Справочник риэлтора
Шрифт:
При реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), а также при освобождении налогоплательщика от исполнения обязанностей налогоплательщика расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». При реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы). При этом на ярлыках товаров и ценниках, выставляемых продавцами, а также на чеках и других выдаваемых покупателю документах сумма налога не выделяется.
Глава 4
Бухгалтерский
Вопросы бухгалтерского учета очень объемные, поэтому в рамках данной книги мы не будем рассматривать весь порядок ведения бухгалтерского учета, который возможен при осуществлении риэлторами своей деятельности, мы рассмотрим наиболее сложные и специфичные вопросы, по которым бухгалтерам трудно сразу принять решение относительно того, как правильно отразить в бухгалтерском балансе ту или иную операцию. В основном такие вопросы возникают, когда риэлторская фирма выступает в качестве инвестора строительства, совершает различные сделки в отношении объекта как незавершенного, так и завершенного строительства. Рассмотрим более подробно данные вопросы.
Рассмотрим некоторые варианты применения упрощенной системы налогообложения. Упрощенную систему можно применять при оформлении правоотношений сторон договором простого товарищества.
Два предприятия или предпринимателя, работающие по «упрощенке» и уплачивающие единый налог с дохода, заключают договор простого товарищества (одна из организаций – риэлторская фирма). Разница между доходами и расходами, полученная в рамках совместной деятельности, распределяется между товарищами и облагается единым налогом в составе внереализационных доходов. То есть, с одной стороны, товарищи в рамках совместной деятельности могут учесть свои расходы, а с другой стороны, налог с полученной разницы уплачивается по ставке 6 процентов, а не 15, как это требовалось бы сделать с применением объекта налогообложения «доходы минус расходы». Экономия налогов значительная.
По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Такое определение приведено в пункте 1 статьи 1041 ГК РФ.
Каждый, кто хоть раз имел дело с договором о совместной деятельности, знает, что это – куча бумаг и море суеты. К тому же, по мнению налоговых органов, несмотря на освобождение простых товарищей – «упрощенцев» от ведения бухгалтерского учета, по совместной деятельности необходимо и вести бухучет, и составлять отдельный баланс.
Договор о совместной деятельности должен быть составлен так, чтобы не имелось ни малейшего шанса, что его признают договором подряда или укажут на какой-либо дефект, не позволяющий считать его договором простого товарищества. Иначе мало того, что не будет никакой налоговой выгоды, но появится дополнительный никому не нужный оборот по реализации, облагаемый единым налогом.
Как следует из п. 1 ст. 346.15 НК РФ, «упрощенцы» включают в состав внереализационных те доходы, которые поименованы в статье 250 Налогового кодекса РФ. А в пункте 9 этой статьи указаны доходы по совместной деятельности, порядок определения которых прописан в ст. 278 НК РФ. Здесь прописано, что в состав внереализационных доходов налогоплательщиков – участников товарищества включаются «доходы, полученные от участия в товариществе», что трактуется налоговиками как обязанность товарищей-»упрощенцев» распределять и облагать налогом валовой доход от совместной деятельности, а не разницу между доходами и расходами. Однако это скорее мечта налоговиков, чем реальность, так как по нормам гражданского законодательства распределяется именно прибыль (ст. 1048 ГК РФ). А в гл. 25 НК РФ по этому поводу никаких специальных оговорок не сделано. [9]
9
Ю.П. Гладышева. Упрощенка в простом товариществе. Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве», № 3, 2005 г.
Налоговые органы относятся к таким товарищам неодобрительно и считают, что они утрачивают право применять упрощенную систему налогообложения, действуя в рамках совместной деятельности.
Об этом сказано, например, в письме УМНС России по г. Москве от 13 февраля 2004 г. № 24–11/9027. Однако каков бы ни был режим налогообложения простого товарищества, налоги каждый из товарищей платит самостоятельно.
Заметим, что косвенным доказательством того, что налоговые органы в настоящее время выдают желаемое за действительное, является находящийся ныне на рассмотрении Госдумы законопроект, согласно которому НК РФ предполагается дополнить положением, запрещающим «упрощенцам» вести совместную деятельность. Но пока законопроект не стал законом, эту возможность все-таки можно использовать.
Рассмотрим вариант применения упрощенной системы налогообложения при участии средств риэлторской фирмы на долевых основах в строительстве жилого фонда. Посмотрим, с каких доходов уплачивается единый налог.
Часто при строительстве объекта фирма совмещает сразу несколько функций. Например, организация на «упрощенке» является инвестором по строительству дома, привлекая дольщиков. Одновременно она берет на себя функции заказчика. Дольщики покрывают расходы инвестора, связанные с осуществлением им функций заказчика. Кроме того, они выплачивают инвестору, которым может выступать и риэлторская фирма, вознаграждение за сопровождение проекта и обеспечение своих прав на долю в строящемся объекте. Величина вознаграждения – разница между инвестиционным взносом и затратами по строительству, приходящимися на долю привлеченного дольщика, но не менее 1000 руб. (цифры условные).
Если организация является инвестором и одновременно выполняет функции заказчика, то она должна вести раздельный учет как минимум в части расходов по строительству и расходов средств, полученных от дольщиков.
Организации-«упрощенцы» учитывают в целях налогообложения:
• доходы от реализации товаров (работ, услуг), определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
• внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
Применительно к ситуации, которую мы описали, доходами «упрощенца» могут быть:
1) доходы от оказания услуг дольщикам по сопровождению инвестиционного проекта и обеспечению прав дольщиков на их долю;
2) доходы от выполнения функций заказчика для привлеченных дольщиков;
Рассмотрим каждый из этих видов доходов.
Доходы от оказания услуг дольщикам по сопровождению инвестиционного проекта. Эти доходы, как правило, определяются как разница между величиной инвестиционного взноса дольщика и фактическими затратами по строительству объекта. Конечно же, сумму такого дохода можно определить только после того, как строительство завершится. А в процессе строительства величина дохода может признаваться в сумме, определенной в договоре (в нашем случае – 1000 руб.).
Доходы от выполнения функций заказчика для привлечения дольщиков. Инвестор, выполняющий функции заказчика (застройщика), привлекая к инвестированию строительства дольщиков, не оставляет им права выбора другого заказчика, выполняя эти функции самостоятельно. Причем он их выполняет как в собственных интересах (в доле, остающейся по окончании строительства у инвестора), так и в интересах дольщиков (в доле, подлежащей получению дольщиками). [10]
Кроме того, выполнение данных функций в интересах дольщиков является возмездным, поскольку дольщики оплачивают заказчику расходы на его содержание, которые включаются в стоимость доли, получаемой дольщиком по окончании строительства. Таким образом, заказчик, хочет он этого или нет, оказывает дольщикам возмездную услугу. Вознаграждение за эту услугу определяется условиями договора, но оно не может быть меньше фактических затрат, связанных с содержанием заказчика и включенных в стоимость доли, получаемой дольщиками по окончании строительства.
10
А.Ю. Дементьев. Упрощенная система в долевом строительстве. Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве», № 3, 2005 г.