Первая полная энциклопедия ЖКХ
Шрифт:
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) – ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
– приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;
– строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;
– продажа в кредит;
– рента;
– залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) – ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке – недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 закона «Об ипотеке»; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)
Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита.
Андеррайтинг – оценка возможностей клиента банка по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заемщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заемщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаемщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев и др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (ее проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.
Рассмотрим краткое описание процедуры андеррайтинга в банке.
1. Расчет коэффициентов:
Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заемщика и позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/3 могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.
1. П/Д = не более 40 %
2 . О/Д = не более 60 %
3. К/3 = не менее 30 % и не более 90 %
После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения.
Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учете работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.
Особенности ипотечного кредита
Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» – часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами – аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (А) вычисляется по формуле:
где S – величина (тело) кредита, р — величина процентной ставки за период (в долях), п – количество периодов.
Иная форма – дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале до минимума в конце); здесь размер первого платежа (А1) таков: А1 = S × (р + 1 /п). Достоинство этой формы платежей – меньшая сумма процентов (меньше переплата).
Некоторые программы ипотечного кредитования
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих – программа ипотечного кредитования военнослужащих за счет средств государства.
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) – программа получения жилья военнослужащими России путем предоставления целевого жилищного займа. После вступления в программу на военнослужащего открывается индивидуальный счет. Ежегодно на этот счет поступают денежные средства в размере,
Налоговые льготы в России
В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заемщик имеет право на налоговый вычет в размере суммы, потраченной на приобретение жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:
Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, заявить о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор, пока данное право не будет использовано.
В налоговом периоде нужно перечислять все налоги, а в конце года в налоговой инспекции заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.
13.03.2008 г. Конституционный суд издал постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию – родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.
Ипотечный брокеридж
Ипотечный брокеридж – это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист – ипотечный брокер.
Программа «Молодая семья Москвы» – 5 шагов на пути к квартире
Все молодые семьи, проживающие в столице и подходящие
по определенным критериям отбора, могут стать участниками программы города Москвы «Молодая семья». Все поданные заявления для участия в программе жилье молодой семье делятся на три категории, далее, исходя из этих категорий, на выбор предлагается вариант по улучшению жилищных условий. Всего таких вариантов существует пять.
Итак, способ первый – заключение договора найма, а также участие в одной из накопительных программ на получение субсидии молодыми семьями с дальнейшим приобретением квартиры. Этот способ разработан для молодых семей, которые обеспечены жильем меньше положенной нормы. Условием для участия в данной программе является наличие 10 кв. м площади жилья на человека из расчета проживания в отдельном жилье, или 15 кв. м, если семья проживает в коммунальной квартире. Второй способ, подходящий для семей молодых специалистов, работающих в социальной сфере, и сотрудников государственных органов столицы – заключение договора найма. Подобный договор заключается на основании распоряжения организации, финансируемой бюджетом Москвы.
Третий способ одинаково подходит семьям, имеющим жилье, размеры которого меньше нормы, а также семьям, обеспеченность жильем которых меньше нормы предоставления. К этой группе можно отнести и семьи молодых ученых. В таком случае допустимая норма равняется 18 кв. м общей площади. При этом необходимо заключить договор найма с принятием одновременного участия в процессе накопления первого взноса в рамках ипотечной программы для молодых семей.
Четвертый и пятый способы применимы к молодым семьям, обеспеченным жильем меньше нормы для постановки на учет. Однако существует оговорка – рассрочка доступна только молодым семьям, в которых есть дети. Смысл такого способа заключается в том, что появляется возможность приобретения жилья по ценам, используя средства, полученные в кредит в рамках программы предоставления жилья молодой семье. А вот приобретение жилой недвижимости (квартиры или индивидуального дома) по льготной цене, да еще и с рассрочкой платежа – это уже способ пятый.
С 2007 года молодые семьи Москвы могут стать владельцами собственной квартиры по цене себестоимости строительства – около $850 за 1 кв. м. До этого жилье молодым семьям приходилось покупать по цене, основанной на данных БТИ. Кроме того, молодая семья может принять участие в процессе финансирования и, соответственно, проектирования строительства нового жилья, в роли участника жилищно-строительных кооперативов, созданных специально для молодежи. Действуют такие кооперативы во всех административных округах столицы.
Как стать участником программы «Молодая семья» города Москвы
Прежде чем начинать сбор документов для получения ипотечного кредита на покупку жилья, важно понять критерии, которыми пользуются столичные власти при решении, является ли определенная семья молодой или нет. Субсидия молодой семье – к кому применимо это понятие?
С 2007 года понятие молодая семья «постарело» на 5 лет, т. е. если ранее максимальный возраст для участия в программе жилье молодым семьям считался рубеж в 30 лет, то с 2007 года эта цифра увеличилась до 35 лет. Кроме того, молодая семья в Москве должна отвечать следующим требованиям: соискатели ипотеки молодым семьям должны быть гражданами РФ, прописанными в столице. При этом не обязательно, чтобы супруги были зарегистрированы по одному адресу. Данные критерии распространяются на все категории молодых семей.
Для бездетных семей существует дополнительное условие: супруги должны состоять в браке не менее года. В федеральной программе молодая семья в Москве могут участвовать неполные молодые семьи. Родитель должен отвечать всем требованиям, которые предъявляются к супругам обычной семьи.
Отдельно рассматриваются заявки, поданные для получения ипотеки молодой семье, если хотя бы один супруг является молодым специалистом. В таком случае требования, предъявляемые к соискателям, аналогичны требованиям для обычных молодых семей, кроме того, что под критерий максимального возраста должен подходить хотя бы один из супругов. Однако молодой специалист к тому времени должен быть выпускником вуза, а также работать в госструктурах столицы. Для подобных семей существует второй вариант – один из супругов должен работать в бюджетной организации системы Комплекса социальной сферы города Москвы.
Федеральная программа «Молодая семья» также работает и для семей молодых преподавателей и талантливых ученых. Жилье молодым семьям ученых и преподавателей приобретается на средства ипотечного кредита, который в свою очередь выдается на основании представления совета ректоров вузов города Москвы и области. Для молодых семей этой категории действуют те же возрастные критерии, что и для остальных.Исполнитель
Исполнитель – юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.