Первая полная энциклопедия ЖКХ

Шефель Ольга Михайловна

На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риелторская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке

жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма-продажи, предусмотренный ст. 501 Гражданского кодекса. К сделкам с жильем применимы статьи главы 52 ГК «Агентирование» (ст. 1005–1011).

Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК о найме жилого помещения (гл. 35), безвозмездном пользовании (гл. 36), страховании (гл. 48), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 59) и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе.

При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст. 12 Кодекса тем не менее выделяет наиболее значимые из них.

Прежде всего, это – исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение – необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.

В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав установлены и такие, как признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права (при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения – ст. 14 ГК); возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и некоторые другие.

Важной

гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 162, 165–180 ГК).

В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет закон РФ от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» (Федеральным законом № 2-ФЗ от 9 января 1996 года этот Закон изложен в новой редакции).

Об утрате права на жилое помещение

Принято различать «утрату права на жилое помещение» в широком и узком смысле слова. В широком смысле к утрате или прекращению права на жилое помещение (так называемая «абсолютная утрата») приводят в принципе все предусмотренные Жилищным кодексом РСФСР случаи выселения из занимаемого помещения без предоставления другого жилья, а также случаи расторжения договора по инициативе нанимателя и членов его семьи.

Особо следует сказать о ст. 100 ЖК РСФСР – «Последствия признания ордера недействительным». В соответствии с ней, если граждане, указанные в признанном недействительным ордере, ранее пользовались жилым помещением, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое.

Кроме того, согласно ст. 18 закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение 6 месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и арендатор подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (за исключением случаев выселения арендаторов из государственного, муниципального жилищного фонда).

В узком же смысле об утрате или прекращении права на жилое помещение можно говорить при отсутствии (непроживании) нанимателя или членов его семьи сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Прекращение права касается в данном случае лишь того гражданина, который, имея законное право проживания в данном жилом помещении, отсутствовал без уважительных причин. К гражданам, в свое время вселившимся в жилое помещение с нарушением требований, в частности, ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР, затем «отсутствовавшим», вышеизложенное положение неприменимо.

Иначе говоря, нельзя ставить вопрос об утрате ими права на жилое помещение, поскольку такое право у них и не возникало. Эти граждане выселяются из жилого помещения, как не имеющие правовых оснований проживания.

Возможные последствия ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР не затрагивают прав других лиц, проживающих в данном помещении, и не могут квалифицироваться как расторжение договора найма жилого помещения. Договор может быть только изменен вследствие признания нанимателем другого члена семьи вместо выбывшего (ст. 88 ЖК РСФСР).

Случаи сохранения жилья за временно отсутствующими не являются исчерпывающими. Другие случаи и условия сохранения жилого помещения могут быть предусмотрены текущим российским законодательством, а также законодательством субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем суд вправе признать иные случаи длительного отсутствия уважительными при рассмотрении конкретных споров, поскольку признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится только в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР).