Аренда
Шрифт:
Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бухгалтерского учета
Согласно нормам гражданского законодательства к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
С какого момента следует отражать объекты недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете организаций – с момента подписания соответствующих первичных документов, подтверждающих передачу, приобретение, существование объекта, или с момента
Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.
Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.
Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.
Следует отметить, что большое количество строительных компаний после завершения строительства объектов недвижимости сдают его в аренду.
Основными документами, учитывающими специфику строительной деятельности и используемыми организациями при ведении учета, являются Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина Российской Федерации от 30 декабря 1993 года № 160 (далее – Положение № 160), а также Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008, утвержденное Приказом того же ведомства от 24 октября 2008 года № 116н (далее – ПБУ 2/2008).
В связи с тем, что Положение № 160 было утверждено еще в 1993 году, специалисты Минфина Российской Федерации в Письме от 30 ноября 2005 года № 07-05-06/322 обратили внимание на то, что при организации бухгалтерского учета операций у застройщика этим документом следует руководствоваться в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухгалтерскому учету.
Положением № 160 определен порядок ведения учета долгосрочных инвестиций, а также порядок определения инвентарной стоимости законченных строительством объектов и других долгосрочных активов. Согласно пункту 2.3 Положения № 160 бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете «Капитальные вложения». В связи с введением в действие Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению на смену счету «Капитальные вложения» пришел счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Именно на этом счете в настоящее время и учитываются затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. В частности, затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми
К законченному строительству согласно пункту 3.2.1 Положения № 160 относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. Приемка законченных строительством объектов оформляется первичными учетными документами, утвержденными Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 30 октября 1997 года № 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве». Названным Постановлением утверждены, в частности, следующие формы документов:
– Акт приемки законченного строительством объекта (форма №КС-11);
– Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма №КС-14).
Законченные строительством здания и сооружения, приемка которых оформлена в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств, что следует из пункта 3.2.2. Положения № 160. Основанием для зачисления является «Акт приемки-передачи основных средств».
Пунктом 7 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н) установлено, что операции по движению основных средств оформляются первичными учетными документами. В качестве первичных учетных документов могут применяться унифицированные первичные документы по учету основных средств, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 (далее – Постановление № 7).
Для документального оформления поступления объекта строительства оформляется «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» (форма №ОС-1а).
Согласно пункту 52 Методических указаний № 91н эксплуатируемые объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации (по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче), принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств на отдельном субсчете (например, субсчет «Незарегистрированная недвижимость») к счету 01 «Основные средства» независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.
Отметим, что Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н из пункта 52 Методических указаний № 91н были исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет в качестве основного средства от подачи документов на регистрацию права собственности или ее регистрации (Письмо Минфина Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 7-02-10/20). Данные изменения вступили в силу с 1 января 2011 года.
Таким образом, после 1 января 2011 года объект недвижимости, который соответствует критериям, установленным пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01) и фактически эксплуатируется, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество.
Напомним, что до 2011 года действовал иной порядок. В пункте 52 Методических указаний № 91н содержались предписания о переводе объекта недвижимости в состав основных средств после государственной регистрации прав на него. Также было установлено, что, если капитальные вложения завершены и объект эксплуатируется, то организация имеет право учитывать его как основное средство после подачи документов на регистрацию, не дожидаясь ее окончания.
Естественно на практике такой порядок вызывал немало споров между организациями и налоговыми органами, осуществляющими проверки налогоплательщиков.