Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
Шрифт:
В отдельных случаях не очевидно, является ли имущество оборудованием или объектом недвижимости. Например, торговый киоск/павильон, доменные печи, коксовые батареи и т. д. Проверить достоверность того, что имущество не является объектом недвижимого имущества, можно с помощью следующих документов:
А. Выписка со счета учета имущества на балансе предприятия. Выясняется, в какой группе учитывается имущество.
Б. Выписка из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости». Выясняется, регистрировалось ли право собственности на объект, предлагаемый в залог, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ.
В. Справка БТИ о том, что объект, предлагаемый в залог, не является
11.-Нежилое помещение в многоквартирном жилом доме.
При залоге встроенного или встроенно-пристроенного помещения в многоквартирном жилом доме одновременно с правом собственности на помещения закладывается право на земельный участок под домом. Земельные отношения могут быть оформлены как общая долевая собственность либо как право аренды. Выдел земельного участка в натуре под многоквартирным жилым домом не допускается по ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004.
12.-Объекты недвижимости, не завершенные строительством.
Залог объекта недвижимости, не завершенного строительством, сопровождают следующие риски:
– возможность возникновения прав требований со стороны третьих лиц, в том числе подрядчика строительных работ и инвесторов;
– возможность переуступки прав инвестора на возводимые объекты недвижимости;
– возможность оспаривания в суде залогодателем искового требования банка об обращении взыскания на залог по причине изменения индивидуальных характеристик предмета залога.
Минимизировать вышеуказанные риски при оформлении объекта недвижимости, не завершенного строительством, в залог позволяет:
– оформление кадастрового паспорта (технического паспорта БТИ) и свидетельства на право собственности с указанием конкретной площади объекта и степени готовности;
– оформленные земельно-правовые отношения;
– наличие функционирующей инфраструктуры объекта (электросети, сети водоснабжения).
13.-Залог здания, сооружения, функционирующего в производственном комплексе.
Стоимость отдельных единиц зданий и сооружений при условии оценки в составе производственного комплекса выше, чем если бы они оценивались как обособленные объекты, например проходные, котельные, очистные сооружения, склады и т. д.
Понимая это, залогодатель может идти на хитрость, выводя по мере погашения кредитного продукта базовые объекты и оставляя в залоге вспомогательные. Манипулируя таким образом, можно добиться того, что в залоге останется имущество, не представляющее ценности.
Во избежание этого при выводе отдельных единиц необходима переоценка, учитывающая, что в залоге остается неполный производственный комплекс, либо запрет на частичный вывод залогового обеспечения.
14.-Наличие зданий и сооружений на земельном участке, принимаемом в залог.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998). Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ «отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок».
Во избежание рисков оспаривания договора об ипотеке рекомендуется одновременный залог земельного участка и всех зданий и сооружений, расположенных на нем и принадлежащих залогодателю. В случае наличия зданий/сооружений, принадлежащих третьим лицам, рекомендуется межевание и выдел в натуре доли третьих лиц в праве собственности на земельный участок
Для определения наличия/отсутствия зданий/сооружений на земельном участке и их права принадлежности возможны следующие варианты действий:
– получение выписки из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества»;
– актуализация кадастрового плана земельного участка с отражением зданий и сооружений, расположенных на земельном участке;
– получение в БТИ технического паспорта на домовладение и справки о составе домовладения.
Воздушные суда
Государственная регистрация прав на воздушные суда в РФ осуществляется Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация) на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» № 31-ФЗ от 14.03.2009. Документы, запрашиваемые залоговой службой для подготовки заключения при залоге воздушных судов, зарегистрированных в реестре Росавиации и принадлежащих резидентам РФ, приведены в табл. 1.28.
Табл. 1.28. Документы на самолет/вертолет [47]
Табл. 1.29. Документы эксплуатанта
Особенности и риски
1.-Воздушные суда с иностранной регистрацией.
Большинство самолетов иностранного производства регистрируются на нерезидентов РФ в государствах [48] , имеющих с РФ соглашение в соответствии со ст. 83-бис Чикагской конвенции. Регистрация залога в этом случае будет фиксироваться в реестре страны регистратора права собственности.
47
Идентификационные признаки воздушного судна: заводской и серийный номер фюзеляжа и двигателей, наименование и марка, страна-производитель, бортовой номер (только бортовой номер не является надлежащим идентификационным признаком, так как может повторяться).
48
Ирландия, Турция, Швейцария, Бермуды, Австрия, Болгария, Малави.
Для возможности продажи воздушного судна в Европу (и страны, придерживающиеся стандарта EASA) необходимо его соответствие (технические характеристики, результаты эксплуатации и ремонта) требованиям Европейского агентства по безопасности полетов (EASA, www.easa.eu.int), это аналог МАК в РФ. Авиакомпания (предприятие) может осуществлять техническое облуживание воздушного судна согласно требованиям EASA при наличии сертификации по стандарту Part-145. Сертификация по инженерно-технологическому обеспечению конкретных типов самолетов – это стандарт Part M (поддержание летной годности единичного экземпляра ВС).