Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации
Шрифт:
В завершение анализа законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков в зарубежных странах могут быть сделаны следующие выводы:
В странах континентальной Европы сформировались две принципиально различные модели правового регулирования отношений по застройке земельного участка (германская и романская). В основе деления моделей правового регулирования отношений по застройке земельных участков лежит специфика понимания и формирования категории «недвижимое имущество» и порождаемая ею юридическая связь, реализуемая в принципе приращения.
Германская модель характеризуется следующими признаками. Строения по общему правилу не признаются объектами недвижимого имущества и не являются объектами гражданских прав в целом. Юридическая связь между земельным участком и строением возникает в силу действия принципа приращения. Принцип приращения обусловливает признание строения существенной составной частью земельного участка, при этом он формируется в императивном порядке и не подлежит изменению соглашением сторон.
Романская модель обладает следующими признаками. Господствует концепция множественности объектов недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, строения, признаваемые самостоятельными объектами гражданских прав, и отдельные виды гражданских прав. Принцип приращения сформулирован в диспозитивном
2. Важной отличительной особенностью, содержащейся в подавляющем большинстве иностранных правопорядков, является наличие института соседских прав. Подобные правовые конструкции носят частноправовую природу и имеют своей основной целью защитить имущественные интересы собственника смежных объектов недвижимости от негативного воздействия. Применительно к теме настоящего исследования необходимо отметить, что институт соседских прав непосредственным образом влияет на осуществление прав застройщика.
3. Нельзя не отметить роль публичного законодательства при реализации права застройки. Воздействие последнего носит явно выраженный охранительный характер и сводится к удостоверению факта соблюдения застройщиком публично-правовых предписаний, исполнение которых гарантирует защиту интересов общества (получение разрешения на строительство). Наиболее значимыми из них являются требования об использовании земельного участка по целевому назначению.
§ 1.2. Права застройщика земельного участка в рамках формирования отечественного правопорядка
Использование исторического метода при проведении настоящего исследования обусловлено необходимостью учета опыта отечественного правопорядка, обладающего не меньшей научной ценностью, нежели иностранный опыт. Исторический метод при исследовании отношений по застройке земельных участков позволяет не только показать предмет исследования в прошлом и настоящем, но и позволяет выявить закономерности развития упомянутых отношений [117] , природу их возникновения и развития [118] , определить сущность и характер изменений [119] . Более того, исторический метод позволяет проследить развитие института и таким образом выявить его органический принцип [120] . Исторический метод позволяет изучать отношения без отрыва от социально-экономической реальности, при этом выявлять реальные интересы субъектов права и правовые механизмы их достижения. Необходимо отметить, что изучение правовых, как и любых общественных явлений, плодотворно лишь тогда, когда опирается на исторические данные и прослеживает свой предмет в его эволюции [121] . Использование исторического метода предполагает правильность определения временного периода, являющегося объектом исследования. Для целей настоящего исследования наиболее подходящим является временной отрезок с середины XIX до окончания XX века [122] .
117
Занковский С. С. О методологии в диссертационных исследованиях // Предпринимательское право. 2011. № 2. – С. 2–5.
118
Веденин В. С. Методология исследования правопонимания // Юридическое образование и наука. 2007. № 4. – С. 33–37.
119
Жаров С. Н. О некоторых методах историко-правового исследования // Вестник ЮУрГУ Серия Социально-гумманитарные науки. 2002. № 1 (10). – С. 29–31.
120
Будилов В. М. Развитие владения и переноса права собственности по договору от древнего германского права к ГГУ: исторический метод против спекуляционного // Вестник гражданского права. 2012. № 2. – С. 223–259.
121
Тузов Д. О. Указ. соч.
122
В упомянутый период отечественное законодательство претерпевало значительные изменения, связанные с преобразованием государства в целом, что не могло не отразиться на регулировании отношений по застройке земельных участков. Представляется целесообразным исследовать законодательное регулирование отношений в период Российской империи и СССР.
Анализ дореволюционного законодательства в области регулирования отношений по застройке земельных участков обусловлен наличием проблем и затруднений, схожих с имеющимися в современном отечественном законодательстве. При этом дореволюционный законодатель, судебная практика и доктрина права выработали способы их решения, что позволяет использовать их опыт в настоящее время.
Согласно дореволюционному законодательству, право собственности есть бессрочное, отчуждаемое и наследуемое право, позволяющее наиболее полным образом господствовать над вещью (ст. 420, 423 тома X Свода законов Российской Империи. Далее по тексту – СзРИ) [123] . При этом наибольшую значимость имело деление вещей на движимые и недвижимые [124] . К недвижимости относились земельные участки, угодья, строения и т. д. (ст. 384 тома X СзРИ). Необходимо отметить, что в период формирования гражданского законодательства, в первой половине XIX века, наука гражданского права, как и законодатель, ориентировалась на достижения французской цивилистики и Кодекс Наполеона [125] , в результате чего в СзРИ нашли отражение концепция множественности объектов недвижимого имущества и диспозитивный принцип приращения, подлежащий изменению простым соглашением сторон. Право собственности на земельной участок предоставляло его обладателю возможность владеть, пользоваться и распоряжаться вещью наиболее свободным образом. Возможность возведения строений признавалась за собственником земельного участка не в силу закрепления в нормах права, а в силу толкования положений о наибольшей юридической власти собственника над вещью (ст. 420, 423 тома X СзРИ).
123
Свод законов Российской Империи (далее по тексту СзРИ). Том X. [Электронный ресурс] URL:il.consultant.ru/reprint/books/211/ (дата обращения 21.05.2014).
124
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2005. – С. 202.
125
Туйкина Ю. Р. Историческое соотношение российского гражданского законодательства XVIII–XIX вв. и Кодекса Наполеона 1804 года: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Уфа, 2002. [Электронный ресурс] URL:(дата обращения 21.05.2014).
В юридической доктрине данные положения полностью поддерживались. Единственным моментом, который вызывал споры, был вопрос о том, куда отнести правомочия на возведение строений: к правомочиям владения или пользования земельным участком [126] . Правовой режим строений, возведенных собственником земельного участка, не мог вызывать сложностей в дореволюционном правопорядке. Отнесение любого строения к имуществу недвижимому было отражено в законе без каких-либо исключений (ст. 384 тома X СзРИ). С момента возведения подобное строение признавалось имуществом недвижимым и считалось собственностью застройщика. В силу принципа приращения строение, возведенное собственником земельного участка, поступало под его власть и признавалось принадлежностью земельного участка. В результате строение и земельный участок вступали в гражданский оборот как единый объект гражданских прав (ст. 386, 424 тома X СзРИ).
126
В частности, К. Н. Анненков, ссылаясь на решение Сената, указывал, что «право навозведениестроенийкроетсявполномочияхповладениюипроистекаетизфактаобладания поверхностью земли, на которой возможно возведение строений» (Анненков К. Н. Система русского гражданского права. Т. II. Права вещные. Санкт-Петербург, 1895. – С. 176). С другой стороны, Е. В. Васьковский, рассматривая правомочие на возведение строений как элемент права собственности на земельный участок, относил его к правомочиям пользования, обосновывающим способность собственника извлекать пользу из земельного участка, застраивая его (Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. [Электронный ресурс] URL:(дата обращения 21.05.2014)). Похожую позицию разделял и А. М. Гуляев, относя правомочие на возведение строений к правомочиям, направленным на реализацию права пользования земельным участком (Гуляев А. М. По вопросу об основаниях ответственности собственника за вред, причиненный его строениям // Судебная газета. 1898. № 49. – С. 87).
Особый интерес вызывают ограничения права собственности на земельный участок, посредством которых могло ограничиваться и правомочие собственника возводить строения.
В целом основания, с которыми закон связывал ограничения власти собственника над земельным участком, можно разделить на ограничения, проистекающие из частного права и связанные с нарушением гражданских прав третьих лиц, которые могут испытывать значительные неудобства при возведении строений, и ограничения, установленные публичным (полицейским) правом, защищающие интересы общества [127] .
127
Посредством права участия частного или общего собственнику земельного участка запрещалось возводить строения, если они перегораживали общественные дороги, мешая проезду, или препятствовали речному судоходству (ст. 434, 435, 438 тома X СзРИ). В частности, запрещалось возводить мельницы, плотины, мосты и прочие строения на судоходных реках, аналогичное правило применялось и для несудоходных рек в случае, если другой берег реки принадлежал иному лицу (ст. 438, 440, 442 тома X СзРИ). Ограничения права застройки применялись и при строительстве в городах в тех случаях, когда возводимые строения могли быть потенциально опасны для соседа (запрет на строительство печей и поварен) или доставляли соседу неловкость при выводе окон на дом или участок (ст. 445, 447 тома X СзРИ).
В частности, Л. А. Кассо утверждал, что «собственник на своем земельном участке волен возводить те постройки, которые ему заблагорассудится, однако в интересах общественной безопасности это право подлежит ограничениям» [128] .
Частноправовые ограничения права застройки земельного участка его собственником можно разделить на три группы. К первой относились случаи застройки земельного участка исключительно с целью причинить вред соседу [129] . В данном случае возводимое строение является предметом злоупотребления правом и в своей сути есть завуалированный деликт [130] . Ко второй и третьей относили ограничения из права участия частного или публичного. Настоящие притязания носят частноправовой характер, защищают имущественные интересы конкретного субъекта или неопределенного круга лиц и по своей сути являются стеснением права собственника на земельный участок, а не правом посторонних лиц на вещь [131] .
128
Кассо Л. А. Русское поземельное право. М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева, под фирмою «Правоведение», 1906. [Электронный ресурс] URL:(дата обращения 23.05.2014).
129
Синайский В. И. Русское гражданское право. Учебник. Киев, 1912. – С. 215.
130
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. – С. 68.
131
Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. – С. 276.
Наличие столь разветвленной системы предпосылок для возведения строений в юридической литературе поддерживалось и связывалось с развитием социальных начал в праве, в силу которых число ограничений права собственности постоянно увеличивалось [132] .
Возникновение и реализация правомочия на застройку земельного участка собственником были связаны с приобретением права собственности на земельный участок и соблюдением требований по ненарушению прав и законных интересов окружающих лиц. Прекращение правомочия на застройку земельного участка связывалось с прекращением права собственности на земельный участок.
132
Синайский В. И. Указ. соч. – С. 78.