Ипотечный кредит: как получить квартиру
Шрифт:
Теперь перечислим изменения в законодательстве в пользу кредитных организаций, строительных компаний и др., с кем вступает в договорные отношения гражданин-залогодатель.
1. Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние.
2. Обеспечивается надежность облигаций, выпускаемых непосредственно кредитными организациями [25] .
25
См.: Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004); Федеральный закон от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием
3. Расширяется спектр возможных форм и механизмов выпуска ипотечных ценных бумаг, в частности, через представление кредитным организациям возможности самостоятельной эмиссии облигаций с ипотечным покрытием [26] .
4. Предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья – кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, залогодателях, в частности, о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами, тем самым снижая риски и издержки кредиторов на процедуру андеррайтинга.
26
См.: Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004); Федеральный закон от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“.
5. Упрощается процедура согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации для строительных компаний [27] .
6. Земельные участки обеспечиваются инфраструктурой и без городских обременений [28] .
7. Предоставляются права собственности на сформированные земельные участки [29] .
8. Предусмотрены серьезные налоговые льготы для тех, кто реализует жилье [30] .
27
См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
28
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
29
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ и Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
30
Налоговый кодекс (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 30.12.2004).
9. Применяются страховые технологии, разработанные международными экспертами.
Итак, название программы обнадеживающее – «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья». Но даже краткий анализ содержания законов, задач и целей, которые ставили перед собой их разработчики, из официальных источников не вселяют уверенности в доступности жилья и защите неимущих с помощью нового законодательства, принятого Федеральным Собранием .
С другой стороны, все, кто задействован в процессе ипотеки жилья, получили серьезные правовые гарантии и привилегии без адекватного снижения цен на жилье, процентных ставок, упрощения процедуры и снижения расценок на оформление, возврата полученных взносов залогодателю даже при форс-мажорных обстоятельствах и др. В строящихся домах по ипотечной программе, при льготном получении застройщиками земельного участка, с коммуникационными системами, налоговыми льготами и т.п. залогодатели могут претендовать на квартиры по тем же ценам, что и «обычные – не нуждающиеся» покупатели за наличный расчет, с «накруткой» в общей сложности до 30% к стоимости будущего жилья и с перспективой «в любую минуту» со всей семьей оказаться на улице [31] .
31
Ничего не меняют п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК о праве граждан на временное проживание в домах маневренного фонда. Подробнее см. главу 4 работы.
То есть все то, что действительно влияет на доступность жилья, осталось не решенным и не выполненным. Декларированная разработчиками
Мало того, складывающееся положение явно ненормально еще и потому, что миллионы граждан страны ставятся в зависимость от узко коммерческих интересов многочисленных участников ипотечных отношений. С помощью принятого, указанного выше пакета федеральных законов кредитные организации, строительные, страховые, риэлтерские и другие компании «по миру» не пойдут.
Что же касается нуждающихся в жилище миллионов граждан, то они, внеся 30% первоначального взноса либо продав старое жилье в счет первоначального взноса, живя несколько лет всей семьей впроголодь на квартире у родителей или родственников, ожидая квартиру, выплатив всем и все, продолжая выплачивать непомерные проценты по кредиту, оставшись, например, без работы, вместе с детьми, как отмечалось выше, окажутся выселенными.
Такая тенденция в законодательстве явно недопустима. Все, что внесено залогодателями, при невозможности продолжать исполнять договорные отношения, должно возвращаться последним с учетом накоплений [32] .
32
Подробнее см. главу 3 и заключение работы.
Ипотека жилища подразделяется на социальную и коммерческую. Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих относительно небольшие доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждан, имеющих средние доходы, которые могут приобрести жилье, взяв банковский кредит на рыночных условиях.
В стране зарегистрировано свыше 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на одного члена семьи.
С другой стороны, активно развиваются организационные структуры коммерческой ипотеки: действует ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту – «АИЖК») и его филиалы (АИЖК имеет соглашение о развитии ипотечной деятельности с 51 субъектом РФ), разворачивается деятельность фонда «США – Россия» и связанных с ним банков, начало работу Московское ипотечное агентство, а также активную работу на рынке проводят банки и инвестиционно-строительные компании, которые кредитуют население со средними доходами на рыночных условиях.
Наиболее полное отражение основных положений коммерческой ипотеки изложены в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28. В качестве главной цели Концепции определено «…создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных жилищных кредитов».
В регионах социальную ипотеку активно поддерживают региональные и муниципальные руководители, которые выделяют для нее средства.
Наибольший интерес представляет калужский опыт. Беспрецедентно низкую ставку ипотечного кредита – 5% годовых (срок кредита до 10 лет)– предложила калужская областная администрация. Правда, эта ипотечная программа касается только молодых семей (до 30 лет), стоящих на учете в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет своей целью заменить бесплатную выдачу жилья. Решение квартирного вопроса – не самоцель ипотечной программы, но попытка подобраться к демографической проблеме. Калужская область, как, впрочем, и большинство регионов центра России, вымирает. Только в 2003 году слегка увеличилась рождаемость. В новой системе интересны даже не столько сами займы, сколько льготы по ним. Например, по суммам льготных кредитов. Если молодая семья не имеет детей, то больше 30% от стоимости жилья областной бюджет ей не кредитует. При наличии одного ребенка – до 40%, двух детей – до 50% можно получить льготный кредит. При погашении льготного кредита также учитывается рождаемость. После рождения в семье первого ребенка с нее спишут 20% долга, второго – 30% долга. После рождения третьего ребенка область обещает простить молодой семье все ее долги, то есть, по сути, погасить за нее 50% стоимости квартиры. Для решения этой проблемы планируется как минимум выделять из областного бюджета 250 – 300 млн. рублей ежегодно.