Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

Шефель Ольга Михайловна

11. Надо решить, очным или заочным будет общее собрание, назначить дату, подготовить помещение для собрания.

12. Следует подготовить бюллетени для голосования, листы для регистрации собственников, пришедших на собрание, проект протокола собрания.

15. И наконец, сообщить собственникам о собрании и пригласить их принять в нем участие.

Как видно из этого списка, подготовительный этап начинается со сбора информации о собственниках и заканчивается их приглашением на собрание. По большому счету суть подготовительного этапа в том, чтобы, получив

подробную информацию о доме и собственниках, выработать стратегию управления домом, а также провести все необходимые организационные мероприятия для голосования по выбранной стратегии.

Какие документы о многоквартирном доме нужно подготовить для общего собрания?

Сбор документации о доме или об объекте управления — это вторая после сбора сведений о собственниках важнейшая работа на этапе подготовки.

Очень важна градостроительная, техническая и бухгалтерская документация, в том числе:

— технический паспорт на дом (год постройки, количество этажей, подъездов, физический износ основных строительных конструкций, время и вид проводимого капитального ремонта, материал стен, перекрытий, назначение помещений, поэтажные планы и другая информация);

— технические заключения по результатам обследований дома, проведенных в различные годы, в связи с полным или выборочным капитальным ремонтом; акты, справки о техническом состоянии здания, отдельных помещений и конструктивных элементов;

— рабочий проект строительства дома;

— акт приемочной комиссии дома с перечнем выявленных недоделок и сведения об их устранении;

— сведения о границах земельного участка;

— перечень работ по содержанию и ремонту дома в последний год его эксплуатации;

— копии договоров и акты выполнения работ подрядными организациями.

Часть этих документов должны предоставить специалисты районных управ на основании письменного запроса инициативной группы. Предоставления другой информации (например, рабочего проекта строительства дома) добиваются сами члены инициативной группы, обратившись в архитектурно-планировочное бюро и т. п., в том числе и за собственные средства.

Как созывается общее собрание жильцов?

собрание созывается по инициативе любого из жильцов, инициативной группы или муниципальных властей.

Общее собрание собственников многоквартирного дома обязательно проводится раз в год, при этом сроки и порядок проведения собрания определяются жильцами дома. Все остальные собрания считаются внеочередными.

Инициатором общего собрания может выступить любой из собственников многоквартирного дома или несколько собственников. Как правило, сначала собирается инициативная группа и на отдельном заседании обсуждает повестку будущего собрания.

Для проведения собрания нужен реестр собственников помещений. В этот реестр включаются все собственники с указанием площади занимаемых ими жилых

и нежилых помещений дома. За этой информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию, а в случае отказа — в органы местного самоуправления.

Предупреждать о созыве общего собрания следует за 10 дней до дня его проведения; информацию можно разместить в публичных местах (например, вывесить на доске объявлений у подъезда) или разослать заказными письмами.

Извещение о том, что назначено общее собрание собственников многоквартирного дома, должно содержать:

— сведения об инициаторе собрания;

— информацию о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование);

— дату и время проведения общего собрания;

— дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

— повестку дня;

— порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Порядок проведения общего собрания

Повестка собрания, объявленная заранее, не может быть изменена.

В начале собрания следует выбрать председателя и секретаря, который будет вести протокол.

Все решения по вопросам, которые обсуждают на собрании, должны быть приняты путем голосования.

Общее собрание правомочно, то есть может принимать решения, если имеется кворум: в собрании участвуют собственники или представители собственников, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов.

Вопросы, перечисленные в предыдущей главе под пунктами 1–3, требуют для решения не менее 66,6 % голосов от числа всех собственников дома (квалифицированное большинство). Остальные вопросы можно решить большинством голосов (50 % + один голос) участвующих в собрании. Таким образом, минимум голосов для выбора способа управления или решения о текущем ремонте, — это больше четверти всех голосов собственников.

Собственники могут участвовать в собрании как лично, так и через своих представителей. Полномочия представителей должны быть подтверждены доверенностью на голосование. Доверенность содержит сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и заверяется нотариусом.

Если в доме есть государственная или муниципальная собственность (не все квартиры приватизированы), то представитель государственного или муниципального собственника должен присутствовать на собрании и входить в инициативную группу. Обычно интересы государственного или муниципального фонда представляет чиновник, имеющий соответствующую доверенность на официальном бланке.

Собственники нежилых помещений (обычно это подвальные или полуподвальные помещения, первые этажи, в которых могут быть расположены магазины, склады, ателье и т. п.) принимают участие в общем собрании на тех же основаниях, что и жильцы дома.