Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги
Шрифт:
С этой программой российские банкиры активно работают. И… ищут возможность создать еще одну специальную ипотечную программу — для пожилых людей.
Казалось бы, парадокс: пенсионеры — слишком рискованный заемщик для банков. Кредиты россиянам старше 50–55 лет выдаются крайне редко и неохотно. Причина понятна: с учетом средней продолжительности жизни в России банки опасаются смерти заемщика и соответственно проблем с дальнейшим погашением кредита. Однако выход — в привлечении третьих лиц. Как правило, пожилые люди приобретают квартиру по ипотеке не для себя, а для детей или внуков. Можно оформить кредит на них, а родителям выступить в качестве созаемщиков. Кроме того, можно калькировать созданные в США и
В поиске «идеальной ипотеки» многие обращают свой взор и в сторону Германии. Там придумана любопытная схема — стройсберкасса. Это своего рода ипотека для тех, у кого сейчас не хватает возможностей взять классический ипотечный кредит. Строй— сберкасса представляет собой комбинацию из кредитной и накопительной схем.
Схема такова. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления — 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной — 2–3 %. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20 % от внесенной вами на депозит суммы. Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления под 5–6 % годовых. В итоге у вас на руках образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину — недорогой кредит.
Немецкая модель стройсберкасс понравилась многим, и сегодня применяется в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии и Румынии. В России такой проект тоже был, но сгинул где-то в коридорах Госдумы.
Что нам стоит дом построить? Какую недвижимость покупать в кредит?
Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.
Решение заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ — надежнее, второй — дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах намного ниже стоимости готового жилья.
Самые ходовые ипотечные кредиты — на приобретение жилья на вторичном рынке (то есть уже готового, сданного в эксплуатацию жилья). Это базовый продукт, он присутствует в линейке любого банка, работающего на ипотечном рынке. Банки выдают кредит на покупку готового дома или готовой квартиры при наличии у будущего новосела первоначального взноса в размере 10–30 % от стоимости приобретаемого жилья. Размер процентной ставки зависит от способа подтверждения дохода, валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он выше, тем ставка может быть ниже), иногда — от срока погашения кредита.
Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это — прежде всего залог, обеспечивающий возврат полученных в кредит средств, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.
Эти характеристики каждый банк трактует по-своему, но есть ряд общих критериев. Банки не дают кредиты на жилье, находящееся в аварийном состоянии, на деревянные, ветхие здания, квартиры, расположенные в домах барачного и гостиничного типов.
Также банк никогда не подпишется на участие в сделке, если квартира выбрана в доме под снос или реконструкцию. Незарегистрированная перепланировка тоже поставит жирный крест на возможности купить квартиру в кредит. Многие банки не хотят кредитовать и покупку «хрущевок». Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.
Помимо прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений — не должны быть заложены, в ней никто не должен быть прописан. А если вам приглянулась квартира, арендованная кем-то на длительный срок, согласия банка на ее приобретение не получить, пока договор аренды не будет официально расторгнут.
Купить в кредит квартиру в строящемся доме немного сложнее, чем готовую. Обычно банки готовы давать кредиты на покупку строящегося жилья только у тех строительных компаний, которые аккредитованы банком и хорошо ему известны.
Причина проста: до того момента, как заемщик станет собственником квартиры, он не может использовать ее в качестве залога. Потому что ее просто-напросто физически еще нет. Вы можете передать банку лишь свое право требования на квартиру. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Соответственно у банка — новые риски, по сути, он должен выдать кредит под честное слово.
Существует два варианта решения этой проблемы. Например, в залог по ипотечному кредиту оформить уже имеющееся у вас жилье. В этом варианте условия кредита ничем не будут отличаться от обычного ипотечного кредита на приобретение жилья. После оформления права собственности можно переоформить залог на новую квартиру. А если вы не собираетесь продавать ту, что была заложена, то можно вообще ничего не менять.
Другое дело, если вы ограничились залогом своих имущественных прав на строящееся жилье. Пока вы не оформили его в собственность, кредит, который банк выдаст, не будет ипотечным. Ипотека — кредитование под залог недвижимости, а не под залог призрачных прав на нее в туманном будущем. Поэтому проценты по такому кредиту на 2–3 % выше, чем по классической ипотеке. После оформления права собственности вам надо как можно быстрее переоформить залог, чтобы ваш кредит стал ипотечным. Ставка при этом будет снижена.
Впрочем, как уходит в прошлое нежелание банков иметь дело с первичным рынком жилья, так и в отношении ставок банки тоже становятся лояльнее.
Моя знакомая семейная пара несколько лет назад приняла решение взять ипотечный кредит под строящуюся квартиру. Это решение они приняли на том этапе, когда Андрей и Марина могли продемонстрировать мне лишь большую дыру на месте своего будущего дома. Подобно Петру I: мол, «здесь будет город заложен». Перипетии их описывать не берусь — тут чего только не было, начиная от задержки строительства (как всегда) и заканчивая волокитой с документами (умом Россию не понять). Но главный приз — теперь они живут в доме, в котором не только картинки на стенах развешаны, как им хотелось бы, но и сами стены стоят именно так, как хотели хозяева. Как теперь смеется Андрей: «Второй раз я такого не переживу, но один раз дело того стоило».