Теория и практика экономических измерений в недвижимости
Шрифт:
“естественная недвижимость” – земельные участки;
“искусственные недвижимость” – здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места.
То есть, в нашем праве, недвижимая вещь – это и земельный участок и что на нем возведено, но не все, а только то, что «прочно связано с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».
Так трактует понятие “недвижимость” статья 130 ГК РФ (п. 1), которое содержит следующее определение недвижимой вещи:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
Юридическая практика исходит из того, что земельный участок и здание на нем – это не одна вещь, а две. Смысл такого разделения имеется в том случае, когда собственность на земельный участок и здания принадлежат разным лицам. Если собственник один, то смысла в таком разделении нет.
Важным моментом понимания вопроса недвижимости является вопрос её регистрации в государственном реестре. В зависимости от того объект зарегистрирован или нет, здания (сооружения, объекты незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) могут быть недвижимой вещью, либо нет.
Недвижимость имеет определенные характеристики, которые существенно отличает её от других товаров на рынке. Прежде всего это связано с тем, как рынки недвижимости сформированы и как они функционируют. Рынки недвижимости, прежде всего, отличаются:
неоднородностью;
мотивами приобретения;
неэластичность спроса и предложения;
постоянством местоположения;
высоким уровнем требуемых денежных средств на покупку недвижимости;
долговечностью и неделимостью;
высокими трансакционными издержками;
государственным вмешательством.
Неоднородность проявляется в том, что не существует двух одинаковых объектов недвижимости похожих друг на друга. Даже если имеются похожие объекты недвижимости, но они будут отличаться местоположением и размерами земельного участка, на котором они расположены. Похожие дома, расположенные на одной улице, будут отличаться по стоимости. Поэтому для участников рынка недвижимости требуется специальная консультация по ценообразованию на объекты недвижимости. Это особенность недвижимости является основанием для такой профессии как оценщик недвижимости. В отличие, скажем, от такого ликвидного товара как акция. У недвижимости нет централизованного рынка, где осуществляется торговля.
Мотив приобретения недвижимости также отличается от многих других товаров. Например, коммерческая недвижимость, как правило, приобретается в качестве инвестиций. Инвесторы в такую недвижимость ожидают получить от владения ею определенный доход. С другой стороны, жилая недвижимость приобретается, как правило, для занятия владельцем. И здесь доход от недвижимости не будет иметь преобладающего значения.
Приобретатели недвижимости могут быть мотивированы и не экономическими соображениями. Эмоциональное состояние или ценностные ориентации покупателей могут быть иметь решающую роль в наблюдаемых ценах на рынках недвижимости. Учет неэкономических соображений в приобретении объектов недвижимости сильно осложняют процесс оценки и противоречат основным предположением неоклассической экономической теории. Именно поэтому наблюдаемые цены на рынке недвижимости нельзя рассматривать как некую внутреннюю фундаментальную стоимость её. Кризисы и ценовые пузыри на рынке неоднократно демонстрировали, что психологические, а не экономические факторы, оказывали доминирующее влияние на цены.
Неэластичность спроса и предложения обусловлено физическими ограничениями в поставке недвижимости на рынок. Никакое изменение цен не может обеспечить быстрый поставки товара на рынок. Для производства недвижимости требуется достаточно значительное время, от 3 до 5 лет, в зависимости от объекта недвижимости. С другой стороны, практически невозможно, в краткосрочной перспективе, сократить предложение в ответ на падение цен. Следствием неэластичности спроса и предложения на недвижимость является то, что рынок не может эффективно и своевременно адаптироваться к ценовому сигналу. Таким образом рынок недвижимости имеет циклический характер, когда периоды бурного роста чередуются с периодами депрессии. Если и бывают периоды равновесия на рынке, то они краткосрочны. Эти факторы не соответствуют основным предположениям неоклассической экономической теории.
В отличие от других товаров на рынках недвижимость, по определению, зафиксирована на определенном земельном участке. Это означает, что она не может быть перемещена в места с более высоким спросом и более оптимальным использованием. С точки зрения ценообразования это также означает большую чувствительность к местоположению, с потенциалом больших колебания цен, (даже для относительно сходных объектов), и большим влиянием внешних факторов. Такие внешние факторы как как шум, преступность, экология, живописные виды оказывает очень сильное влияние на цены на недвижимость, как в сторону повышения, так и понижения цен.
Уровень цен на недвижимость значительно превышают обычные доходности покупателей и поэтому их способность покупать очень зависит от эффективности кредитных рынков. Действующие ипотечные ставки оказывают сильное влияние на цены.
Недвижимость значительно более долговечна, чем любой другой товар на рынке. Период владения недвижимости обычно выходит за рамки продолжительности жизни владельцев. Следовательно, оценку недвижимости надо производить на долгосрочной основе, что вносит неопределенность в степень доверия к результатам оценок.
Неделимость недвижимости означает то, что она приобретается в достаточно крупных объемах. Входной порог на рынок недвижимости достаточно высок, что отсеивает многих потенциальных покупателей и уменьшает эффективность процесса корректировки в ответ на изменение цен, как это определяется в неоклассической теории. Однако процесс распространения различных секьюритизированных продуктов недвижимости снимает остроту с этой проблемы.
Сделки на рынке недвижимости, связанные с большими трансакционными издержками, как в денежной форме, так и большими затратами времени на оформление сделки. Для оформления сделок с недвижимостью требуется привлечение профессионалов, таких как оценщики, риелторы, юристы, строительные эксперты и так далее. Трансакционные издержки значительно увеличивают стоимость недвижимости по сравнению с другими товарами на рынке.