Предоставление жилья по договорам найма

Поздеева Елена Альбертовна

Дарение как способ удовлетворения жилищной потребности граждан имеет широкое распространение на практике.

Следует отметить ряд важных особенностей, которые присущи данному способу приобретения жилья в собственность.

Понятие договора дарения имеет легальное закрепление в ГК РФ. А именно, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается

дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ, т. е. правила о притворной сделке, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Подобная сделка признается ничтожной. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (ст. 572 ГК РФ). Гражданский кодекс также указывает на то, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (ч. 3 ст. 572 ГК РФ), поскольку такие отношения приобретают характер наследования и должны регулироваться соответствующими нормами о наследовании.

Для любого гражданско-правового соглашения имеет значение его материальное выражение вовне. Договор дарения не является исключением из правила. Поэтому следует обратить внимание на форму данного договора. Данное положение закреплено в ст. 574 ГК РФ, согласно которой дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 и 3 указанной статьи. Сама процедура передачи дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Поскольку нас интересует такой дар, как жилое помещение, очевидно, что устность договора невозможна. Это связано с высокой экономической стоимостью дара. Поэтому для определения формы договора дарения жилых помещений необходимо обратиться к ч. 3 ст. 574 ГК РФ: «Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации». Соответственно, этот договор должен иметь письменную форму. Договор дарения недвижимого имущества не требует обязательного нотариального оформления и может быть заключен в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ).

Субъектами данных правоотношений, как закреплено в законодательстве, являются даритель и одаряемый. Даритель – это лицо, которое безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ). Соответственно, одаряемым является сторона гражданско-правового соглашения, которая получает от дарителя вещь в собственность либо имущественное право (требование) к нему или к третьему лицу либо освобождается от имущественной обязанности перед дарителем или перед третьим лицом.

Субъективный состав таких отношений не имеет каких-либо ограничений, за исключением общих требований о дееспособности, в частности ст. 28 ГК РФ «дееспособность малолетних», предоставляющей малолетним в возрасте от 6 до 14 лет право самостоятельно совершать сделки, которые направлены на безвозмездное получение выгоды и не требуют нотариального удостоверения либо государственной регистрации.

Только юридических лиц – дарителей касается требование закона по поводу обязательного облечения договора дарения движимого имущества в письменную форму. Особое правило, относящееся к юридическим лицам, сформулировано в ст. 576 ГК об ограничении дарения.

Поскольку дарение является правом, а не обязанностью для одаряемого, законодатель предусматривает положения об отказе от дара. Так, в соответствии со ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (п. 3 ст. 574 ГК РФ), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар (ст. 573 ГК РФ). На практике отказ от дарения недвижимого имущества встречается намного чаще, чем отказ от дара в виде движимого имущества.

Законодатель при регулировании отношений по дарению исходит из защиты прав сторон, поэтому в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Вышеуказанные правила в полной мере распространяются на дарение жилого помещения.

В силу того, что нарушения и злоупотребления в сфере дарения, особенно дарения недвижимого имущества, постепенно набирают вес, в законодательстве предусмотрена ст. 578 ГК РФ, согласно которой «даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения».

Дарение жилого помещения представителем дарителя, действующего по доверенности, возможно лишь при условии, что в ней указаны одаряемый и предмет дарения. Дарение недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности дарителя и других лиц, может быть совершено лишь с согласия всех участников совместной собственности.

При дарении недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося долей в общей долевой собственности, правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) не применяется (в отличие от купли-продажи), т. е. даритель свободен в выборе одаряемого им лица.