Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Шабалин Вадим

Естественно, людей, звонящих Вам, в первую очередь интересует стоимость проживания. Наиболее простой способ определить, за сколько можно сдать свою квартиру, – мысленно переквалифицироваться в нанимателя (как будто Вы похожую жилплощадь хотите снять). Можно начать обзванивать риэлторские фирмы (желательно при этом не оставлять свой контактный телефон) или зайти в ту же базу и связаться с хозяевами близких по потребительским качествам и району квартир. Если услышите в телефонной трубке фразу – «уже сдали», поинтересуйтесь, за сколько (только при этом честно скажите, что у Вас похожая жилплощадь, иначе с Вами разговаривать не станут). Делать это надо сразу после подачи рекламного объявления в газету, чтобы к моменту его выхода у Вас была ясность с ценой. При подобном обзвоне необходимо научиться распознавать объявления, исходящие от «информагентств», которые якобы выставляют квартиры с очень

хорошими потребительскими качествами по явно заниженной цене. Если Вы позвоните в такую контору по честному отъему денег, то последует предложение сначала зайти в офис агентства, а потом уже ехать смотреть объект. Естественно, на цены в таких объявлениях ориентироваться нельзя – с целью привлечения доверчивых «лохов» они занижены на 20–30 %.

Данные по ценам на конец 2015 г. по Москве приведены в таблице 3.1 (в дальнейшем, естественно, они поменяются).

Таблица 3.1

СРЕДНИЕ СТАВКИ НАЙМА ТИПОВЫХ КВАРТИР ПО МОСКВЕ

(тыс. руб. в месяц, по состоянию на сезон 2015/16 гг)

Из любого количества звонивших наверняка найдется несколько человек, заинтересовавшихся Вашей квартирой всерьез. С ними необходимо договариваться о показе. Когда Вы услышите в телефонном разговоре заветную фразу: «Когда можно посмотреть?» — попросите клиента перезвонить в строго оговоренный срок (обычно вечером, например с 17.30 до 18.30) и тогда назначайте время просмотра, не откладывая дело на завтра. Представьте, что в указанное время повторно перезвонили четверо. Назначайте им встречу, например, на 19, 20, 21 и далее 22 часа (интервал рассчитайте в зависимости от времени «в пути» от ближайшего метро до квартиры, с учетом того, что на сам просмотр достаточно 25–30 минут). Если первый клиент во время показа соглашается сразу (и готов даже отдать деньги), не торопитесь: встретьтесь со всеми, посмотрите на людей и заключайте сделку с тем, который готов заплатить за более длительный срок вперед, внести предоплату за телефонные переговоры, меньше предъявляет претензий к качеству обстановки. Кроме того, как показала практика, выгодно сдавать жилье людям, имеющим прописку в том же населенном пункте; семьям с детьми; бизнесменам из регионов России, которые работают в Вашем городе, а платит за них фирма; молодым супругам. Как проверить документы клиентов и заключить с ними договор, более подробно изложено в следующих вопросах этой главы.

Мои пожилые родственники решили немного «подправить» свой семейный бюджет – сдали на полгода (с апреля по октябрь) свою квартиру в Москве, а сами жили это время за городом. Наниматели расплатились за 3 месяца вперед, а в июне съехали, украв при этом часть мебели и обстановки. Еще через месяц с телефонного узла пришел счет на 16 тыс. руб. за неоплаченные переговоры по межгороду. Как найти бывших жильцов? Можно ли защититься от подобных вещей в дальнейшем?

Если суммарный материальный ущерб, нанесенный действиями «нанимателей», превышает 2500 руб., можно обратиться в полицию: против аферистов должны возбудить уголовное дело по ст. 159 ч. 2 УК РФ (мошенничество, см. главу 1.14 первой части нашей книги), хотя скорее всего, вы получите «отказной». При указании потерпевшим суммы, превышающей 250 тыс. руб., действия жильцов подпадают под состав ст. 159 ч. 3 и есть шанс, что аферистов будут реально искать.

В большинстве случаев обманутым гражданам приходится руководствоваться правилом «спасение утопающих – дело рук самих утопающих», и Вашим родственникам надо попытаться найти мошенников самостоятельно. Во-первых, внимательно соберите и изучите все предметы, которые остались после «бегства» жильцов. На практике часто бывали случаи, что по ничего не значащей надписи, например на газете, удавалось установить новое местонахождение жуликов. Если уголовное дело по Вашему заявлению будет возбуждено, потребуйте проведения дактилоскопической экспертизы (сотрудники полиции должны прибыть в квартиру и снять отпечатки пальцев, проверив их в дальнейшем по учетным данным). Кроме того, расспросите соседей по лестнице или подъезду (особенно если вывезли крупногабаритные вещи) – может быть, кто-нибудь запомнил номер машины или другие особые приметы. Самым эффективным на сегодняшний день способом поиска сбежавших аферистов, наговоривших по телефону значительные суммы, является обращение на узел связи с просьбой установить, с каких других телефонных номеров вызываются в настоящий момент те, куда звонили ранее от Вас (обычно такая услуга платная, но в случае возбуждения уголовного дела и наличия запроса следователя узел связи выдает соответствующую информацию безвозмездно). На практике этим способом очень часто удавалось «вычислить» аферистов или их сообщников (при условии, конечно, что они не покинули Ваш город). Подробнее об этом см. главу 1.14 первой части нашей книги.

Основные способы защиты от несанкционированных телефонных переговоров, которые можно порекомендовать, следующие:

1. Полное или частичное отключение телефона.

Заранее подозревая жильца в неоплате счетов, Вы стремитесь к тому, чтобы межгородом или платными услугами в кредит воспользоваться было в принципе нельзя. Для этого абонент телефона (если он, конечно, является одним из получателей арендной платы) обращается на свой телефонный узел (ТУ) с просьбой отключить номер от автоматического выхода на межгород. Правда, это всего лишь полумера – наниматель-аферист будет дозваниваться вручную (с вызовом телефонистки), и счета придут еще больше. Кроме того, платные справочные, подачу телеграмм, да и секс по телефону блокировать невозможно. Можно, конечно, пойти на крайнюю меру – написать на ТУ заявление о полном временном отключении телефона, но тогда жильцам придется дать скидку по оплате (1,5–2 тыс. руб.) на покупку мобильного безлимитного местного тарифа.

2. Считывание текущей информации.

У телефонистов Москвы, Петербурга, Нижнего Новгорода и других крупных городов есть такая платная услуга – «экспресс-счет». Вы приезжаете на городской ТУ, платите весьма умеренную сумму (в среднем 500—1000 руб.) и получаете «распечатку информации» – стоимость и номера всех предоставленных платных услуг с Вашего телефона, причем прямо на час и минуту обращения. Полученный счет можно сразу оплатить или предъявить нанимателям, пока они не сбежали… В Москве, если Вы пользуетесь услугами оператора дальней связи «Ростелеком», обращайтесь по этому поводу на ТУ по адресу: ул. Гончарная, дом 30 (рядом с м. «Таганская»).

3. Письменное обязательство.

При вселении жильца в квартиру возьмите с него письменное обязательство (оно не должно являться приложением к договору найма) о том, что он оплатит все телефонные переговоры. При этом скажите жильцу, что в случае обмана Вы возбудите против него уголовное дело по ст. 159 ч. 2 (мошенничество – см. выше) и его объявят в федеральный розыск (при этом можно сослаться на знакомых в правоохранительных органах). Серьезного афериста, конечно, Вы «на понт» не возьмете, но для новичков это будет хорошим сдерживающим фактором.

4. Требование «залога».

При первичном звонке потенциального нанимателя сразу потребуйте в качестве одного из условий внесения обеспечительного взноса за неоплаченные телефонные переговоры (обычно в размере месячной ставки предполагаемой платы), которые будут, естественно, возвращены при освобождении клиентом квартиры и отсутствии задолженности. Обычно наниматели соглашаются на такие условия весьма неохотно – ведь они тоже сомневаются и могут увидеть в Вас афериста, собирающего авансы с доверчивых «лохов». Способ хорош всем, единственный его недостаток – Вы распугаете многих потенциальных жильцов, но нет худа без добра – аферисты-«телефонисты» точно уж бросят трубку…

Как грамотно заключить договор найма квартиры? Нужно ли его заверять нотариально? Подлежит ли он какой-нибудь регистрации? Почему заключаются обычно на срок до года?

В зависимости от того, находится ли квартира в Вашей собственности (приватизирована, приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или на иных основаниях) или Вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается. В первом случае имеет место быть договор имущественного найма, во втором – договор поднайма (см. следующую главу).

Возмездная сдача жилья в самом общем случае может осуществляться как в виде найма, так и аренды, причем после введения в действие с 1.03.1996 г. ч. 2 ГК РФ основным критерием их разграничения является субъект – пользователь помещения.

В случае, если жилплощадь сдается физическому лицу (гражданину), то возникают правоотношения найма (коммерческого, социального или служебного), которые регламентируются гл. 35 ГК РФ, в случае же, когда жильем пользуется юридическое лицо (для проживания своих сотрудников) или индивидуальный предприниматель, то речь идет об аренде (имущественном найме) и стороны в своих взаимоотношениях должны руководствоваться положениями гл. 34 ГК РФ.