Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция (2-е издание)

Это, Книга – краткое руководство по юридической проверке и сопровождению сделок в сфере недвижимости для юристов и риэлторов. Приобретение или продажа жилой недвижимости – это ответственный шаг, требующий внимательного подхода. Вам нужно быть уверенным не только в своем выборе, но и в каждом юридическом аспекте сделки.

Важно помнить, что жилая недвижимость включает в себя различные типы объектов, и в данной книге, под жилой недвижимостью мы будем понимать: квартиры, загородные дома на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и Ведения садоводства, а также сами земельные участки для ИЖС, ЛПХ, ведения

садоводства и огородничества. В общем, это та недвижимость которая чаще всего приобретается и отчуждается физическими лицами, и соответственно доли в указанной недвижимости, находящейся на вторичном рынке 1 .

Знание всех нюансов сделок в данной сфере – это ключ к успешному проведению и завершению сделки. В книге описан алгоритм подготовки сделки купли-продажи недвижимости, позволяющий минимизировать риски ее расторжения, признания недействительной и ничтожной. Вы найдете все необходимые сведения о процессе юридической проверки; базовому правовому анализу документов на недвижимость и участников сделки (физических лиц). Научитесь правильно читать и изучать документы на недвижимость. Из книги вы узнаете о важных аспектах юридических вопросов, связанных с правом собственности, банкротством, сделкоспособностью продавца, наследством, совместной собственностью, проверкой юридического лица, субсидиарной ответственностью, удостоверяющими личностью документами и проверкой различных правоустанавливающих документов и выписок ЕГРН. Научитесь видеть важные, триггерные точки, проводить детальный анализ всех документов для избежания юридических рисков.

Также коснемся вопроса непосредственного сопровождения сделки, разберем, на что обратить внимание и что проверить на сделке, чтобы все прошло правильно. Разберем нюансы государственной регистрации права собственности на недвижимость, сроки ее проведения, причины приостановок и необходимые документы для правильной регистрации права.

Для риэлторов и юристов, уже работающих в сфере недвижимости, важно постоянно повышать квалификацию и следить за изменениями в законодательстве. Только так можно быть в курсе последних тенденций рынка и предостеречь себя от возможных ошибок.

В итоге, книга, станет незаменимым руководством, как для начинающих специалистов, так и для опытных профессионалов. Она поможет разобраться во всех аспектах сделок с недвижимостью на вторичном рынке и станет надежным помощником в этом ответственном деле.

Книга, так же станет хорошим помощником для тех, кто интересуется недвижимостью, но далек от работы в этой сфере, и хочет грамотно купить себе недвижимость, без помощи специалистов. Поэтому при написании книги, специально упрощались некоторые термины, чтобы всем было просто разобраться в таком непростом рынке недвижимости.

***

Автор книги является дипломированным юристом в сфере недвижимости. В агентстве недвижимости работает с 2012 года, имеет высшее юридическое образование, и практику проведения большого количества разной сложности сделок, а также практики по судебным спорам в различных вопросах недвижимости, таких как: наследование, снятие с учета по месту жительства, приобретательная давность недвижимого имущества, и тому подобное. В данный момент является действующим юристом агентства недвижимости “АэНБИ”.

Глава 1. Проверка документов на Объект недвижимости

.

Любая подготовка к сделке купли-продажи недвижимости должна начинаться с юридической проверки документов на Объект и Субъект 2 продажи, независимо от того на чьей стороне вы находитесь (Продавца или Покупателя). При первом беглом осмотре, любое уважающее себя агентство недвижимости, уже может определить брать ли вообще тот или иной Объект в продажу, ведь если будут выявлены серьезные риски, с ними придется разбираться агентству и нести за все это ответственность, и тогда уже нужно будет определить, как действовать дальше.

Поэтому начнем: немного теории – по законам Российской Федерации (далее: РФ), чтобы физическое лицо или юридическое лицо могли продать, подарить, завещать, заложить недвижимость (далее назовем это словом: Отчуждение) ее нужно оформить в собственность, т.е. зарегистрировать право собственности на нее в установленном законом порядке в уполномоченном на то органе. В данной книге органом занимающимся регистрацией прав на недвижимое имущество мы будем называть Росреестр.

Тоесть право собственности на недвижимость, это то право, которое подлежит обязательной регистрации. А так как эта самая регистрация происходит на основании определенных документов, то у собственника Объекта недвижимости должны быть на руках правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения Объекта недвижимости, могут быть следующими:

– Договор купли-продажи;

– Договор Дарения;

– Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

– Договор пожизненного содержания с иждивением;

– Договор передачи;

– Постановления и Акты местных органов власти и самоуправления;

– Договор долевого участия;

– Декларация – для объектов, не требующих разрешения на строительство;

– Договор Мены;

– Решение суда;

– и др.

Помимо указанных документов, у собственника должен иметься документ, который подтверждает, что указанные в правоустанавливающих документах сведения прошли проверку в Росреестре, и право собственности на Объект недвижимости зарегистрировано в соответствии с законом, а сам Объект поставлен на кадастровый учет. Поэтому правоподтверждающие документы будут следующими:

~Выписка из государственного реестра недвижимости (далее: выписка ЕГРН) – если право на Объект зарегистрировано после 1 января 2017 года;

~Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее: выписка ЕГРП) – если право на Объект зарегистрировано с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;

~Свидетельство о государственной регистрации права – если право на Объект зарегистрировано с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;

~До 1998 г. (года образования Росреестра) единых правил регистрации недвижимости в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ. В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу – «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета). А в Московской области на землю так же выдавали “Свидетельство на право собственности на Землю”, розового или голубого цвета, в зависимости от года.