Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

Волков Алексей Алексеевич

Выберете 20–30 понравившихся вам вариантов, которые соответствуют вашему бюджету и занесите их в таблицу. Затем обзвоните всех и позадавайте вопросы:

• наличие кадастровых документов и готовность их предоставить для знакомства (по кадастровым номера вы можете самостоятельно получить информацию на сайте Росреестра https://rosreestr.ru. Услуга платная, но стоит не дорого.),

• данные о продавце (для юридических лиц наличие регистрационных документов),

• готовность коммуникаций и наличие проектных решений (последнее актуально для коттеджных посёлков),

• близость

к дороге и наличие дорог внутри посёлка (включая тип покрытия),

• варианты оплаты и возможность оплачивать в рассрочку,

• скидки и акции,

• стоимость ежемесячных отчислений (оплата членских взносов, оплата охраны, оплата работы управляющей компании…).

Перечень вопросов по чистоте документов вы можете расширить после знакомства в Интернете с различными вариантами нечистых сделок, характерных для вашего региона.

Всё это можно включить в таблицу в качестве параметров оценки. По итогам анализа оставьте в таблице не больше 10 вариантов, которые нужно будет посмотреть на месте. Первое, что вы будете проверять – соответствие информации, полученной по телефону. Кстати, если при разговоре о выезде на место вам будут морочить голову, или, рассказывать, что кадастровые документы и документы самой «конторы» сейчас на переоформлении, или, тем более, предлагать сначала сделать предоплату, сразу вычеркивайте этот вариант, как слишком рискованный.

Выбирая участок, обязательно смотрите кадастровые документы и статус земли. По последним изменениям законодательства вы можете стать обладателем участка одного из нескольких видов использования. Например:

2.1 для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

2.2 для ведения личного или подсобного хозяйства;

13.2 для целей ведения садоводства.

Огородничество для реализации мечты не подойдёт. Полный список видов использования смотрите в Приказе Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Внимательно изучите требования и ограничения по каждому из двух оставшихся вариантов. Для этого можете пользоваться известными базами «Консультант» и «Гарант». А лучше обеими, т. к. в отображении некоторой дополнительной информации и ссылок на подзаконные акты у каждой есть свои нюансы. Например, найти информацию по получению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) можно в любой из них. Для этого достаточно найти и почитать ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ. Но ответ на вопрос: а нужно ли получать ГПЗУ при строительстве на «землях сельскохозяйственного назначения для целей дачного строительства», в 2016 г можно было получить только в одной из них. И то, только по косвенным признакам. Ответ содержится в Письме Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285. Не пренебрегайте изучением законодательства! Только так вы сможете достичь своей мечты и сберечь свою нервную систему и деньги.

Перед прочтением следующей главы вы должны понимать:

1) состав и суть законодательных актов (Градостроительного кодекса, "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Закона о кадастре),

2) параметры участка и его стоимость (в идеале вы должны выбрать себе конкретный участок по итогам осмотра и понимать по нему все нюансы),

3) в зависимости от статуса земли по кадастровым документам понимать необходимость получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и оформления ГПЗУ,

4) ожидаемую нагрузку на бюджет по регулярным платежам, включая налог на землю.

Незнание закона не освобождает от ответственности

Итак, вы определились с участком для строительства, знаете его статус по документам и даже завершили его покупку и оформление. Последнее очень важно для получения разрешения на строительство и начала работ. Начиная с этого момента вам ежегодно будут приходить квитанции на оплату налога! Но вы знали об этом заранее, и сумма налога вас не пугает.

Если в документах на землю значится «для целей ведения садового хозяйства» (формулировка может отличаться от приведённой. В более ранних документах может быть, например, «для целей

дачного строительства»), то вы можете сразу переходить к поиску проектной организации или готового проекта. Если же ваша земля находится в черте населённого пункта, то вы должны понимать – перейти в дальнейшем от проектирования к строительству сразу не получится. Закон требует оформления ГПЗУ и получения разрешения на строительство. Подать запрос на оформление ГПЗУ вы можете самостоятельно через Многофункциональный центр приёма документов (далее МФЦ), но для этого вам потребуется сделать геодезию участка и привязать будущее строение. Всё это можно и нужно делать на этапе проектирования. Так, что лучше изучить тему до начала проектирования. В моём случае ГПЗУ не требовалось, но принимая во внимание неоднозначность трактовок законодательства, я сразу озвучивал необходимость подготовки нужных листов в проектном решении! Исключительно «на всякий случай». По договорённости с проектировщиком это никак не влияло на стоимость проекта. За исключением стоимости работ геодезиста, которая оплачивалась отдельно и обошлась мне в 2017 г. в 10 т. руб. В 2019 г. она стоила уже 15 т.р., но геодезисты были разные. Проводя геодезические работы сделайте нулевую отметку так, чтобы она к началу строительства не потерялась. Например, нанесите краской на край дороги.

Желающие тихо обойти вопрос оформления ГПЗУ и получения разрешения на строительство должны понимать, что без этих документов оформить акт ввода в эксплуатацию легально не получится! А без него вы, скорее всего, не сможете зарегистрировать дом, получить адрес, а в некоторых случаях и подключить коммуникации! Так газ без адреса нового строения в Московской области подключают очень неохотно.

Приступая к прочтению следующей главы вам необходимо представлять:

1) сколько и каких помещений будет иметь ваш дом,

2) будет ли дом эксплуатироваться круглогодично или только в летний сезон,

3) как и чем будет отапливаться (перечислите все виды тепловых агрегатов, включая камин и печь для бани),

4) какие материалы вы хотите использовать при строительстве фундамента, стен и крыши (ваши желания обсудите затем с проектировщиком),

5) какие коммуникации к нему будут подводиться (свет, вода, канализация, оптоволоконный кабель…) и в каких помещениях они должны быть доступны для использования,

6) какой рельеф участка и где планируется расположить капитальное строение (т. е. дом).

Не беда, если вы во всём этом неспециалист. Просто выпишите себе эти вопросы и учитывайте их при составлении задания на проектирование (ЗП) и общении с проектировщиком.

Комментарий: количество помещений и их назначение определяется вами с учётом численности проживающих, их пола, возраста и ваших пожеланий. Характер использования будущего строения позволит грамотно сформулировать техническое задание на проектирование и предусмотреть в проекте технические нюансы по выбору материалов и состава инженерных систем. Важно указать в ЗП все тепловые агрегаты (и вид топлива для них), которые вы планируете использовать (котёл, камин, печь в парной…), т. к. под них нужно соблюсти нормы проектирования помещений, рассчитать мощность, подачу воздуха и систему дымоудаления. Материалы, используемые при строительстве, вы можете выбрать совместно с проектировщиком, но лучше иметь предпочтения заранее и обсуждать с проектировщиком нюансы применения ваших предпочтений, т. к. это влияет на конечную стоимость, варианты отделки и характеристики энергоэффективности строения. Понимание состава коммуникаций позволит грамотно спланировать помещения и места их размещения, а в разделах инженерных систем предопределит точки подключения. Понимание рельефа участка позволит посадить строение на рельеф, оценить будущие затраты на планировку участка и оценить объём работ по разработке грунта и его перемещению. Обратите внимание на появившийся тренд удалённой работы. Если в доме будет несколько жильцов, одновременно проводящих конференции, то помещения для такой работы должны иметь хорошую звукоизоляцию. Проводить две и более конференции одновременно в одной комнате некомфортно! При этом в доме должна быть хорошая Wi-Fi или кабельная сеть (лучше и то и другое) с подключением к провайдеру не менее, чем на скорости 10 Мбит/с.