Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
1. Том Уилрайт. Недвижимость как бизнес
Том Уилрайт представляет собой редкое сочетание дипломированного бухгалтера, инвестора в недвижимость и учителя. Он обладает способностью преподносить сложную и порой скучную материю налогового законодательства в таком простом виде, что это способен понять даже я.
Том хорошо знаком с налоговым кодексом. Более того, он испытывает удовольствие от его чтения и разбирается в нем лучше, чем любой другой известный мне человек. Большинство бухгалтеров обращают внимание лишь на отдельные фрагменты налогового кодекса, в частности на те, которые позволяют нам получать отсрочку от уплаты налогов на пенсионные сбережения в рамках накопительных программ IRA и 401(k) вплоть до наступления пенсионного возраста. Том же уделяет внимание и другим, значительно более
Я считаю Тома человеком, наделенным высокими моральными и этическими качествами. Он очень религиозен, так как воспитан в семье мормонов. Хотя я и не мормон, но разделяю многие моральные ценности этого вероучения, например такие, как церковная десятина, то есть уплата 10 процентов от всех своих доходов на нужды церкви, или несколько лет, которые каждый мормон должен посвятить миссионерству. Я никогда не был религиозным миссионером, но провел почти десять лет, выполняя другую – военную – миссию. Я служил своей стране в качестве пилота морской авиации во Вьетнаме.
От Тома и других мормонов я усвоил один важный принцип их веры: «Богу ничего от нас не нужно, но человек должен уметь отдавать». Это напоминает мне о необходимости проявлять щедрость. На мой взгляд, миру сегодня больше свойственна не щедрость, а алчность. Каждый раз, видя человека, у которого нет денег, я вспоминаю, что надо делиться с ближним. Мой принцип состоит в том, чтобы отдать то, что сам хочешь получить. Например, если мне нужны деньги, я должен дать кому-то денег. Много раз в жизни мне доводилось оставаться без средств к существованию, но каждый раз я напоминал себе, что надо поделиться деньгами с другими людьми, хотя мне их отчаянно не хватало. Сегодня я жертвую большие суммы на благотворительные цели, которые близки моему сердцу. Я считаю, что если уж сам не имею возможности делать то, что мне по душе, то пусть это сделают хотя бы мои деньги. Если я нуждаюсь в доброте, то должен сам дарить доброту людям. Если мне не хватает улыбок, я должен первым улыбнуться. Если же мне нужна хорошая оплеуха, то я сам готов нанести первый удар.
Я попросил своего друга Тома Уилрайта принять участие в этой книге не только потому, что он превосходный бухгалтер и незаменимый член команды любого человека, стремящегося разбогатеть, но и потому, что он является носителем здравых философских подходов и не понаслышке знает о щедрости.
Том охотно вкладывает деньги в недвижимость. Почему? Потому что он знает все тонкости налогового законодательства и понимает, что больше преимуществ оно дает инвестору в недвижимость, чем держателю акций. Кроме того, Том превосходный учитель, человек щедрой души и, что самое важное, друг, которого я искренне уважаю.
Мне грех жаловаться на свое детство. В отличие от очень многих людей, которых родители учили копить деньги и относить их в инвестиционный фонд, от своих родителей я получал советы вкладывать средства в недвижимость и собственный бизнес. У моего отца было полиграфическое предприятие, а мать управляла собственным портфелем недвижимости.
Поэтому вполне естественно, что, получив образование (как общее, так и специальное), я открыл собственный бизнес. В мое образование в качестве компонентов вошли степень магистра в сфере бухгалтерского учета, тринадцатилетний опыт работы бухгалтером в международных финансовых фирмах, а также деятельность в роли налогового консультанта одной из компаний, входящих в перечень «Fortune 1000». Так что, как видите, до собственного бизнеса я добрался со значительной задержкой. Когда я открыл свою бухгалтерскую фирму, то повел себя так же, как и большинство других людей, то есть работал с утра до ночи и редко пользовался отпуском. Если я все-таки уезжал отдыхать, то постоянно отвечал на телефонные звонки клиентов и коллег. В конце концов, бизнес ведь никогда не отдыхает, так почему же я должен следовать иным правилам?
За несколько лет наша фирма добилась существенного прогресса, но я по-прежнему работал днем и ночью и почти никогда по-настоящему не отдыхал. Помимо собственного бизнеса, у меня не было практически никаких других инвестиций. Именно в тот период я впервые прочел книгу «Богатый папа, бедный папа» и познакомился с Робертом Кийосаки. Он помог мне понять всю порочность такого подхода к бизнесу. Дело ведь не в том, чтобы работать усердно. Работать надо с умом.
Как и многие из вас, я по-настоящему познакомился с ним на семинаре, организованном компанией «Rich Dad». Я сидел там рядом со своей партнершей по бизнесу Энн Матис и ее мужем Джо. Роберт рассказывал об очень близких мне проблемах – о льготах, которые налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость. И вдруг ни с того ни с сего он пригласил меня на сцену, представил как своего «второго бухгалтера» и попросил объяснить собравшимся суть амортизации недвижимости и тех преимуществ, которые она дает в налоговом плане.
Я узнал о Роберте Кийосаки и его компании всего за несколько месяцев до этого семинара. Один из моих хороших друзей, Джордж Дак, главный финансист компании «Rich Dad», представил нас друг другу. Не знаю, кто больше нервничал в тот момент, когда я вышел на сцену – Роберт или я. Вы можете себе представить бухгалтера, выступающего с речью? Роберт ведь и понятия не имел, что я всю жизнь кого-то чему-то учил, но все же рискнул и вывел меня перед аудиторией. Так начались наши долгие и плодотворные отношения, которые стали моим первым шагом к финансовой свободе.
Я вспоминаю один из первых эпизодов нашего сотрудничества с Робертом. Он использовал меня в качестве свидетеля защиты. Я не шучу: бухгалтер выступал у него в роли свидетеля. Журналисты попросили Роберта дать интервью для деловой рубрики газеты «Arizona Republic». Основной темой вопросов было утверждение Роберта, что он постоянно получает 40 процентов доходов от своих инвестиций.
Я должен был авторитетно подтвердить правдивость этого заявления. В конце концов, ведь далеко не каждый поверит гению маркетинга (Роберту), что он добивается таких доходов. Но кто же усомнится в словах бухгалтера? Там, где речь заходит об инвестициях, цифры – это всё. А кто может лучше представить цифры, чем человек, который всю жизнь имеет дело только с ними?
Для меня это была одна из первых возможностей объяснить преимущество использования эффекта рычага в сфере инвестирования. Незадолго до этого я и сам начал вкладывать деньги в недвижимость. Вы, конечно, подумаете, что в этом нет ничего удивительного, если учесть, что тем же самым занимались и мои родители. К тому же я и до этого учил инвесторов в недвижимость и застройщиков, каким образом можно облегчить налоговое бремя.
Но все было не совсем так. На самом деле я и не помышлял об инвестициях в недвижимость, пока не сыграл в разработанную Робертом настольную игру «Денежный поток 101». Эта игра оказала на меня огромное влияние. Впервые собственными глазами я увидел силу эффекта финансового рычага в сфере недвижимости. Буквально на следующий день я позвонил нескольким клиентам, которые в течение ряда лет занимались инвестициями в недвижимость, и попросил их встретиться со мной и дать несколько советов по поводу этой деятельности.
А потом я начал серьезную перестройку своего бизнеса. Моя партнерша Энн – настоящий гений в области управления производством. Она разработала в фирме ряд систем и процедур, позволяющих нам сосредоточиться на управлении бизнесом, а не на работе в нем. На это ушло несколько лет, но теперь мы можем отойти от непосредственного участия в деятельности компании и вместо этого осуществлять контроль и слежение за бизнесом, который развивается как бы без нашего участия.
Сейчас каждый год я могу уезжать на три недели в отпуск, отключившись от электронной почты и телефонной мобильной связи, как мы сделали это недавно со старшим сыном, посещая старинные замки на севере Франции. И при этом я не испытывал тревоги ни за свою фирму, ни за инвестиции в недвижимость, потому что они нормально работают и без моего ежедневного присутствия.
Возьмите на заметку
Инвестиции в недвижимость – это бизнес, и управлять ими надо так же, как и бизнесом.
Роберт любит порассуждать о квадрантах денежного потока, которые обозначены буквами Р, С, Б и И. Он призывает всех переходить из секторов Р (работающие по найму) и С (работающие на себя) в Б (бизнесмены) и И (инвесторы). Я пришел к выводу, что надо пойти еще дальше. Всем, кто работает в секторе И, необходимо перейти в сектор Б.
Представьте себе, как вы могли бы использовать высвободившееся время, если бы вам не нужно было заботиться о квартиросъемщиках, ремонтах и денежных потоках. Как было бы здорово, если бы вас не мучила постоянная тревога, что какой-то квартиросъемщик может позвонить вам среди ночи, чтобы пожаловаться на очередную проблему. Вы можете избавиться от этого стресса и высвободить сотни часов, если будете управлять своими инвестициями в недвижимость по тем же принципам, как управляете бизнесом.