Типичные ошибки в бухгалтерском учете и отчетности

Уткина Светлана Анатольевна

Следовательно, если при заключении договора аренды стороны не оговорили порядок проведения ремонта, то капитальный ремонт обязан производить арендодатель.

Как указано в п.1 ст.616 ГК РФ, капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью,

и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, которое утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года №279, но действует до сих пор.

Согласно этому документу к капитальному ремонту относятся работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов. Так, например, к капитальному ремонту относятся следующие виды работ:

замена изношенных перегородок на более современные конструкции;

полная смена ветхих оконных и дверных блоков;

переустройство полов с заменой на более прочные и долговечные материалы;

смена облицовки стен в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей;

переустройство крыш в связи с заменой материала кровли и др.

Основанием для определения видов ремонта должны являться соответствующие документы, разработанные технической службой организации в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

В соответствии с п.1 ст.252 НК РФ расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, но тем не менее ремонт производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Организация имеет на балансе общежитие и жилые дома. Бухгалтерами зачастую нарушается порядок налогового учета расходов, связанных с капитальным ремонтом этих объектов.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 253 НК РФ установлено, что расходы на ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, уменьшающим налогооблагаемую базу. Согласно п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Если расходы, понесенные организацией в связи с осуществлением капитального ремонта общежитии и жилых домов, отвечают критериям, установленным ст. 252 НК РФ, то они могут быть приняты в целях исчисления налога на прибыль.

Если в тарифах на оплату жилого помещения или койко-места в общежитии учтены расходы организации на проведение капитального ремонта, то эти расходы могут быть признаны в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Если расходы на капитальный ремонт при формировании тарифов не учтены, то в этом случае понесенные расходы не могут быть признаны в налоговом учете.

Кроме того, при решении данного вопроса необходимо учитывать положения ст. 275.1 НК РФ, устанавливающей особенности определения налоговой базы налогоплательщиками, осуществляющими деятельность, связанную с использованием объектов обслуживающих производств и хозяйств.

Иными словами, если стоящие на балансе организации общежития и жилые дома подпадают под критерий обособленного структурного подразделения, установленного ст. 11 НК РФ, то при признании расходов по этим структурным подразделениям и определении налоговой базы необходимо:

определять налоговую базу по этим объектам отдельно от налоговой базы по иным видам деятельности;

убыток при осуществлении деятельности, связанной с использованием таких объектов, признавать для целей налогообложения при соблюдении следующих условий:

если стоимость услуг, оказываемых налогоплательщиком, соответствует стоимости аналогичных услуг, оказываемых специализированными организациями, осуществляющими аналогичную деятельность, связанную с использованием таких объектов;

если расходы на содержание этих объектов не превышают обычных расходов на обслуживание аналогичных объектов, осуществляемое специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной;

если условия оказания услуг налогоплательщиком существенно не отличаются от условий оказания услуг специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной.

Если хотя бы одно из поименованных условий не выполняется, то полученный от использования объектов ЖКХ убыток не может быть признан единовременно, а должен быть перенесен на срок, не превышающий 10 лет.

При этом на погашение убытка разрешается направлять только прибыль, полученную при осуществлении этого вида деятельности.

Вариант 1. Арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений.

Арендодатель вправе не возмещать стоимость неотделимых улучшений, если они были сделаны без его согласия или это прописано в договоре аренды. Однако в любом случае, по мнению ФНС России, до 1 января 2006 г. арендатор не имел права в налоговом учете списать на расходы денежные средства, истраченные на некомпенсированные улучшения.