консультировать своих клиентов годами, чтобы удержать свою долю рынка. Такой брокер поможет рефинансировать кредит, если с течением времени вам понадобится изменить его параметры: процентную ставку или валюту, окажет поддержку, если у клиента возникнут проблемы с погашением кредита. Очень часто в такой ситуации люди впадают в панику, и очень полезно иметь под рукой специалиста, который поможет оценить серьезность проблемы и договориться с банком либо насчет отсрочки платежей, либо насчет реализации квартиры из под залога, не доводя дела до продажи с торгов.
Плата за услуги брокера может рассчитываться по-разному. Кто-то берет аванс, где-то оплата происходит по факту выдачи кредита. Могут брать отдельную плату за каждую отдельную услугу по прейскуранту или выставить счет за комплексное обслуживание. В последнем случае размер вознаграждения, чаще всего, определяется как некий процент от суммы кредита.
Но помните: нанимая кредитного брокера можно столкнуться с мошенниками, «черными брокерами». Как отличить настоящего профессионала от жулика? Одна из характерных примет – мошенник постарается сразу взять с вас полную предоплату. Настоящий профессионал никогда не предложит клиенту использовать незаконные методы для того, чтобы повысить шансы на получение кредита – «организовать» липовую справку 2-НДФЛ, исказить информацию о вас в анкете заемщика. Подобная «помощь» клиенту может обернуться плачевно: подделка документов – это подсудное дело.В РОССИИ есть одна особенность национальной манеры ведения дел. Тут либо не из чего выбирать, либо выбор огромен. Я, разумеется, не о парламентских выборах. Я – о банках. В стране действует более девятисот банков. Более половины из них выдают ипотеку.
Выбирать банк, в котором вы возьмете ипотеку, следует совершенно по иной логике, чем банк, в котором вы откроете счет, кредитную карту или депозит. В случае с ипотекой симпатии к какому-либо конкретному банковскому бренду и другие эмоциональные факторы отступают на самый дальний план. Дело куда серьезнее.
Если вы уверены, что разберетесь в дебрях ипотечного рынка сами, стоит начать с погружения в интернет-пространство. На банковских сайтах, как правило, содержится вся необходимая информация об условиях предоставления ипотечного кредита. Там же вы найдете перечень партнеров банка – строительных компаний, у которых можно приобрести жилье на этапе строительства без хлопот и на льготных условиях.
Если какие-то особенности вам оказались непонятны, следует позвонить в банк и прояснить ситуацию в разговоре с консультантом или посетить офис и обсудить все детали в личной беседе.Кто может стать ипотечным заемщиком
НИКТО не любит сдавать экзамены. Но приходится. Подавая в банк заявку на ипотечный кредит, мы, по сути, сдаем экзамен. И какими бы успешными и благополучными мы не казались сами себе, немногие избегают опасений: а вдруг откажут? Попробуем подробнее изучить критерии, по которым банк выбирает заемщиков и оценивает их кредитоспособность.
Само собой разумеется, ипотечный заемщик должен быть совершеннолетним, хотя кое-где на вещи смотрят более реалистично и не рассматривают заявки от лиц, не достигших 21 года. Впрочем, понятно, что студенты и начинающие работники как ипотечные заемщики особого доверия у банка не вызывают, всерьез воспринимаются люди старше 25 лет. Существует и «верхний предел»: по неписаному правилу погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста. Платежеспособность пенсионеров в России оценивается невысоко – банки не хотят рисковать.
Так что для большинства заемщиков самый долгий срок, на который можно разжиться ипотекой, определяется как разница между 65 годами для мужчин и 55 годами для женщин и возрастом на момент выдачи кредита. Исходя из этого, рассчитывается максимально возможный срок погашения кредита. Таким образом, получить кредит на тридцать лет может женщина не старше 25 лет и мужчина не старше 30 лет, пятидесятилетний мужчина может рассчитывать на кредит сроком не больше десяти лет, а пятидесятилетняя женщина и того меньше – всего на пять лет.
Иногда банк позволяет гасить ипотечный кредит и после перехода пенсионного рубежа. Но смягчение ограничений по возрасту сопровождает масса оговорок. Например, потребуется взять в созаемщики совершеннолетних детей или в дополнение к приобретаемой квартире заложить в банк еще что-нибудь ценное, чаще всего – какую-то недвижимость.
КАК ПРАВИЛО, для получения ипотечного кредита надо иметь российское гражданство, хотя по этому пункту возможны отступления, если иностранец законно находится на территории России и имеет подтверждающие это документы – вид на жительство и разрешение на работу.
Банк предпочитают выдавать кредиты заемщикам, имеющим постоянную регистрацию в том же регионе, где расположен их офис, но и здесь возможны варианты. Главное – чтобы вы были хоть где-нибудь прописаны. Если в регионе действия банка у вас не будет постоянной регистрации, но будет постоянное место работы, шансы на получения кредита достаточно высоки.
Обязательное требование к заемщику – постоянное место работы, как минимум, год общего стажа и полгода работы на текущем месте. Разумеется, условия относительно длительности как общего стажа, так и стажа работы на текущем месте у некоторых банков могут быть и более жесткими.
Одно из главных условий получения ипотечного кредита на приобретение недвижимости – наличие средств на первоначальный взнос для его оплаты. Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10–20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до нуля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30–50 процентов от цены покупки.
При рассмотрении заявки на ипотечный кредит определяющим моментом для вынесения решения по ней станет, насколько прочно ваше материальное положение. Исходя из этого, чтобы стать ипотечным заемщиком, необходимо продемонстрировать банку и подтвердить документами свою финансовую состоятельность и кредитоспособность. Лучший вариант подтверждение заработка – официальная справка о размере зарплаты по форме 2-НДФЛ (то есть проверяемая через налоговый орган). Если ваша зарплата или часть ее выплачивается «в конверте» – банк может принять справку о доходах в свободной форме, заверенную подписью и печатью работодателя.
Если у вас есть постоянные дополнительные заработки, желательно подтвердить справками и их, даже в том случае, если для получения кредита хватает суммы основного заработка. Это прибавит банку уверенности в вашей платежеспособности.
Помимо заработка могут быть и другие виды доходов. Например, вы сдаете в аренду машину, дачу, гараж или квартиру. Или получаете дивиденды по принадлежащим вам акциям, прибыль от участия в бизнесе. Опять же, дополнительный плюс вам как заемщику. Главное, чтобы вы могли подтвердить свои дополнительные доходы документально.
Кроме того, ваше финансовое положение косвенно характеризует и наличие в вашей собственности ликвидных активов – то есть ценного имущества, которое легко обратить в деньги. Если в вашей собственности есть квартира, дача, загородный дом, капитальный гараж или бокс в парковочном комплексе, крупный пакет ценных бумаг, депозит на большую сумму, автомобиль, катер – это зарекомендует вас как человека, достойного финансового доверия.
Стоит учесть, что помимо доходов банк будет
Дополнительным положительным фактором при рассмотрении заявки на ипотечный кредит будет наличие положительной кредитной истории. Если вы в прошлом брали кредиты и аккуратно гасили их, но в бюро кредитных историй (БКИ) сведений о вас нет, можно представить в банк копии ваших прежних кредитных договоров и справку о погашении кредита.
Образование, специальность и должность тоже имеют значение при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита. Для банка важен также ваш гражданский, социальный и профессиональный статус. Андеррайтеры – специальная служба, которая занимается проверкой сведений о соискателе на кредит, оценивают и вашу социальную «стоимость». В первую очередь оценивается востребованность профессии и средний уровень дохода в вашей сфере деятельности. К числу «любимчиков» банков относятся бухгалтеры, программисты, госслужащие. Высшее образование или ученая степень гарантируют определенную конкурентоспособность на рынке труда, и, значит, тоже учитываются банком. Дополнительный плюс – быстрый карьерный рост и солидная должность, поскольку это позволяет быть более-менее уверенным в дальнейшем росте доходов заемщика.ОЧЕНЬ важно подробно описать работу своей компании. Зачастую заемщик очень скупо рассказывает о своем месте работы – это может снизить его кредитный потенциал. Существует большая разница, кто пришел за кредитом: работник ООО «Ромашка» непонятного профиля, где числится три с половиной человека, или сотрудник организации со штатом в двести человек, занятой оптовыми продажами. Если в штате вашей компании числится меньше десяти человек, основная часть зарплаты выдается «в конверте» и банку не удастся получить никаких сведений о ее деятельности от ее партнеров и подрядчиков, на ипотечный кредит рассчитывать не приходится.
Хорошо, если ваша компания представлена в Интернете собственным сайтом с персональным доменным именем. Странички, созданные на бесплатных хостингах вроде narod.ru, не считаются. Но и при наличии сайта банковский специалист оценит, насколько профессионально он сделан, регулярно ли обновляется, как высока посещаемость.
У каждого банка свой, индивидуальный набор критериев для оценки «годности» ипотечных заемщиков. Например, в некоторых кредитных учреждениях практически обязательным условием является наличие водительских прав и заграничного паспорта – как свидетельство определенного уровня вашего образа жизни. В других, где практикуется так называемый визуальный андеррайтинг (проще говоря – фейс-контроль), принципиальное значение имеет ваш внешний облик. Поэтому на собеседовании с кредитным экспертом аккуратный костюм, дорогой кейс и ухоженные ногти, без сомнения, будут предпочтительнее рваных джинсов, тельняшки и татуировки «Вася» на открытом плече.
Еще один возможный критерий для оценки потенциального заемщика – семейный статус. Многие банки предпочитают выдавать ипотеку людям, состоящим в браке. Во-первых, это позволяет быть более уверенным в кредитоспособности (принимается во внимание доход супруга или супруги), во-вторых, это традиционно воспринимается как свидетельство социальной стабильности потенциального заемщика.
Кроме вышеперечисленных, банки могут ввести и дополнительные критерии «отсева». Например, в некоторых кредитных учреждениях весьма неохотно выдают кредиты первым лицам небольших и средних по величине предприятий. Считается, что в случае провала бизнеса первому лицу куда труднее найти новую работу, адекватную его статусу, чем специалисту или руководителю среднего звена.УГАДАТЬ предпочтения конкретного банка человеку «с улицы» невозможно. Поэтому, если вас одолевают сомнения насчет своей привлекательности для банка в качестве ипотечного заемщика, хорошей идеей будет обратиться за помощью к кредитному брокеру.
Хороший брокер знает все нюансы и тонкости в предпочтениях и предубеждениях того или иного банка, он подскажет, где у вас наименьшие шансы получить ипотечный кредит, а где можно рассчитывать на успех. Собственно, в этом и заключается работа брокера: подать информацию о заемщике в максимально выгодном свете и подчеркнуть все ваши плюсы.
Среди причин отказа в получении ипотечного кредита на первом месте стоит предоставление ложных сведений о себе со стороны соискателя кредита. Судимость, неисполненные кредитные обязательства, наличие иждивенцев (узаконенных внебрачных детей) – именно такие факты своей биографии чаще всего скрывают претенденты на ипотечный кредит. Поэтому категорически не рекомендуется скрывать какую-либо информацию или приукрашивать действительность в расчете получить побольше денег. Подавляющее большинство сведений легко проверяется банковскими службами безопасности.
Наиболее распространенными причинами отказа в выдаче кредита становятся низкий уровень дохода заемщика, нестабильность его материального положения. Плохая кредитная история тоже весомый повод для отказа, в ипотечном заемщике особенно ценятся дисциплинированность и добросовестность.
Частую смену места работы в банке могут расценить как признак повышенного риска – «летуны» в банках доверием не пользуются, хороший заемщик должен быть человеком обстоятельным и серьезным. Андеррайтеров может насторожить несоответствие дохода клиента среднему уровню заработков в этой сфере: если доход намного выше, то существует риск, что в случае потери работы он не сумеет сохранить свое благосостояние на прежнем уровне.
Распространенным основанием для отказа в выдаче кредита служит «некондиционная» профессия. Практически все банки не доверяют работникам казино и салонов игровых автоматов, за исключением высшего менеджмента, неохотно дают кредиты риэлторам, работникам сферы услуг, чей основной заработок составляют чаевые. Помехой на пути получения кредита может оказаться тот факт, что ваша вторая половина – иностранный поданный.
Как правило, банки более внимательно относятся к предпринимателям. Во-первых, реальные доходы от частного бизнеса куда сложнее оценить, чем проверить справку о зарплате. Во-вторых, потеря работы и потеря собственного бизнеса – разные категории риска.
Даже самые респектабельные граждане не всегда могут быть уверены в том, что заявка на получение ипотечного кредита будет одобрена. Банки зачастую отказываются иметь дело с человеком на основании разных причин, где-то не нравится в заемщике одно, а где-то – совсем другое. Причем, есть вероятность, что вы даже не узнаете, в чем ваш изъян, поскольку кредитор не обязан объяснять свою позицию: нет – и все тут.Права и обязанности заемщика
ЗАКЛЮЧАЯ кредитный договор с банком, ипотечный заемщик получает определенные права и одновременно берет на себя ряд обязательств. Часть его прав и обязанностей регулируются кредитным договором, а часть – российским законодательством.
Классический ипотечный кредит служит составной частью ипотечной сделки, конечная цель которой – приобретение недвижимости. В этом случае заемщик, помимо того, что выступает получателем кредита, одновременно является для банка залогодателем по договору об ипотеке и покупателем в сделке купли-продажи. И каждой из этих ролей сопутствуют свои права и обязанности.
Ипотечный заемщик имеет право досрочно погашать кредит – частично или полностью. Также заемщик имеет право бесплатно получать справки, выписки или другие документы о состоянии счета, количестве денежных средств на счете и движении средств по счету; о размере задолженности перед банком; сумме уплаченных процентов; предстоящих платежах с раздельным указанием суммы процентов, подлежащих уплате, и оставшейся суммы кредита.
В свою очередь, по сложившейся практике, в любом кредитном договоре найдутся положения, по которым ипотечный заемщик обязан ежегодно предоставлять кредитору ряд сведений. Это, прежде всего, информация об оплате страховки, предусмотренной договором. Могут внести требование о предоставлении сведений о доходах заемщика – банку важно быть в курсе колебаний платежеспособности своих должников.
В любом кредитном договоре содержатся требования уведомлять об изменении контактных данных заемщика – адреса, номера телефона, смене места работы, а также об изменении состава семьи, заключении или расторжении брака.
Как покупатель жилья, ипотечный заемщик имеет право оформить это жилье себе в собственность. Но при этом в свою собственность он обязан зарегистрировать ипотеку в пользу банка. Таким образом, возникает обременение, которое огранивает ваши права собственника квартиры или дома.