Подлые рынки и мозг ящера. Как заработать деньги, используя знания о причинах маний, паники и крахов на финансовых рынках

Бернхем Терри

Глава 9 Недвижимое имущество

Живите в собственном доме; делайте деньги на работе

Можем ли мы по-прежнему зарабатывать на своих домах?

В конце 1980-х годов мои друзья Питер и Джули заплатили больше миллиона долларов за квартиру на манхэттенском проспекте Сентрал-Парк-Уэст. Их прекрасные апартаменты площадью более 370 м² находятся в престижном здании с видом на Центральный парк.

Питер купил эту недвижимость, даже несмотря на свое отрицательное мнение по поводу перспектив экономики. Поэтому я спросил его: «Если ты считаешь, что у страны экономические проблемы, то не следует ли ожидать падения цен па недвижимость? Разве твой мрачный взгляд не означает, что ты на покупке этой квартиры потеряешь деньги?»

«Делайте

деньги на работе, а живите в собственном доме», — вот что ответил мне Питер. Он объяснил, что надеется и впредь зарабатывать своей профессией и его не особенно интересует происходящее с ценами на недвижимость. Поскольку он собирается всегда жить в своей новой квартире, то подъемы и падения жилищных цен его не затрагивают.

Философия Питера — «не рассчитывайте зарабатывать на недвижимости» — кажется разумной по трем причинам.

Во-первых, цены на жилье то поднимаются, то падают. Для каждого покупателя дома должен быть свой продавец. Если продавцы не глупцы, то они будут продавать только по обоснованным ценам. Поскольку иногда цены на жилье резко возрастают, то правила «честной игры» требуют, чтобы эти цены иногда падали. Жилье — рискованная инвестиция, поэтому нельзя ожидать, что цены на недвижимость будут постоянно возрастать. Рано или поздно этот рынок станет «медвежьим». Такой прогноз следует как из рационального взгляда на рынки (гипотеза эффективных рынков), так и иррационального.

Во-вторых, на протяжении большей части истории цены на землю и дома действительно то поднимались, то падали. Самый очевидный пример банкротства на рынке недвижимости США — это «пыльная чаша» в 1930-х годах (так называют засушливые районы на западе страны). Однако чтобы упали цены на землю, вовсе не нужна Великая депрессия. Например, в Японии в 1992–2004 годах земля дешевела ежегодно и потеряла почти половину своей стоимости [132] . Такое значительное падение произошло, даже несмотря на то, что Япония остается одной из богатейших стран мира и не пережила ни одной экономической депрессии.

132

Японский институт недвижимого имущества, Индекс цен на городскую землю (национальный), www.reinel.or.jp.

В-третьих, как следует из теории сравнительного преимущества — одной из самых важных экономических теорий, — большинство людей должны зарабатывать деньги, а не делать их на операциях с недвижимостью. Часто рассказывают историю, произошедшую с профессором Полом Самуэльсоном, лауреатом Нобелевской премии 1970 года в области экономики. Однажды физик попросил его назвать хотя бы одну истинную и нетривиальную экономическую идею. Профессор Сэмюэлсон без колебаний ответил: «Сравнительное преимущество». Что это за теория, и почему она оправдывает осторожное мнение Питера о ценах на недвижимость?

Термин сравнительное преимущество, впервые предложенный экономистом Давидом Рикардо в XIX веке, означает: мы (как страны, так и отдельные люди) больше всего заработаем, если сосредоточимся на том, что умеем делать лучше всего [133] . В своем знаменитом экономическом учебнике профессор Николас Грег Мэнкью (которого мы уже упоминали в нашей книге, и вскоре опять это сделаем) спрашивает, следует ли выдающемуся игроку в гольф Тайгеру Вудсу косить свой собственный газон [134] . Как утверждает теория сравнительного преимущества, Тайгеру Вудсу, даже обладай он абсолютным преимуществом (т. е. будь он лучше всех остальных) в косьбе газонов, все равно надо проводить свое время в гольф-клубе с клюшкой в руках, но никак не с газонокосилкой.

133

Ricardo D. On the Principles of Political Economy and Taxation. — London: John Murray, 1817.

134

Mankiw N.G. Principles of Economics, 2^nd ed. — Fort Worth, TX: Harcourt College Publishers, 2001.

Мой излюбленный пример неспособности понять сравнительное преимущество я почерпнул из статьи 1979 года, написанной Джеймсом Фоллоузом о президенте Джимми Картере. Мистер Фоллоуз работал в Белом доме и иногда через секретаря президента Картера бронировал для себя время игры на частных теннисных кортах. По утверждению автора статьи, президент Картер лично составлял расписание игр на кортах Белого дома. Процедуру запроса теннисного времени Фоллоуз описывает так: «Я всегда оставлял интервалы, в которых он [президент] мог пометить «Да» или «Нет»; Картер принимал решение, подписывал его «Дж.» и отсылал мое заявление назад» [135] . (Правда, сам президент Картер отрицает всю эту историю.)

135

Fallows J. The Passionless Presidency: The Trouble with Jimmy Carter's Administration // The Atlantic Monthly.– 1979.
– May

Из теории сравнительного преимущества, да и просто здравого смысла, следует, что президент Картер, даже если его уникальное положение и позволяло ему составлять расписание игр на кортах, мог бы расходовать свое время эффективнее.

Какое отношение сравнительное преимущество имеет к ценам на недвижимость? Большинство людей не могут похвастать своей квалификацией в сфере недвижимости, однако каждый человек, как правило, профессионал в своей области, где и зарабатывает себе на жизнь. Где человек с большей вероятностью сделает деньги — в профессиональной сфере, которой занимается всю жизнь, или в деле, которому посвящает всего несколько часов в год?

Ответ столь же очевиден, как и то, что Тайгеру Вудсу не стоит самому косить свой газон, а Джимми Картеру — лично составлять расписание игр на теннисных кортах. Тем из нас, кто профессионально не занимаются недвижимостью, лучше зарабатывать в сфере, где мы эксперты, т. е. на нашей работе. Мы подошли к связи между загадочным высказыванием Питера и экономической теорией. Нам надо зарабатывать деньги там, где у нас есть сравнительное преимущество (на своей работе), а не там, где мы окажемся в положении сравнительных неофитов (в купле-продаже наших домов).

Интересно, а как Питер преуспел на своей работе и в инвестициях в недвижимость? Он получил результаты, прямо противоположные тем, которые следуют из теории сравнительного преимущества. Он добился значительных успехов на своей работе и еще больших — с покупкой квартиры. Его жилище резко выросло в цене, благодаря чему богатство Питера увеличилось на несколько миллионов долларов. Питер жил в собственном доме и там же заработал круглую сумму!

Из экономической теории и исторического опыта следует, что Питер был прав, стремясь жить в собственном доме, а деньги делать на своей непосредственной работе. Полученный же им фактический результат — Питер на недвижимости заработал даже больше, чем своей профессией — подобен тому, к которому приходят многие американцы.

На самом деле жители США уже приучены извлекать финансовую выгоду из рынка жилья. Если фондовый рынок почти полдесятилетия топтался на месте, то цены на недвижимость устойчиво росли. Стоимость недвижимого имущества достигла абсолютного максимума как в долларовом выражении, так и в виде процента от нашего совокупного богатства [136] .

Можем ли мы продолжать жить в наших домах и при этом зарабатывать на них деньги? Иными словами, можем ли мы продолжать зарабатывать там, где у нас нет сравнительного преимущества? С другой стороны, возможна ли стабилизация или даже падение цен на жилье?

136

Управление федерального надзора за жилищными предприятиями, Федеральная резервная система США; см. также рис. 7.1 данной книги.