Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Афонина Алла Владимировна

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме товарищество может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Необходимо учесть, что, с другой стороны, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены внесли паевые взносы, должны быть реорганизованы в товарищества собственников

жилья в срок до 1 января 2007 г. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины. Данным положением устанавливается еще одна возможность создания товарищества – путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Ликвидация товарищества собственников жилья влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Она может осуществляться в добровольном порядке (по инициативе учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано), а также в принудительном порядке (например, по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер и в других случаях, предусмотренных ст. 61 ГК РФ).

Обязанность принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья возложена на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Данная обязанность подлежит исполнению в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Правоспособность товарищества собственников жилья прекращается в момент завершения его ликвидации. Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ, применяемой в данном случае, ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Права товарищества собственников жилья указаны в ст. 137 ЖК РФ:

Для достижения целей, поставленных при создании товарищества собственников жилья, жилищный кодекс предоставил товариществу следующие права:

1) заключать необходимые договора в интересах членов товарищества (на управление многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в нем, об оказании коммунальных услуг и так далее);

2) определять смету доходов и расходов на год (к ним отнесены необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на его капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие предусмотренные уставом товарищества цели);

3) основываясь на принятой смете доходов и расходов на год, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы

для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Допускается применения определенных прав товарищества собственников жилья со следующей оговоркой: если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае товарищество вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) с соблюдением всех установленных законодательством требований надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не исполняют предусмотренных законодательством или уставом обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья может потребовать принудительного исполнения указанных обязательств и взыскания необходимых платежей или взносов.

Кроме того, товариществу собственников жилья предоставлено право потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов также и в судебном порядке.

Обязанности товарищества собственников жилья

Кроме прав, перечисленных в ст. 137 ЖК РФ, на товарищество собственников жилья возложены следующие обязанности:

1) обеспечивать выполнение требований законодательства РФ и устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять свои обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество с учетом прав товарищества на принудительное взыскание указанных средств и права на обращение с этой целью в судебные органы;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;