Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты, Зрелов Александр Павлович

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

на обложку

Зрелов Александр Павлович

Шрифт:

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Границы земельного участка выносятся на местность в процессе проведения землеустроительных работ по межеванию. К средствам, индивидуализирующим земельный участок, относятся план земельного участка, в котором воспроизводятся в графической и текстовой формах сведения об участке, и его кадастровый номер.

Все земельные участки, в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, подразделяются на делимые и неделимые. Земельный участок является делимой вещью, если он может быть разделен на части, каждая из которых

впоследствии образует самостоятельный земельный участок. В данном случае часть земельного участка выступает в роли промежуточной технической категории, представляя собой переходное звено в цепи создания новой вещи — нового земельного участка. Так, после раздела образуется самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами [10] .

См. Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". — М.: ЮрайтИздат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов).

Гражданское законодательство относит земельные участки к категории объектов, ограниченных в обороте. Это означает, что земельные участки могут отчуждаться и переходить в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (см. п.3 ст.129 ГК РФ).

По отношению к земельным участкам различные лица (граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования) обладают различным объемом и характером правомочий в зависимости от того, на каких основаниях им предоставлен данный участок:

на праве собственности (см. ст.209-215, 260 ГК РФ и гл. 3 ЗК РФ); на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (см. ст.268-270 ГК РФ и ст.20, 24 ЗК РФ);

на праве безвозмездного срочного пользования земельным участком (см. ст.268-270 ГК РФ и ст.20, 24 ЗК РФ);

на праве пожизненного наследуемого владения (см. ст.265-267 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ); на основании заключенного договора аренды (см. гл. 24 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ);

на праве ограниченного пользования соседними земельными участками (частный или публичный сервитут), установленного на основании соглашения с их собственниками или путем издания соответствующего нормативного правового акта (ст.274-276 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ).

Вне зависимости от того, на каком праве лицу принадлежит тот или иной участок земли, он (то есть земельный участок) должен принадлежать к определенной категории земель. В соответствии со статьей 7 ЗК РФ, все земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Правовой режим земель, а значит, и земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения указанной процедуры устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Без установления принадлежности земельного участка к одной из категорий земель невозможно четко определить его целевое назначение, под которым понимается основная цель его использования, не исключающая и иное, сопутствующее использование. Например, земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако на них могут располагаться объекты, обеспечивающие ведение сельского хозяйства (гаражи для сельскохозяйственной техники, перерабатывающие предприятия и т.д.) [11] .

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Участки недр

Недра также относятся к НИ с особым правовым режимом владения, пользования и распоряжения.

Юридическое определение недр приводится в преамбуле к Закону РФ от 21 февраля 1992г. N 2395-1 (ред. от 22.08.2004) "О недрах": "Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения".

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Особый правовой режим недр состоит в том, что участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

Для того чтобы часть недр была признана участком недр, она должна быть индивидуализирована и предоставлена в пользование в установленном порядке, то есть должен быть оформлен горный или геологический отвод. При предоставлении в пользование участков континентального шельфа и недр исключительной экономической зоны также оформляются горные или геологические отводы. В силу этого недра континентального шельфа и недра исключительной экономической зоны, предоставленные в пользование, отечественное законодательство также признает в качестве НИ. Все остальное пространство недр законодательство не признает в качестве НИ, за одним исключением.

Следует отметить, что термин "участки недр" используется в отношении используемых недр, в то время как применительно к неиспользуемым недрам применяется термин "части недр". Таким образом, в качестве объектов НИ, права на которые подле жат государственной регистрации, законодательство относит используемые части недр.

Статья 19 Закона "О недрах", а также статьи 40 и 41 ЗК РФ предоставляют право на использование подземного пространства, а также определенной части его содержимого лицу, использующему на законных основаниях земельный участок. Закон разрешает использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды.