Отойти от дел молодым и богатым

Кийосаки Роберт Тору

— Какого рода была сделка? — спросил один из слушателей.

— Он сказал, что это 12-квартирный дом в прекрасном районе стоимостью всего 335 тысяч долларов, причем начальный взнос — всего 35 тысяч, и продавец хочет поскорее его сбыть. Затем брокер передал мне по факсу дату торгов на эту собственность с приблизительным расчетом доходов и расходов.

— И вы сразу же купили его? — спросил еще один слушатель.

— Нет, — сказал я. — Я попросил брокера дать мне полчаса, чтобы можно было немедленно поехать туда и посмотреть этот дом. Прибыв на место, я понял, почему это была классная сделка. Я бросился к телефонной будке и сказал брокеру, что согласен.

— Несмотря на то, что у вас не было денег? — спросил кто-то.

— У нас не было ни цента, — ответил я. — Мы только что купили последний из наших пяти домиков и были совсем на мели, потому

что инвестировали в недвижимость и одновременно реинвестировали деньги в наш бизнес. Но, несмотря на то, что у нас не было денег, я предложил продавцам то, что они просили, то есть первоначальный взнос 35 тысяч долларов, а остальные 300 тысяч я обещал выплатить в течение пяти лет из расчета восемь процентов. Это была прекрасная сделка, которую я не мог упустить.

— А почему это была прекрасная сделка? — спросил кто-то из слушателей.

— По многим причинам. Во-первых, владельцы сами жили в этом доме и поэтому никогда не повышали арендную плату. Арендаторы были их друзьями, и хозяевам неловко было просить их платить больше; таким образом, рента составляли всего 25 процентов от рыночной цены за подобное жилье. Во-вторых, хозяева — супружеская пара — были слишком старыми, чтобы управлять этой собственностью; они просто хотели выехать оттуда. Не являясь искушенными в этом деле инвесторами, они не смогли определить истинную цену своей собственности. Кроме того, они боялись, что ее стоимость будет падать в дальнейшем, одновременно с общим спадом на рынке, поэтому очень волновались и спешили ее продать. Еще одной причиной выгодности этой инвестиции было то, что буквально в миле от этого дома строился новый завод компьютерных чипов и вскоре в этот район должны были переехать более тысячи работников нового предприятия, что опять-таки означало бы повышение ренты. Но главное было в том, что мне не нужно было идти в банк занимать деньги — факт, делавший эту сделку поистине превосходной. Итак, я позвонил моему брокеру и сказал, что не буду торговаться и согласен на все условия контракта. Оставалась единственная проблема — найти эти 35 тысяч долларов в течение 30 дней — не позже этого срока чета стариков хотела начать переезд.

— Так что, в течение 30 дней вы не переставали спрашивать себя: «Как я могу себе это позволить»? — спросил один из слушателей.

— Да, две ночи мы с Ким крутились и вертелись, ерзали и потели от волнения, — сказал я. — Но мы не задавались вопросом, как мы можем себе это позволить. Мы все время спрашивали себя, почему мы так обезумели. А я все время думал: «Зачем я это делаю? Мы прекрасно занимаемся своим делом. Наши инвестиции работают. Зачем мне лишние беспокойства? Я не переставая думал об этих 35 тысяч долларов. Я понимал, что 35 тысяч долларов — это гораздо большая сумма, чем зарабатывают многие люди за год до вычета налогов, а я через месяц должен буду выложить их наличными. Мне захотелось бросить это дело. Мое чувство уверенности в себе пошатнулось, я чувствовал себя глупым, свихнувшимся, неспособным разумно контролировать свои действия. Проведя четыре бессонные ночи, я наконец успокоился и поставил вопрос так: „Как мы могли бы позволить себе это?“

— Так как же вы позволили это себе? — спросил слушатель. — Или — не позволили?

— Наконец, после беспокойных ночей, когда мы обливались потом, молились и делали все возможное, чтобы не отступить, мы послали все необходимые документы в банк и рассказали свою историю управляющему. После того как он отказал, я спросил, почему он нам отказывает и что я могу предпринять. После его ответа я отправился в следующий банк, с кое-какими поправками, сделанными первым банкиром, и опять получил отказ. Мы опять спросили банкира, почему нам отказали. Направляясь к пятому банкиру, я уже знал невероятно много о том, какую информацию хотели получать банки, почему она была нужна им и в каком виде она должна быть им представлена. И хотя наша презентация была на этот раз намного лучше, мы все-таки получили отказ и в пятом банке. Почти готовые бросить эту затею, мы с Ким поехали в шестой банк. На этот раз мы подготовились намного лучше. Кроме того, мы знали, почему эта инвестиция была хорошей. Пытаясь убедить пятерых банкиров, мы в гораздо большей степени убедили себя в разумности этой сделки. На сей раз наша презентация была гораздо более четкой и профессиональной. Мы говорили на языке банкиров, терминами и цифрами, объясняя, почему это такая прекрасная инвестиция. И шестой банкир сказал «да». Через два дня он выписал нам чек на 35 тысяч долларов, а еще через три дня мы поехали в компанию, занимающуюся депонированием, и купили этот 12-квартирный дом.

— А что произошло после этого? — спросил один из слушателей.

— Рынок недвижимости продолжал падать, а мы продолжали покупать, — ответил я. — И хотя у нас было очень мало денег, мы упорно продолжали покупать. К 1994 году на рынке начался подъем, и мы обрели финансовую независимость до конца своих дней. То 12-квартирное здание было продано за 500 тысяч долларов в 1994 году, не считая 1100 долларов ежемесячного дохода на протяжении того периода, когда мы владели этим домом. 165 тысяч долларов прибыли от продажи этой собственности были внесены в налоговый список с отсрочкой и вложены в 30-квартирный меблированный дом, один из тех, которыми мы владеем и сейчас. Он начал давать нам около 5000 долларов в месяц. А от других владений и инвестиций, которые у нас были, мы получали свыше 10 тысяч долларов пассивного дохода в месяц, что передвинуло нас на уровень зажиточных людей, и мы отошли от дел. У нас было 10 тысяч долларов пассивного дохода и около 3000 долларов ежемесячных расходов. Мы стали финансово свободными людьми.

— Значит, это не было просто удачей, — сказал один слушатель. — Это был ваш план, который получил ускорение.

— Мы подготовились к тому моменту, когда откроется окошко благоприятной возможности, и воспользовались ею, — сказал я. — Вскоре после 1994 года цены на недвижимость стремительно подскочили, и стало несколько труднее находить подобные сделки и продавцов, находящихся в затруднительных обстоятельствах.

— Следовательно, вы понемногу делали деньги, не тратя ни копейки из собственных средств? — спросил один из слушателей.

— Да, это было так, но я не советую вам делать то же, что делали мы. Инвестировать в недвижимость, не имея каких-либо наличных денег, может оказаться очень рискованным делом, если вы не знаете, во что инвестируете, и когда у вас нет запаса наличных на тот случай, если дела пойдут нет так, как вы ожидали. Я встречал много людей, которые покупали какую-нибудь собственность, не имея наличных, а потом обнаруживали, что расходы, связанные с этой собственностью, намного превышают фактический полученный ими доход. У меня были друзья, потерпевшие банкротство, потому что покупали недвижимость или бизнес, которые имели слишком неудобные рычаги. Вот почему я в открытую не одобряю покупку недвижимости при отсутствии наличных денег. Я рекомендую сначала приобрести некоторый опыт в области покупок, продаж и, особенно, управления недвижимостью, прежде чем перейти к сделкам, требующим мощных рычагов. Мы осмотрели сотни объектов недвижимости, выставляемых на продажу, прежде чем купили именно этот 12-квартирный дом, а кроме того, у нас был Денежный поток от нашего бизнеса, что могло бы поддержать нас в случае каких-нибудь неожиданных потерь в процессе инвестирования. Риск, связанный с покупкой недвижимости при отсутствии достаточного количества денег, состоит в том, что можно не справиться с имеющимися рычагами, а в результате процесс инвестирования может легко съесть вас живьем, если что-нибудь пойдет не так. Поэтому повторяю: я никому не советую делать то, что сделали мы. Я рассказал вам эту историю лишь по одной причине.

— И что же это за причина? — спросил кто-то из слушателей.

Подойдя к наклеенному на стену отрывному листку, я сделал кое-какие приписки к уже сделанному рисунку.

— Я рассказываю вам эту историю потому, что хочу указать на важность стремления постоянно, шаг за шагом, расширять свой контекст.

— Значит, сегодня вам легко позволить себе купить собственность стоимостью 335 тысяч долларов, потому что вы расширили свою реальность и повысили образование. Вы это хотите сказать? — спросил кто-то из присутствующих.

— Очень легко, — ответил я. — Оглядываясь теперь назад, кажется глупым считать 35 тысяч долларов крупной суммой, а 12-квартирный дом — крупной сделкой. Но в то время эти деньги были большими и сделка считалась очень крупной. Для нас с Ким была важна готовность перешагнуть границы нашего привычного контекста.

— Поэтому-то большинство людей и не выходят за привычные границы, в которых они чувствуют себя комфортно, — сказал другой слушатель. — Они находят более легким играть без риска и говорить: «Я не могу себе этого позволить».