Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
2. Защита экономических и правовых интересов продавца.
Вы всегда получите бесплатные консультации по любому вопросу, касающемуся сделки. Агент заинтересован в том, чтобы потенциальный покупатель не «ушел», а значит, будет полностью отстаивать ваши интересы.
3. Реальная оценка квартиры.
Вы знаете, что квартиры, подобные вашей, продаются примерно за одну и ту же цену. Исходя из этого вы устанавливаете свою. Но вы не учитываете расположение, качество ремонта и многие иные особенности своей недвижимости, способные повлиять на стоимость. Такой подробный анализ позволяет реально оценить квартиру, показать покупателю все ее достоинства и продать квартиру по максимальной цене.
4. Экономия времени и ненужных контактов.
Поручив эксклюзивную продажу специализированной фирме, вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов.
5. Эффективная схема рекламы.
Заключая эксклюзивный договор, агентство и агент обеспечивают вас наиболее полной и широкой рекламой. Следует учесть, что непосредственно за рекламу вы не платите, а реклама в профессиональных изданиях – удовольствие дорогое.
6. Возможность продать квартиру по максимальной цене.
Покупатель знает, что история эксклюзивных квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. Зная, что квартира проверена, агенты предлагают ее своим покупателям в первую очередь, даже если она чуть дороже. Профессиональные агенты знают, что подготовленных квартир, которые можно купить «без заморочек», на рынке недвижимости очень мало. Продавцу это дает шанс получить большую сумму, чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.
7. Возможность работать с профессиональным опытным агентом.
Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, ему не навязывается такая форма работы. Клиент слышит: «Ну что ж, поработаем и так». Но после этого люди удивляются, что агент не звонит две недели и мало уделяет продаже квартиры. Не заключая эксклюзивный договор, вы сами выбираете путь к такому «обслуживанию». Опытный агент не станет тратить свое время без взаимных обязательств.
Обращайтесь в фирмы с хорошо отлаженными технологиями, обеспечивающие безопасность при расчетах своим клиентам, имеющие опытных агентов и юристов для проверки всех нюансов сделки, работающие исключительно на эксклюзивных договорах.
Еще раз об оценке квартиры
Свою работу риэлтор начинает с осмотра вашей жилплощади. Ему необходимо определить ее точную стоимость. После этого он предложит оптимальный вариант продажи. Подробнее об оценке квартиры мы говорили в предыдущем разделе «Как купить квартиру».
Все, конечно, зависит от конкретных обстоятельств сделки. Одно дело, когда речь идет о владельце собственности, который хочет максимально выгодно ее реализовать, другое дело, если продажа совершается лишь при условии последующей покупки. Продажа и альтернативная сделка – две совершенно различные проблемы. В первом случае продавец может изыскать множество дополнительных преимуществ. Подчас обычный продавец превращается в «альтернативщика наоборот», которому выгоден покупатель, «тянущий» за собой цепочку. Далее действует следующий механизм: покупатель вносит залог на определенный срок. Если он укладывается в это время, совершается быстрая сделка. Случайный распад звеньев, несоблюдение оговоренных сроков приносят продавцу дополнительную прибыль в размере суммы залога, который, как известно, при неустойке сторона покупателя теряет. Этим приемом довольно часто пытаются пользоваться. Порядочно ли это? С моральной точки зрения, безусловно, нет: заведомо слабого игрока загоняют в угол, что неэтично. Но с точки зрения Гражданского кодекса – никаких проблем: в суде такого несостоявшегося покупателя никто не защитит.
У альтернативного продавца (а таких, по мнению экспертов, сегодня 80%) головная боль совсем иного свойства. «Альтернативщик» продает свою квартиру только потому, что ему нужно купить взамен другую. В большинстве случаев из-за отсутствия денег продавцы не могут сначала купить новую квартиру, а потом продать свою, в результате выстраиваются целые цепочки, которые нужно грамотно реализовать. Сделать это самостоятельно практически невозможно.
Более того, пока «альтернативщик» не получил залога, у него нет денег, чтобы внести его стороне продавца – такая же «порочная» цепь может быть у его потенциального покупателя. И этот веселый хоровод совсем невесел, если учесть ситуацию постоянного изменения цен. На помощь «альтернативщику» способен прийти риэлтор (об этом, конечно, следует договориться заранее): фирма вносит аванс за своего клиента стороне продавца. Всех проблем это не решит, но если принят аванс, то условия сделки считаются зафиксированными, и цена по договору меняться уже не будет. Значит, у продавца не возникнет главной сложности, когда из-за лавинообразного роста цен на рынке он не сможет на вырученные деньги приобрести то жилье, на которое рассчитывал.
Еще одно важнейшее условие грамотного поведения продавца касается определения стоимости. Человек, продающий свою квартиру, в первую очередь должен правильно оценить ее. Назначив завышенную стоимость, продавец рискует потерять время, недооценив – потерять деньги. Тем не менее, пока продавцы неохотно заказывают профессиональную оценку стоимости объекта, которая возможна только после предварительного тщательного осмотра (ни одна заочная консультация по телефону не позволит определить цену недвижимости).
И такую рекомендацию стоит усвоить всем продавцам, особенно «альтернативщикам», для которых надежность «цепочки» крайне важна. Со стоимостью надо определиться очень точно: попросишь много – тебя попросту «не возьмут в хоровод»; мало – не найдешь альтернативы. Как правило, цена «утрясается» в процессе переговоров о сделке. В сложных случаях, где требуется серьезное обоснование цены, целесообразно обратиться к помощи опытных оценщиков.
Свободный продавец, напротив, может назначить завышенную цену и ждать своего покупателя, который оценит особенности квартиры и согласится переплатить.
Оценка квартиры может интересовать одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать о реальной стоимости недвижимости для того, чтобы назначить ей адекватную цену – не ниже суммы, с которой покупатель будет готов расстаться. С другой стороны, знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать время на долгую экспозицию объекта, цена которого явно завышена.
Большинство продавцов проводят оценку квартиры, анализируя периодические издания по недвижимости. Нельзя сказать, что таким образом не будет получена достоверная информация для оценки квартиры. Все дело в том, как проводить анализ. Просто просматривать объявления о продаже квартир недостаточно. Реальная стоимость выясняется только после телефонного общения с продавцами или при просмотре квартиры, когда собственник соглашается немного уступить для совершения сделки.
В любом случае данные, которые можно собрать при просмотре газет или обзванивая продавцов, позволят определить цену квартиры с погрешностью в 10%.
Чтобы наилучшим образом оценить квартиру, надо поручить это риэлтору. Причем в большей степени это касается квартир, находящихся в нетиповых домах. Риэлтор прибегает к тем же стандартным способам оценки, с той лишь только разницей, что делает это профессионально. В его распоряжении находятся обширные базы данных, аналитическая информация, которой обладает крупное агентство, и, главное, опыт продаж схожих квартир. Довериться лучше одному агентству и выбирать его надо не по принципу «кто больше назовет цену», а по профессиональным качествам риэлтора, по надежности компании, в которой он работает. Определенной модели поведения продавца с риэлтором не существует. Посоветовать могу только одно: если вы начинаете понимать, что вам надо каким-то образом выбирать неудобные модели поведения с риэлтором – немедленно меняйте агента!