Как создать и управлять ТСЖ

Сохранов Сергей

4. Если кто-то из жильцов не хочет платить обязательные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время образуются выпадающие доходы, которые могли бы пойти на нужды дома. К тому же есть определенная категория собственников, у которых квартира – единственное жилье, нет легального дохода или он слишком мал, чтобы взыскать с него долг даже при наличии судебного решения. В этом случае одним из важных направлений деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа. Да и общественное порицание никто не отменял.

5. Несовершенство

федерального жилищного законодательства также не способствует процессу создания ТСЖ в МКД.

Например, огромный объем информации, которую надо внести в ГИС ЖКХ, сверхнормативная разница, образующаяся при покупке коммунальных ресурсов на содержание ОИ, которую нельзя предъявить жителям, в то же время у ТСЖ нет прибыли, из которой ее можно погасить.

Штрафы, которые могут быть наложены на ТСЖ контролирующими органами, сопоставимы с размером штрафов для УО. Только ТСЖ – это некоммерческая, социально направленная организация. Она работает, как правило, на одном доме. Поступления от жителей покрыть все нужды дома не всегда могут, а предложение повысить плату часто встречает отторжение. Особенно это касается домов, в которых ТСЖ работают недавно и собственники еще не прониклись мыслью, что такой способ управления им выгоден.

Примеры успешной работы ТСЖ

1. ТСЖ «РАДУГА», Воронеж

Многоквартирный жилой дом 1998 г. постройки, 9 этажей, 3 подъезда, 108 квартир, общей площадью 5804,3 кв.м.

ТСЖ существует с 2008 г . За 10 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию состояние дома существенно ухудшилось, так как управляющая компания не прикладывала достаточных усилий для поддержания общего имущества собственников в надлежащем состоянии.

ТСЖ работает самостоятельно как юридическое лицо и с теми же финансовыми возможностями, что и прежняя УО, но за это время общее имущество приведено в нормативное состояние.

Например, в 2017—2018 гг. были проведены следующие работы:

• ремонт лифтовых помещений;

• замена деревянных дверей на железные на входе в подвал дома;

• замена почтовых ящиков (средства 1 строки);

• ремонт подъездов (средства 1 строки);

• проведена полная ревизия электрических коммуникаций и текущий ремонт (подвал, технический этаж, поэтажные электрощитки).

За средства, накопленные на спецсчете (владелец – ТСЖ), выполнены:

• капремонт системы ХВС и ГВС (2017);

• капремонт отмостки дома (2018).

2. ТСН «ТСЖ Бульвар победы, 19» Воронеж

Многоквартирный жилой дом постройки 1984 г. (панельный, кровля мягкая плоская), 9 этажей, 9 подъездов, 302 квартиры, площадь всех жилых помещений 17 636, кв. м.

Долгое время находился под управлением ЖЭУ. Дом строился как муниципальное жилье, поэтому большинство жителей уже при заселении друг друга знали, так как работали на одном предприятии, часть жителей получили квартиры по расселению, а также есть и другие категории.

После создания ТСН была проведена большая работа по приведению ОИ дома в нормативное состояние. За последние 3 года выполнены следующие работы:

1) в 2016 г. – замена труб системы горячего водоснабжения в подвале на полипропиленовые с установкой запорной арматуры на каждый стояк;

2) в 2017 г.:

– ревизия поэтажных электрощитков с заменой проводов, пакетных переключателей,

– замена запорной арматуры на стояках холодного водоснабжения и отопления в подвале,

– согласована и установлена новая контейнерная площадка для мусора,

– заменены решетки и дверцы на слуховые окна в подвале;

3) в 2017—2018 гг. (переходящие работы):

– произведена замена двух выпусков канализации из подвала до колодцев,

– закуплено сварочное оборудование и баллоны, газонокосилка, компрессор для промывки и опрессовки, снегоуборочная машина, другое оборудования,

– ремонт кровли над балконами на 9-х этажах (по примыканиям заливались квартиры, заявления годами лежали в УК),

– замена части стояков ГВС, ХВС, отопления и канализации по квартирам и в подвале;

4) в 2018 г.:

– восстановлено полное обрамление лифтовых кабин и на поэтажных лифтовых проемах,

– установлено новое детское оборудование, лавочки и урны возле подъездов;

5) в 2018 г. выполнены работы по капитальному ремонту ОИ (в доме накопление средств производится на специальном счете):

– заделка межпанельных швов,

– замена окон в подъездах.

В 2019 г. планируется провести ремонт в подъездах дома.

Если вдуматься, то, по сравнению с работой УО, результаты впечатляющие.

Некоммерческая организация «Товарищество собственников жилья» – юридическое лицо со всеми вытекающими последствиями. Чтобы принять решение о создании такой организации необходимо:

• тщательно изучить ее возможности;

• четко представлять ее функционал;

• знать права и обязанности ее членов, правления и председателя правления;

• определить источник финансирования ее деятельности.

Права ТСЖ

ТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК РФ):

1) заключать договор управления МКД, иные договоры, обеспечивающие управление, надлежащее содержание и ремонт ОИ;

2) определять:

– смету доходов и расходов на год,

– затраты на капитальный ремонт и реконструкцию МКД,

– специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

– расходы на другие установленные уставом цели;