Жилищное право: конспект лекций

Пименова Елена Николаевна

Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных жильцов, т. е. освобождение жилого помещения лицом, проживавшим в нем ранее, – это также один из способов изменения жилищных отношений.

Освобождение жилого помещения бывает фактическим и юридическим.

При фактическом освобождении лицо прекращает проживать в помещении, а юридическое освобождение подразумевает прохождение процедуры освобождения в уполномоченных на то государственных или иных органах с получением соответствующего документа

либо изменение или расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Порядок и сроки выбытия зависят от того, на каком правовом режиме находится жилое помещение, и от статуса выбывающего лица.

В отдельных случаях закон предусматривает выселение в судебном порядке, как, например, при прекращении договора социального найма жилого помещения, в котором проживают временные жильцы. В отношении них также действует судебная процедура (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Основанием изменения жилищных отношений по договору найма служебного жилого помещения является прекращение трудовых отношений.

При выбытии из жилого помещения в жилищно-строительных кооперативах действует порядок, предусмотренный ст. 133 ЖК РФ. Выбытие из ЖК или ЖСК происходит в случае неуплаты полностью паевого взноса. В таком случае член кооператива и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия соответствующего решения.

3. Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью

В результате раздела жилого помещении существенно изменяются характер, состав, признаки предмета жилищных отношений.

В различных жилищных отношениях действуют различные правила раздела жилого помещения. Раздел жилого помещения, обремененного договором коммерческого найма, возможен только с согласия наймодателя и других членов семьи, проживающих совместно с нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения согласия собственника жилья. Отказ собственника не может быть обжалован ни в судебном, ни в административном порядке.

Раздел жилого помещения в доме ЖК или ЖСК регулируется ст. 127 ЖК РФ.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, когда:

1) каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение;

2) имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Допускается и раздел не полностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого помещения в составе ЖК или ЖСК возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в судебном порядке.

Следующим основанием изменения жилищных отношений является изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей

при их намерении объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.

4. Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения

Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По договору социального найма нанимателем вправе стать любой совершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищного отношения.

По договору коммерческого найма в случае смерти нанимателя или его выбытия нанимателем становится один из граждан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для этого необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если такое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно проживающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ).

Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.

Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».

В договоре коммерческого найма согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно проживающих в помещении, и с согласия наймодателя наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.

Статья 81 ЖК РФ вводит такое основание изменения жилищных отношений, как отказ нанимателя от жилой площади сверх нормы и получение изолированного жилого помещения меньшего размера. С момента подачи заявления на замену помещения гражданин вправе оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилье в пределах социальной нормы.

5. Перепланировка жилого помещения

Под перепланировкой жилого помещения необходимо понимать такое изменение его конфигурации, которое необходимо влечет внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;