Приобретаем и продаем дачу

Зайцева Ирина

В зависимости от конкретных целей объекты недвижимости могут классифицироваться по другим признакам.

Классификации объектов недвижимого имущества по различным признакам обуславливает возможность выделения в составе рынка недвижимости разных субрынков, объектами которых является недвижимость, удовлетворяющая требованиям потребителей по тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости выделяют:

– рынок земли (земельные участки);

– рынок жилья (квартиры, комнаты, загородные дома, особняки и т. д.);

– рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость);

– рынок промышленных объектов недвижимости;

– рынок земель специального назначения.

Спрос и предложение на рынке недвижимости

Спрос на недвижимое имущество подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики. При этом он находится в обратной зависимости от ценового фактора, иными словами, чем выше цена, тем ниже спрос на данный объект недвижимости, и наоборот.

Предложение недвижимости в краткосрочном периоде не является гибким, то есть количество предлагаемых объектов остается неизменным при изменении цен. Это обусловлено длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного строительства и реконструкции недвижимого имущества или его уничтожения (путем амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса. Таким образом, в краткосрочном периоде предложение недвижимости не зависит от цены, по которой продаются те или иные объекты.

Формирование цены на объекты недвижимого имущества

Согласно экономической теории, малейшие изменения основных параметров рынка должны влиять на цену его объектов. В случае с рынком недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости объекта должна измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и особенности формирования цен на нем доказывают обратное.

Цена объекта недвижимости – это сумма денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за тот или иной объект недвижимого имущества с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок, а также рациональных ожиданий субъектов.

Таким образом в соответствии с денежной оценкой объекта недвижимого имущества продавцом или покупателем на рынке недвижимости формируются две цены на один объект – цена предложения и цена спроса. До момента договоренности продавца и покупателя об окончательной цене, по которой данный объект недвижимого имущества будет реализован, цены спроса и предложения являются неравновесными, то есть не совпадают.

Равновесной ценой, или ценой сделки, на рынке недвижимости считается та, по которой и продавец и покупатель удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.

Уникальность и стационарность объектов рынка недвижимости являются причинами неравновесных цен спроса и предложения. Как правило, рынок достигает общего равновесия за счет равновесных цен конкретных операций, которые могут различаться от сделки к сделке. В результате на рынке недвижимости существует значительный по сравнению с другими рынками ценовой лаг – интервал цен, в котором представленный товар может найти покупателя. Ценовой лаг является одной из составляющих рынка недвижимости.

Существенное значение на рынке недвижимости имеет время позиционирования (экспозиции) и изменение ликвидности. Время позиционирования, или временной лаг, представляет собой период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке с момента выставления на продажу до момента оплаты покупателем и подачи документов на регистрацию. Это понятие является основой для определения степени ликвидности объектов недвижимости на конкретный период времени, иными словами, насколько быстро за объект недвижимости будут получены финансовые средства.

Время позиционирования объекта на рынке недвижимости прямо зависит о общего положения дел в рыночной экономике. Данный критерий характеризуется показателями финансового рынка, а также показателями, связанными с благосостоянием населения (изменение личного дохода и занятость).

В случае неблагоприятного изменения экономических показателей продавцы, как правило, не снижают цены, в результате чего увеличивается время позиционирования объектов недвижимости на рынке, а количество сделок, соответственно, сокращается. В обратном случае происходит рост цен на объекты недвижимого имущества, сокращение срока их позиционирования и рост ликвидности.

Такое свойство рынка недвижимости, как инерционность, позволяет избежать резких изменений спроса и предложения. В определенной степени время позиционирования объектов недвижимого имущества на рынке может рассматриваться как внутренний стабилизатор рынка недвижимости.

Рынок земли

Рынок земли, или земельных участков, как и любой другой рынок в составе рынка недвижимости, предполагает отношения двух субъектов – собственника и арендатора. Собственник, или владелец земли, имеет право уступить другому лицу (будущему собственнику) право владения, использования или распоряжения за определенную компенсацию согласно взаимной договоренности и нормативно-правовым государственным актам, регулирующим переход земельной собственности от одного владельца к другому.

Объектами рынка земли являются земельные участки, в отношении которых совершаются различные сделки. Данные участки имеют разное функциональное назначение и в зависимости от него могут быть отнесены к различным категориям. Следует отметить, что каждый земельный участок может быть многофункциональным, например служить для жилья, размещения сельскохозяйственных построек, для посадки садово-огородных растений и т. д.

Для продавца функциональное назначение участка влияет на определение стоимости данного объекта. Для покупателя от назначения участка зависит не только цена, но и процедура оформления документов.

Многофункциональность земли приобретает большое значение в связи с увеличением гражданского оборота городских и пригородных земель, а также полевых земель и лесных угодий.

Спрос, рыночная стоимость и итоговая цена земельного участка определяются ограниченностью данного объекта недвижимого имущества в пространстве и выгодностью (невыгодностью) его месторасположения. Земельные участки неперемещаемы в пространстве, однако может меняться их сельскохозяйственное обустройство и ситуация вокруг них, что имеет значение при определении хозяйственной ценности земли.

Что касается степени развитости рынка земли, она зависит от его инфраструктуры. Чем шире инфраструктура, тем более развитым считается рынок. В понятие «инфраструктура земельного рынка» входят торги, конкурсы, аукционы, ипотечно-земельное кредитование, финансовое страхование предпринимательских рисков, система государственного градостроительного и земельного кадастра, налоговая система (включая земельные платежи за использование и трансформацию прав земельной собственности), консалтинговые и юридические службы для продавцов и покупателей, развитая система оценочной и риелторской структур.