Аренда

Семенихин Виталий Викторович

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/342 целью положений статьи 264.1 НК РФ является создание условий для приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного)

пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2015 года. Такие сроки установлены пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

В Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 15 января 2010 года №Д23-57 обращено внимание на то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не лишает возможности приобрести данный участок в собственность, что предусмотрено пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Напомним, что согласно названному пункту собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Как следует из пункта 5 Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, необходимо учитывать следующее. Установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

То есть, если организация не является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, приобрести этот участок она не может.

О праве аренды.

Порядок предоставления в аренду земельных участков установлен статьей 22 ЗК РФ. При этом общие вопросы аренды земли вместе с положениями земельного законодательства также регулируются и гражданским законодательством (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ). Таким образом, к отношениям аренды земельных участков применимы положения параграфа 1 главы 34 «Общие положения об аренде» ГК РФ.

В связи с этим следует обратить внимание читателей, что права государственных или муниципальных предприятий по распоряжению арендованными земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, сильно ограничены (пункт 5 статьи 18 и пункт 3 статьи 19 Федерального закона от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее Закон № 161-ФЗ)).

Так, казенное, государственное

или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе:

Государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе:

1) сдавать такой земельный участок в субаренду, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 Закона № 161-ФЗ;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 закона № 161-ФЗ;

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ на право аренды арендная плата за использование указанных земельных участков определяется следующим образом:

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата устанавливается в соответствии с положениями статьи 65 ЗК РФ. Указанной статьей установлено, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исключение составляют арендные платежи за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как и кем определяется цена земельного участка?

Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на земельных участках строений, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, о которых идет речь, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка такая цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (пункт 1.2. статьи 36 ЗК РФ).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении его в собственность.