Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Кузнецов Павел Андреевич

К сожалению, в моей практике не встречались полноценно работающие советы многоквартирного дома. Чаще всего управляющая компания выбирает из числа собственников лояльно настроенных двух-трех человек.

Раз в месяц она платит им минимальные деньги (в среднем от 2 до 5 тыс. руб. на 2019 год) в обмен на их лояльность. Такой «совет» подписывает любые необходимые документы (например, акты приемки работ по текущему капитальному ремонту, протоколы общих собраний и т. п.).

Между тем закон устанавливает, что выплата вознаграждения членам совета

многоквартирного дома относится к исключительной компетенции общего собрания (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Неофициальная оплата напрямую из управляющей компании является ничем иным, как подкупом и взяткой.

Такой совет часто наносит вред дому, его роль деструктивна и отличается от той, которую ей уготовил законодатель в ст. 161.1 ЖК РФ.

Например, в случае смены способа управления с управляющей организации на ТСН с большой вероятностью именно члены совета обратятся в суд с заявлением об оспаривании протокола общего собрания. Возможно, в будущем роль советов изменится, их полномочия будут шире, а ответственности станет больше. Однако на данный момент полноценно работающих советов немного.

ТСН, ТСЖ и ЖСК: в чем разница

Прежде всего будем различать понятия ТСН и ТСЖ.

Организационно-правовые формы некоммерческих организаций в РФ установлены в п. 3 ст. 50 ГК РФ. В их числе значатся товарищества собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества (пп. 3 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

В п. 1 ст. 135 ЖК РФ указано, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

При этом ГК РФ устанавливает, что устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости» (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

Эти формулировки были введены Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ. Они являются важными потому, что в настоящее время зарегистрировать ТСЖ как юридические лицо нельзя. Но можно зарегистрировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в виде товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 5 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ).

В случае если собственники при проведении общего собрания выберут неверную организационно-правовую форму и неверно за нее проголосуют, то налоговый орган откажет в регистрации юридического лица и весь труд и усилия, потраченные на организацию и проведение общего собрания, будут напрасными.

Если гражданское право оперирует общим универсальным понятием «ТСН», то специальное жилищное право оперирует категорией «ТСЖ». Наименования организационно-правовых форм в этом случае различаются, но суть определения, приводимого в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ и п. 1 ст. 135 ЖК РФ, остается дословно неизменной.

Кроме того, если дословно следовать логике Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ, то большая часть ТСЖ должна переименоваться в ТСН, а в уставе ТСЖ должны быть прописаны слова «товарищество собственников недвижимости», как это предписывает п. 2 ст. 123.12 ГК РФ. Однако практика показывает, что в этом вопросе строгость закона компенсируется отсутствием механизмов его контроля и необязательностью исполнения (хотя на очередном общем собрании будет являться нелишним принять устав в новой редакции и переименовать ТСЖ в ТСН).

В нашей книге ТСЖ и ТСН будут использоваться как синонимы.

В ТСН и ТСЖ тесно связано еще одно понятие – жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к видам потребительских кооперативов. Общая логика создания ЖСК подчинена удовлетворению материальных и иных потребностей членов ЖСК, осуществляемому путем объединения членами ЖСК имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Иными словами, ЖСК создается для достижения определенных целей (например, строительства дома), и в дальнейшем ЖСК имеет право этим домом управлять.

Во многом тысячи ЖСК, которые работают в нашей стране, являются неким рудиментом советского и раннего постсоветского жилищного строительства. В настоящее время ЖСК многоквартирных домов не строит, а их строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с определенными требованиями, предъявляемыми к застройщикам.

При этом ранее созданные ЖСК по решению своих членов могут быть преобразованы в ТСН (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ). Это логично сделать, поскольку нормы в ЖК РФ, регулирующие работу ЖСК, не являются полными и очень часто в спорных вопросах приходится применять жилищное право по аналогии (ст. 7 ЖК РФ). А это рискованно.

Поскольку мы, управдомы, живем преимущественно по Жилищному кодексу, то для удобства читателя будем использовать общее понятие ТСЖ.

Легенды и мифы о ТСЖ

Тема создания ТСЖ в многоквартирных домах носит несколько спекулятивный характер. Давайте разберем некоторые ошибочные аспекты его восприятия. ТСЖ ненавидят и идеализируют одновременно.

Итак, основные мифы о ТСЖ состоят в следующем.

1. При ТСЖ мы будем платить меньше, чем платим при управляющей компании.