Смерть и жизнь больших американских городов

Джекобс Джейн

Если на каком-либо участке города есть только новые здания, это автоматически означает, что там могут существовать только такие предприятия и заведения, которые способны компенсировать высокие затраты на новое строительство. Эта компенсация осуществляется либо в форме арендной платы, либо в форме доли доходов, выплачиваемой владельцу здания, и амортизационных отчислений. Платить, так или иначе, приходится. Поэтому предприятия и заведения, компенсирующие затраты на новое строительство, должны иметь возможность нести сравнительно высокие накладные расходы — высокие по сравнению с теми, что были бы в старых зданиях. Чтобы справляться с ситуацией, бизнес должен быть либо высокодоходным, либо хорошо субсидируемым.

Если оглядеться вокруг, можно увидеть, что возмещать затраты на новое строительство способны, как правило, только давно установившиеся предприятия, или предприятия с высоким товарооборотом, или стандартизованные, или щедро субсидируемые. В новые здания идут сетевые магазины, сетевые рестораны и банки. А вот местные бары, рестораны

с иностранной кухней и ломбарды размещаются в более старых постройках. Супермаркеты и обувные магазины часто открываются в новых зданиях; хорошие книжные и магазины антиквариата — гораздо реже. Хорошо субсидируемые оперные театры и художественные музеи нередко располагаются в новых зданиях. Но неформальные источники подпитки для всех видов искусств — студии, галереи, магазины музыкальных инструментов и материалов для художественного творчества задние комнаты, где благодаря малой экономической значимости стула и стола допустима такая роскошь, как дискуссии, не сулящие прибыли, — предпочитают старые здания. Ещё важнее, вероятно, то, что сотни самых обычных предприятий, необходимых для безопасности и публичной жизни улиц и участков города и ценимых за удобство и за качество, обусловленное личными факторами, могут успешно работать только в старых зданиях, где не нужно нести убийственных для них накладных расходов.

Что же касается действительно новых идей любого рода, независимо от того, насколько прибыльными или успешными некоторые из них могут оказаться в конечном счёте, то экономика новых зданий с высокими накладными расходами не предоставляет свободы манёвра для проб, ошибок и эксперимента. Старые идеи могут в иных случаях пользоваться новыми зданиями. Новым идеям необходимы старые здания.

В крупных городах даже тем предприятиям, что могут позволить себе размещаться в новых зданиях, нужны старые здания в непосредственной близости. Иначе они слишком погружены в общую среду с её обобщёнными приманками, чересчур ограниченную экономически, а значит, и функционально, чтобы быть живой, интересной и удобной. Цветущее разнообразие в любом месте большого города предполагает смешение предприятий с высоким, средним, низким и нулевым уровнями доходов.

Старые здания могут в конечном счёте принести вред району или улице только в том случае, когда там нет ничего, кроме старых, обветшалых строений. Но не следует думать, что тот или иной участок города потерпел неудачу из-за того, что все его здания старые. Наоборот: участок позволил всем своим домам обветшать, потому что потерпел неудачу. По какой-то иной причине или по совокупности причин ни тамошние предприятия, ни жители не могут позволить себе новое строительство. Возможно, этот участок не способен удерживать те свои предприятия и тех жителей, что добиваются достаточного успеха, чтобы затеять новое строительство или реконструкцию: достигнув определённого уровня, они переезжают. Кроме того, он непривлекателен для тех, кто имеет выбор и ищет место, где обосноваться; они не видят тут хороших возможностей. В некоторых случаях подобный участок может оказаться настолько неплодородным экономически, что предприятия, в другом месте способные добиться такого успеха, чтобы заново построить или перестроить помещение, здесь не зарабатывают необходимых для этого денег [32] .

32

Упомянутые причины связаны с внутренними, «встроенными» препятствиями обновлению. Иногда, однако, городские районы непоправимо стареют по другой причине, и эта причина может не иметь ничего общего с их внутренними недостатками. Район могут, как бостонский Норт-Энд, дружно занести в «чёрный список» займодатели. Этот способ обречь участок города на непременное обветшание настолько же обычен, насколько деструктивен. Но пока что мы говорим о факторах, определяющих внутреннюю экономическую способность района генерировать разнообразие и жизнестойкость.

Успешный городской район становится в том, что касается строительства, житницей с постоянно нормальным состоянием запасов. Из года в год некоторые старые здания заменяются новыми — или перестраиваются так, что это равносильно замене. Поэтому из года в год здесь налицо смесь зданий многих возрастов и типов. Процесс, конечно, носит динамический характер: компоненты смеси, которые некогда были новыми, со временем становятся старыми.

Как и в вопросе о смешанных первичных способах использования, мы здесь имеем дело с экономическими эффектами времени. Но в данном случае речь идёт об экономике времени не от часа к часу в течение дня, а об экономике времени, исчисляемого десятилетиями и поколениями.

Время превращает высокие цены помещений для предыдущего поколения в умеренные цены для следующего. Время компенсирует первоначальные капитальные затраты, и это снижение стоимости может отражаться на ожидаемом уровне доходов от здания. Время делает те или иные строения устаревшими для предприятий одного типа, вследствие чего они становятся подходящими для предприятий другого типа. Время может превратить рациональное использование пространства для одного поколения в пространственную роскошь для другого. Рядовое здание в одном столетии становится полезным раритетом в другом.

Экономическая необходимость в смеси старых и новых зданий — не

причудливое обстоятельство, связанное с резким ростом цен на строительство после войны и особенно в течение 1950-х. Да, разница между доходом, который требуется от большинства послевоенных зданий, и доходом, который требуется от зданий, построенных до Депрессии, особенно высока. В коммерческой сфере разница в затратах на хранение запасов на один квадратный фут может достигать 100 и даже 200 %, пусть даже старые здания нередко лучше построены, чем новые, и несмотря на рост стоимости содержания всех зданий, включая старые. Старые здания были необходимым компонентом городского разнообразия и в 1920-е, и в 1890-е. И они по-прежнему будут необходимы, когда нынешние новые здания станут старыми. Так было, есть и будет, как бы ни вели себя цены на строительство, потому что от здания испытавшего износ, ожидается меньший доход, чем от здания, ещё не окупившего капитальных затрат. Постоянно растущие затраты на строительство лишь подчёркивают необходимость в старых зданиях. Похоже, они, кроме того, делают необходимой более высокую долю старых зданий в общей уличной или районной смеси, потому что рост строительных расходов повышает общий порог финансового успеха, требуемого для компенсации затрат на новое строительство.

Несколько лет назад, выступая на конференции по городскому дизайну, я говорила о социальной необходимости в коммерческом разнообразии в крупных городах. Вскоре мои слова начали возвращаться ко мне из уст дизайнеров, градостроителей и студентов в виде лозунга (который, безусловно, придумала не я): «Мы должны оставить место для маленького продовольственного магазинчика!»

Поначалу я думала, что это просто фигура речи, где целое замещается его частью. Но вскоре я начала получать по почте планы и чертежи проектируемых новых массивов и обновляемых городских участков, где там и сям на больших расстояниях друг от друга были действительно оставлены места для маленьких продовольственных магазинчиков. Эти проекты сопровождались письмами, где говорилось: «Смотрите, мы учли то, о чем услышали от Вас».

Этот фокус с продовольственным магазинчиком отражает несостоятельное, покровительственное представление о городском разнообразии, подходящее, возможно, для деревни прошлого века, но никак не для полнокровного городского района наших дней. Одинокие продовольственные магазинчики в больших городах, как правило, отнюдь не процветают. Обычно это признак застойной и недиверсифицированной «серой зоны».

Тем не менее разработчиков этих милых, преисполненных добрых намерений пустячков нельзя назвать просто-напросто глупцами. Вероятно, они сделали наилучшее из возможного в имеющихся экономических условиях. Торговый центр пригородного типа в какой-то точке жилого массива плюс худосочная щепотка продовольственных магазинчиков — максимум, на что можно было рассчитывать. Потому что в этих проектах предусматривались либо огромные участки новой застройки, либо новая застройка в сочетании с широкомасштабным, плановым обновлением старых зданий. Какой бы то ни было существенный спектр разнообразия был заранее исключён из-за повсеместно высоких накладных расходов (причём перспективы ухудшала ещё и недостаточность первичной смеси способов использования, приводящая к неравномерному распределению клиентов по времени дня).

И даже сами эти одинокие магазинчики, будь они построены [33] , вряд ли стали бы теми милыми предприятиями, какими их видели проектировщики. Чтобы покрывать высокие накладные расходы, они должны либо субсидироваться (но кем и с какой стати?), либо превращаться в стандартизованные «фабрики» с высоким оборотом покупателей.

Большие участки, застроенные в одно время, по самой сути своей неэффективны для поддержания широкого культурного, людского и делового разнообразия. Они неэффективны даже для поддержания чисто торгового разнообразия. Это можно видеть, например, в Стайвесант-Тауне в Нью-Йорке. В 1959 году, то есть более чем через десять лет после постройки массива, из 32 магазинов, чьи фасады образуют торговое «лицо» Стайвесант-Тауна, семь либо пустовали, либо использовались неэкономично (как склады или только для витринной рекламы и т. п.). То есть 22 % фасадов не работали или работали не в полную силу. В то же время на граничные улицы, где вперемешку стоят здания разного возраста, находящиеся в разном состоянии, выходили 140 магазинных фасадов, из которых пустовали или использовались неэкономично только и, или 7 %. На самом деле разница ещё больше, потому что пустые фасады на старых улицах, в отличие от фасадов жилого массива, были большей частью короткие и в линейном измерении составляли меньше 7 %. Хорошая коммерческая сторона граничной улицы — та, где смешаны дома разного возраста, хотя подавляющее большинство покупателей — жители Стайвесант-Тауна, которым приходится, чтобы попасть в магазины, переходить широкие и опасные транспортные артерии. Эту реальность признали и владельцы сетевых магазинов и супермаркетов, построившие новые здания в смешанном с точки зрения возраста городском окружении, вместо того чтобы заполнять пустые фасады Стайвесант-Тауна.

33

Как правило, на той стадии, когда приходится столкнуться с экономической реальностью в виде арендной платы, они исключаются из проектов или их сооружение откладывается на неопределённое время.