Покупка и размен квартиры
Шрифт:
2. Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере: ____________________
_рублей в счет причитающихся с него по
предстоящему договору купли-продажи_
(указываются объект продажи и его стоимость полностью) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
3. При прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю полностью.
4. Если за неисполнение договора будет ответствен Покупатель, задаток остается у Продавца.
5. Если за неисполнение договора будет ответствен Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму
6. Ответственная за неисполнение договора сторона обязана сверх того, что указано в п. 4 и 5 настоящего соглашения, возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.
7. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего соглашения, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
8. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего соглашения, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, стороны настоящего соглашения будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
9. Настоящее соглашение вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего соглашения.
10. Настоящее соглашение действует в течение_,
до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему.
Юридические адреса и реквизиты сторон
Продавец
Покупатель
Денежные средства в сумме_рублей
получил в полном объеме.
(подпись Продавца)
…
Внимание! Данная форма соглашения предусматривает собственноручную роспись продавца о том, что на момент подписания соглашения он получил сумму задатка полностью. Если при передаче задатка Вы пользуетесь не этой формой соглашения, то обязательно проверьте, чтобы такая расписка была либо включена в соглашение, либо составлена отдельным документом. Поскольку само по себе соглашение не подтверждает передачуденег, а лишь устанавливает Вашу обязанность в такой передаче.
Бывает, что когда дело доходит до оформления документов на уже подобранную для Вас и понравившуюся Вам квартиру, вдруг выясняется, что квартира не оформлена — вроде бы все документы, подтверждающие право собственности хозяина, имеются, но нет, например, государственной регистрации. Разумеется, риелтор убеждает Вас, что сможет быстро уладить все формальности и оформить недостающие документы. Это лишь вопрос финансирования. И вот тут может возникнуть спорная ситуация. Казалось бы, документы предоставляет продавец, а следовательно, именно он должен был бы побеспокоиться о надлежащем оформлении своей собственности. Но, с другой стороны, квартира Вам понравилась, и Вы теперь тоже заинтересованы в скорейшем получении на нее права собственности. И в этом случае необходимые расходы, в том числе оплата услуг риелтора, могут быть поделены поровну между сторонами. При возникновении такой ситуации необходимо будет составить еще один договор на оказание услуг риелтором, в котором четко прописать распределение между сторонами расходов, связанных с выполнением данного поручения.
Но бывает и другая ситуация, характерная для приобретения комнат в коммунальных квартирах. Если Вы намереваетесь приобретать такое жилье, то, скорее всего, столкнетесь с такой проблемой. Дело в том, что, как правило, каждая комната в коммунальной квартире — это имущество, находящееся в общей долевой собственности, а это, в свою очередь, влечет определенные особенности его купли-продажи.
Так, в частности, в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил.
1. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Вышеуказанные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Таким образом, желая приобрести комнату, которая находится в общей долевой собственности, Вам будет необходимо запастись терпением, чтобы с помощью ри-елтора была соблюдена вся процедура преимущественной покупки — уведомлены все соседи, владельцы других долей; прошел месяц ожидания и т. п. А ведь кто-то может и купить эту комнату…
Именно поэтому риелтор наверняка предложит Вам другой вариант. Как уже было сказано, требования гражданского законодательства о преимущественном праве покупки распространяются только на отчуждение такого имущества в порядке его продажи или мены. Дарение в данном случае не упоминается. В связи с этим риелтор может предложить Вам приобрести указанную комнату путем ее дарения. Нельзя, конечно, назвать такие действия риелтора абсолютно законными, поскольку налицо явная подмена одной сделки другой. Ведь дарение предполагает безвозмездность, а Вы намереваетесь купить комнату. Но тем не менее такая практика существует. И рискует в данном случае в большей степени продавец, поскольку, подписывая договор дарения, он фактически уже совершил действие, связанное с отчуждением комнаты, а денег за это еще не получил. Но, как правило, риелтор отслеживает интересы продавца, в том числе старается максимально уменьшить время между подписанием договора и передачей денег. Совершать такую, по сути фиктивную, сделку или нет — решать Вам, но все же, прежде чем рисковать, попробуйте предпринять все попытки для законного оформления купли-продажи комнаты.
С учетом всего вышеизложенного можно сделать вывод, что ожидать положительного результата от обращения к риелтору и поручения ему поиска жилья и дальнейшего оформления сделки можно лишь в том случае, если Вы правильно оценили ситуацию и воспользовались услугами профессионального риелтора.
Учитывая резко возросший спрос на жилье, риелторы могут оказаться наиболее востребованными специалистами. Но именно поэтому стоит отнестись к решению этого вопроса со всей серьезностью.