Покупка и размен квартиры

Гусятникова Дарья Ефимовна

При этом проектная декларация должна содержать только достоверную информацию. С этой целью в ч. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном

для опубликования проектной декларации, в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. В случае если застройщиком нарушены вышеуказанные требования к проектной декларации и порядку ее опубликования и (или) предоставления, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере;

3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, только одновременное выполнение всех вышеуказанных требований позволяет застройщику осуществлять реализацию квартир в строящемся доме.

Если же указанные требования выполнены, то все документы будут у застройщика в наличии и каких-либо проблем с их предоставлением для Вашего ознакомления возникнуть не должно. Поэтому отказ или оттягивание сроков предоставления вышеназванных документов застройщиком могут быть расценены лишь как невыполнение с его стороны требований действующего законодательства и, следовательно, отсутствие у него законных прав на продажу квартир.

В любом случае ч. 3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены последствия ситуации, когда стало известно о недобросовестности застройщика. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют, как уже было указано выше, отвечающие требованиям Закона об участии в долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Заключение договора участия в долевом строительстве

После того как Вы окончательно определились с выбором той квартиры, которую хотели бы приобрести в строящемся доме, начинается не менее важный этап — документальное оформление Ваших отношений с застройщиком. И от того, насколько грамотно и профессионально будет это осуществлено, во многом зависят дальнейшие гарантии защиты Ваших прав и интересов.

Основным документом, в котором зафиксированы обязательства застройщика и Ваши, как покупателя (потребителя), является договор участия в долевом строительстве.

Законодательно установлены строжайшие требования к форме заключения договора:

— письменная форма договора;

— государственная регистрация договора. Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

А. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Речь идет о как можно более подробном описании квартиры, которая должна быть построена застройщиком. Чем подробнее и точнее будут указаны ее характеристики, тем соответственно в большее число раз возрастают Ваши шансы получить в дальнейшем квартиру без каких-либо отклонений от условий договора и именно такую, которую Вы себе представляли в соответствии с условиями заключенного договора. Если Вы с застройщиком достигли каких-либо устных договоренностей, то обязательно требуйте их письменного включения в договор либо оформления их в качестве дополнительного соглашения к такому договору.

Б. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, когда сторонами согласовано продление сроков строительства в порядке, предусмотренном ч. 3 указанной статьи.

Таким образом, из договора должно четко следовать, в какой срок застройщик обязуется передать участнику долевого строительства заказанный им объект. Но, как правило, сроки, которые устанавливает застройщик, не всегда отвечают реальным срокам, за которые застройщик готов выстроить дом и передать квартиры участникам долевого строительства.

В целях урегулирования ситуаций, связанных с нарушением застройщиком установленных в договоре сроков строительства законодателем четко предусмотрен единственно возможный в этом случае выход из ситуации — согласование с участником долевого строительства новых сроков строительства. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.