Семейный юридический справочник
Шрифт:
2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор социального найма и так далее). Данные документы представляются либо в подлинном виде, либо в нотариально заверенной копии.
3. Проект перепланировки. Он должен быть подготовлен и оформлен профессиональной проектной организацией, имеющей разрешение на проведение данного рода работ. Проект этот – своего рода гарантия того, что вам разрешат перепланировку, так как тот, кто будет его разрабатывать, обычно знает, какие работы разрешены, а какие нет. Поэтому в случае, если задуманное вами неосуществимо, вам об этом скажут уже на стадии подготовки проекта.
4. Технический (кадастровый) паспорт БТИ.
5. Если речь идет
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. К сожалению, данный пункт понимается чиновниками слишком буквально. Поэтому во многих регионах они требуют от гражданина заключение архнадзора о том, что дом, где расположена перестраиваемая квартира, не является памятником того или иного наследия. Иногда доходит до абсурда: в ином городе всего-то два подобных строения, адрес которых всем известен. Но все равно, даже если перепланировка проводится в доме, которому от силы двадцать лет, и он никак не может быть памятником архитектуры, истории и культуры, от хозяина квартиры требуют пресловутую справку.
Данный перечень установлен ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и является исчерпывающим, то есть жилищное законодательство запрещает просить представления иных документов, чем эти.
Если же у вас приняли все документы, то это обязательно должна подтвердить расписка с указанием их конкретного перечня и даты получения. Особенное внимание обратите именно на дату. Ведь с момента принятия бумаг начинают отсчитываться сроки их рассмотрения. Какое-либо решение по вашему заявлению (положительное или отрицательное) должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня получения чиновниками ваших документов [135] . О решении вам должны сообщить не позднее чем через три рабочих дня с момента его принятия. Отказ в перепланировке получить вполне реально.
Оснований для этого несколько:
– непредставление определенных документов. Повторю еще раз: указанный выше перечень является исчерпывающим, то есть никаких иных документов от вас требовать не имеют права;
– представление документов в ненадлежащий орган. В Жилищном кодексе указано, что согласование перепланировки должно осуществляться в органе местного самоуправления. В каждой местности конкретный отдел администрации муниципалитета может именоваться по-разному. В столице, например, разрешение на переустройство (перепланировку) выдает Государственная жилищная инспекция Москвы (Мосжилинспекция);
– несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Как уже отмечалось, если проект будет составлен профессионалами, то такого не произойдет. Они знают, что нельзя ломать несущие стены, нельзя переносить санузел и кухню таким образом, чтобы она была расположена над жилыми комнатами, и т. д. Отказ в согласовании перепланировки должен быть аргументированным и содержать ссылку на одно из перечисленных выше оснований. В том случае, если вы не согласны с решением об отказе в согласовании перепланировки и (или) переустройства, вы можете обжаловать его в судебном порядке. Порядок обжалования предусмотрен Гражданским процессуальным кодексом РФ.
Если решение о согласовании перепланировки все же положительное (а скорее всего так и будет), то с момента получения указанного документа вы можете приступать к ремонтным работам. На практике чаще всего владельцы жилья поступают иным образом: они подают заявление на перепланировку и тут же начинают ее проводить. В принципе можно и так, но лишь при условии, что вы абсолютно уверены в своих соседях. Иначе вас могут замучить проверками работники ЖЭКа.
После того как вы проведете все ремонтные работы по переустройству (перепланировке), они должны быть приняты специальной комиссией.
Статья 29 Жилищного кодекса РФ подробно описывает, что происходит в случае, если не получить разрешения на перепланировку (переустройство). Подобные действия называются самовольными, и за них предусмотрена ответственность.
Закон содержит правило, согласно которому собственник (если речь идет о приватизированной квартире) или наниматель (если жилье не приватизировано) должны будут привести помещение в прежнее состоянии в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перепланировки. Жилье можно сохранить в переделанном состоянии, но лишь по решению суда и в случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В нашей стране закон и практика не всегда идут друг за другом, поэтому на самом деле через суд перепланировку узаконивают редко. Вернее, это делают тогда, когда уже возникли претензии со стороны контролирующих органов, требующих привести жилье в первоначальное состояние. В этом случае действительно придется в суде отстаивать свои права на произведенную перепланировку квартиры. Однако в любом случае лучше не доводить дело до этого. Наша жизнь меняется каждый день: сегодня контролирующие органы закрывают глаза на ваши дизайнерские «изыски», а завтра устраивают тотальные проверки, привлекают к ответственности и требуют вернуть жилищу первозданный вид. Тем более что для этого им даже никаких изменений в законодательстве не нужно: все уже предусмотрено. И прецеденты подобные уже были. В периоды такого усиленного внимания со стороны контролирующих органов к внутреннему устройству квартиры в органах, ведающих вопросами согласования переустройства (перепланировки), образуются дикие очереди из желающих привести все документы в порядок. Многим приходится узаконивать перепланировку через суд. На подобных ситуациях неплохо наживаются всевозможные посреднические фирмы, предлагающие быстро и без хлопот уладить любую проблему. Иногда стоимость их услуг может доходить до пятидесяти – ста тысяч рублей.
Более того, не узаконив перепланировку, квартиру невозможно продать или обменять. Возникают проблемы и с ее наследованием. Одним словом, не нужно ждать «грома», чтобы «креститься». Проблему всегда легче предотвратить, нежели потом долго и затратно ее решать.
К тому же за самовольно произведенное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения вас могут привлечь даже к административной ответственности. Так, согласно ст. 7. 21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» самовольное переоборудование жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей, а за самовольную перепланировку – и до 2500 рублей. Но самое главное, что уплата штрафа все равно не освободит вас от обязанности привести свое жилище в первоначальный вид. Если же проигнорировать это предписание органа местного самоуправления, то суд по его иску может даже принять одно из следующих решений:
1. В отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. После реализации вам, конечно, выплатят кое-что, но за вычетом расходов на исполнение судебного акта.
2. В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора и выселении его вместе с семьей на улицу.
Вот так. Разумеется, это исключительная мера, крайняя. Нужно очень постараться, чтобы довести до этого дело, но все равно следует понимать, что закон такую возможность предусматривает. Так зачем будить спящую собаку?