Приобретаем и продаем дачу
Шрифт:
Это еще один миф рынка недвижимости, в который, как ни странно, верят потенциальные продавцы и покупатели. Он основывается на подмене понятий, необходимой для пополнения собственной базы предлагаемых объектов.
На деле это выглядит следующим образом: вы обращаетесь в агентство и вам предлагают бесплатные услуги, но вы ведь понимаете, что ничего бесплатного в нашей жизни не бывает, особенно на рынке недвижимости, где все построено на извлечении максимальной выгоды. Итак, вы хотите продать через риелторскую организацию загородную недвижимость за 1 млн 500 тыс. рублей. Имейте в виду, что ваша недвижимость будет продаваться не за установленную вами сумму, а со значительной наценкой,
Помимо этого, остается загадкой, какая сумма сделки будет указана в договоре купли-продажи. Если 1 млн 500 тыс. – продавец не получит 200 тыс., поскольку оплатит ими работу риелтора, что никак не согласуется с понятием «бесплатно». Если в договоре будет указано 1 млн 700 тыс., согласится ли покупатель на подобные условия? Ведь эти 200 тыс. он не сможет использовать в качестве льготы для подоходного налога и, разумеется, не получит их назад, если по каким-либо причинам сделка будет аннулирована. Таким образом, получается, что услуги риелторов оплачиваются самим продавцом недвижимости и, как правило, в неопределенном объеме.
Для начала следует четко уяснить, что истинная конкуренция между риелторами проявляется в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, а также четких и ясных формулировках договоров.
Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать условия, на которых с вами будет работать та или иная риелторская фирма, и из всех имеющихся вариантов выбрать один, наиболее предпочтительный для вас. Если по каким-либо причинам работа риелтора вас не устраивает, следует расторгнуть договор и заключить с другой фирмой, поскольку только таким образом вам удастся избежать ложной конкуренции.
Никогда не забывайте, что риелтору совершенно невыгодно работать на вас бесплатно, и, если вы хотите получить какую-либо услугу, имейте в виду, что вам придется за нее заплатить. Еще одним немаловажным критерием выбора агентства недвижимости является способ определения стоимости услуг. Если процент от сделки или цена объекта недвижимости не зафиксирована в договоре, риелтор может варьировать сроки и цену.
Оптимальным вариантом является вознаграждение, выраженное фиксированной суммой, возможно, с премиальными в случае улучшения условий (условия и сумма премиальных также оговариваются в договоре). Только при таких условиях у риелтора будет интерес к четкому выполнению условий договора.
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРЕДИТ
В настоящее время на рынке загородной недвижимости не отработаны схемы ипотечного кредитования. Многие банки предлагают подобные программы, однако на деле оказывается, что получить ипотечный кредит на квартиру в городе проще, чем на небольшой загородный дом.
Первоначальный взнос при получении кредита на строительство коттеджа составляет 30 % от его стоимости. Дело в том, что ипотечное кредитование загородной недвижимости только начинает развиваться и число банков, реализующих такие программы, невелико. Процедура сталкивается с несовершенством законов, юридическими нарушениями при строительстве, неправильно оформленными документами на право собственности. Как уже отмечалось выше, для оформления права собственности на объект необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, акты подключения к всевозможным сетям и магистралям. В случае приобретения загородного дома по ипотечному кредиту речь идет о двух объектах недвижимого имущества – доме и земле.
Большинство сложностей связано с землей. Как правило, у продавца дома отсутствуют права на земельный участок. Кроме того, прав собственности может не быть и у застройщика. Еще одним риском для банка является ликвидность таких объектов. Любой загородный дом – индивидуальный товар. Кроме того, у каждого покупателя собственные предпочтения, касающиеся месторасположения загородного дома, близости к воде и лесу, планировки дома, инженерных систем и т. д.
В результате то, что предпочитает один покупатель, может не соответствовать вкусу другого. Таким образом, у банка нет уверенности в том, что он сможет реализовать дом в случае несостоятельности заемщика. Продажа коттеджей осложняется еще и тем, что они значительно дороже квартир. Поэтому с целью снижения рисков банки предъявляют высокие требования к загородным домам как к объекту кредитования. Это высокие процентные ставки (до 25 % годовых) и множество других ограничений от поручительства до условия заложить другой объект недвижимого имущества, являющийся собственностью заемщика.
Минимальная сумма кредита, как правило, составляет 15–20 тыс. долларов, а максимальная зависит от банка. В среднем условия кредитования загородной недвижимости следующие. Если загородное жилье приобретается на вторичном рынке, процентные ставки составляют 11–18 %. В случае приобретения строящегося дома – 12–20 %. Таким образом, при покупке загородного дома в кредит процентная ставка на 2–4% выше, чем при покупке квартиры.
Процедура оформления ипотечного кредита на приобретение загородной недвижимости предполагает обязательную оценку объекта, страхование объекта, а также страхование здоровья и жизни заемщика. Стоимость оформления перечисленных документов составляет до 5 тыс. долларов.
Кроме того, существует сложность подтверждения доходов заемщика. Учитывая высокую стоимость дома и земельного участка, банк вправе потребовать подтверждение наличия существующего дохода. Большой размер кредита при ипотечном кредитовании загородной недвижимости является проблемой как для банка, так и для заемщика. Чем выше стоимость приобретаемого загородного дома, тем большим по сумме будет первоначальный взнос.
Однако, несмотря на все сложности, интерес к покупке загородной недвижимости в настоящее время выше, чем при покупке городской недвижимости. Следует отметить, что ипотечные кредиты, как правило, интересуют тех, кто имеет собственные накопления около 500 тыс. долларов. Поскольку цены на загородную недвижимость значительно выросли, эти покупатели не могут найти подходящее предложение в пределах имеющейся суммы и пользуются услугой ипотечного кредитования.
Как правило, заемщиками становятся покупатели в поселках эконо– и бизнескласса, а клиенты элитного сегмента предпочитают использовать собственные средства или оформлять кредиты в дружественных банках.
Довольно интересно, что ипотечное кредитование загородного жилья становится актуальным как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Большинство покупателей загородной недвижимости предпочитает новостройки, однако существующие ипотечные программы вынуждают их приобретать недвижимость на вторичном рынке.
Проблемы при ипотечном кредитовании связаны и с оформлением загородных домов по полной стоимости. Непросто найти продавца, который согласился бы в договоре купли-продажи указать полную стоимость продаваемого объекта недвижимости. Кроме того, большинство современных коттеджей находится в собственности не менее 3 лет, в результате чего возникает сложность с уплатой подоходного налога продавцом.
Одним из поводов для отказа в выдаче ипотечного кредита на загородную недвижимость становится статус земли. Такое случается, если земля, на которой расположен загородный дом, ранее имела сельскохозяйственное назначение и была некорректным образом переведена в другую категорию земель.