Купить квартиру в Москве

Халитов Александр

Население Большой Москвы на 2020 год оценочно составляет 14,5 млн человек. Оценочное количество жилых объектов (многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков) около 40 000.

Вся территория Большой Москвы делится на 4 зоны:

1 зона – наиболее престижные районы Центра Москвы – зона исторической и современной премиальной застройки. В 1 зоне расположены почти все исторические достопримечательности Москвы. Большая часть 1 зоны расположена внутри Садового кольца;

2 зона – престижные районы Москвы, расположенные за пределами Садового кольца. Отличаются высоким уровнем социальной инфраструктуры и однородностью социального состава.

В новой застройке преобладают жилые комплексы «бизнес-класса». Большая часть 2 зоны расположена внутри ТТК;

3 зона – бывшие индустриальные и «спальные» районы Москвы. Представлены в основном типовой советской застройкой, в новой застройке преобладают жилые комплексы классов «эконом» и «комфорт». Большая часть 3 зоны расположены между ТТК и МКАД;

4 зона – районы Москвы за МКАД и центральные жилые районы прилегающих к Москве городов-спутников. Наиболее разнородная зона, представленная как наиболее бюджетным жильем эконом-класса, так и премиальными коттеджными поселками. Расположена за пределами МКАД.

Первая зона – центральные районы Москвы. В эту зону входит вся застройка внутри Садового кольца и практически полностью территория районов ЦАО, за исключением частей Басманного, Красносельского и Таганского районов за железной дорогой. Помимо районов ЦАО к первой зоне также относятся части районов Дорогомилово и Раменки. В первой зоне значительный объем построек классов «элит» и «премиум». Практически все исторические особняки, городские усадьбы, доходные дома (многоквартирные дома постройки 18801917 годов) и сталинские дома индивидуальных проектов находятся именно здесь.

Вторая зона – районы качественной застройки, примыкающие к первой зоне. К этой зоне относится большая часть районов в Западном и Юго-Западном административных округах. Преобладающая застройка – дома классов «бизнес» и «комфорт-плюс», а также «сталинки» и «брежневки» типовых серий.

Третья зона – спальные и рабочие районы Москвы в пределах МКАД. Районы с преобладающей застройкой классов «эконом» и «комфорт». Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 1960 году. В этой зоне размещено много промышленных предприятий, очистных сооружений и прочих индустриальных объектов. В эту зону входят практически все районы Восточного, Юго-Восточного и Южного административных округов.

Четвертая зона. Районы Москвы за МКАД и центральные жилые массивы отдельных городов ближнего Подмосковья (Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное), имеющие высокую связность с Москвой. Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 80-90-ые годы XX века, а также в 2012 году после присоединения Новой Москвы. Нет четко выраженного характера застройки – варьирует от класса «премиум» в районе Рублевского и Новорижского шоссе до типовых серий класса «эконом» в районах к востоку и Юго-Востоку от МКАД.

Карта Большой Москвы

В некоторых случаях рассматриваемые жилые массивы имеют несколько искусственный характер. Это связано с двумя важными факторами:

1. Необходимость единой методологии для рассмотрения всей недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья. Главным критерием в силу радиального характера застройки имеет все-таки расположение относительно ТТК и МКАД. Поэтому относительно дорогой и благоустроенный район Митино отнесен к 4-й зоне (за МКАД), а район Капотня, цены на недвижимость в котором уступают практически всем крупным городам Подмосковья – к 3-й зоне (в пределах МКАД).

2. Есть несколько районов города, в которых в силу обилия промышленных предприятий и железных дорог не произошло формирование полноценных жилых массивов. Оставлять серые пятна на карте или описывать каждые отдельно стоящие дома не представлялось правильным, поэтому они были объединены в рамках одного жилого массива по критериям географической близости и средневзвешенной цены. Фактор высокой транспортной связности и однородности социального состава в таких жилых массивах отсутствует.

При описании районов Вы часто будете видеть следующие сокращения:

МКАД – Московская Кольцевая Автодорога

ТТК – Третье Транспортное Кольцо

МЦК – Московское центральное кольцо (наземная линия метро)

СВХ – Северо-восточная хорда (новая сквозная автомагистраль, связывающая районы севера, востока и юго-востока Москвы)

СЗХ – Северо-западная хорда (новая сквозная автомагистраль, связывающая районы севера, северо-запада, северо-востока и запада Москвы)

Сокращения административных округов – ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО, ВАО, СВАО, САО, СЗАО.

Прошу Вас еще раз обратить внимание на то, что в пределах города железнодорожные магистрали всегда разделяют жилые массивы.

10 основных направлений железных дорог:

Ленинградское – в направлении города Химки

Рижское – Красногорск

Киевское – Внуково

Белорусское – Одинцово

Ярославское – Мытищи

Савеловское – Долгопрудный

Горьковское – Реутов

Казанское – Люберцы

Курское – Щербинка

Павелецкое – Видное

Все промышленные зоны Москвы также расположены вдоль железных дорог. Вместе ж/д + промзоны образуют естественные границы жилых массивов.

Вместе с тем, с 2014 года, промышленные зоны являются главным земельным активом для строительства новых жилых комплексов внутри МКАД.

Карта основных промзон Москвы

В следующей главе мы с вами подробно рассмотрим районы 1, 2, 3 и 4-й зон Москвы.

Первая зона Москвы – Центр