Жилищное право

Крашенинников Павел Владимирович

На основании Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528–1 «О беженцах» [178] (далее — Закон о беженцах) беженцем признается прибывшее или желающее прибыть на территорию РФ лицо, не имеющее гражданства РФ, которое было вынуждено или имеет намерение покинуть место своего постоянного жительства на территории другого государства вследствие совершенного в отношении его насилия или преследования в иных формах либо реальной опасности подвергнуться насилию или иному преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений. При этом беженцем не может быть признано лицо, совершившее преступление против мира, человечности или другое тяжкое умышленное преступление.

178

Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; Российская газета. N 126. 1997. 3 июля.

В

соответствии с Законом РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530–1 «О вынужденных переселенцах» [179] (далее — Закон о вынужденных переселенцах) таковыми являются граждане России, которые были вынуждены покинуть место своего постоянного жительства на территории другого государства либо на территории РФ вследствие совершенного в отношении их или членов их семей насилия или преследования в иных формах либо реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводом для проведения враждебных кампаний в отношении отдельных лиц или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка, и другими обстоятельствами, существенно ущемляющими права человека. Вынужденными переселенцами могут быть признаны также не имеющие гражданства РФ лица, покинувшие место своего постоянного жительства на территории РФ по основаниям, предусмотренным в вышеназванном Законе.

179

Собрание законодательства РФ. 1995. N 52. Ст. 5110.

Кроме того, вынужденными переселенцами могут признаваться граждане бывшего СССР, проживавшие на территории республики, входившей в состав СССР, прибывшие в Российскую Федерацию по вышеназванным обстоятельствам и приобретшие российское гражданство, находясь на территории России.

Представляется важным отметить, что вынужденными переселенцами не могут быть признаны лица, совершившие преступление против мира, человечности или другое тяжкое умышленное преступление.

На основании вышеуказанных законодательных актов (ст. 7 Закона о беженцах и ст. 6 Закона о вынужденных переселенцах) обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления в отношении беженцев и вынужденных переселенцев кроме прочего являются:

— предоставление беженцу или вынужденному переселенцу перечня населенных пунктов, рекомендуемых органами миграционной политики для постоянного проживания, и информации об условиях проживания и возможности трудоустройства в этих населенных пунктах;

— предоставление беженцу или вынужденному переселенцу при выборе им постоянного места жительства по направлению (рекомендации) органов миграционной политики жилья из специального жилищного фонда, выделенного для беженцев и вынужденных переселенцев. Указанные органы могут включить таких лиц в список граждан, которым в соответствии с жилищным законодательством РФ дано право первоочередного получения (приобретения) жилья из государственного или муниципального жилищного фонда.

Многие субъекты Федерации на основании указанных актов приняли региональные акты, регулирующие вопросы, касающиеся жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев. Так, Положением о специальном жилищном фонде для вынужденных переселенцев и беженцев в Алтайском крае, утвержденным Постановлением главы Алтайского края от 17 мая 1995 г. N 184, установлено, что такой фонд включает жилые дома, квартиры, общежития, пункты временного размещения мигрантов, иные жилые помещения в других пригодных для проживания строениях, построенные или приобретенные за счет средств федерального бюджета, выделенных миграционной службе Алтайского края, и предоставляемые в пользование вынужденным переселенцам или беженцам, не имеющим постоянного жилья на территории России. По данному документу предоставление жилья из вышеназванного фонда производится в пределах не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Вынужденные переселенцы и беженцы используют право пользования жильем в специальном жилищном фонде для вынужденных переселенцев и беженцев до получения или приобретения ими жилых помещений в установленном порядке.

Глава 7

Аренда жилых помещений и безвозмездное пользование жилыми помещениями

§ 1

Аренда жилых помещений

Еще совсем недавно, точнее — до вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.), договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131–136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18), «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) [180] .

180

В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации „О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации“» // Российская газета. 2001. 31 мая.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения. Таким разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: «Если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды» [181] . Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как России, так и ее субъектов) [182] , во втором случае — только актами гражданского законодательства (исключительно России).

181

Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

182

О договоре найма см. гл. 5 настоящей работы.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений, в том числе в жилищной сфере, содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают подобные договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое [183] .

183

См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 342–344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье по договору найма жилого помещения [184] . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

184

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 658.

КонсультантПлюс: примечание [185] .

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации [186] .

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

185

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

186

О государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними см. § 4 гл. 2 настоящей работы.