Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Зубова Елена Евгеньевна

Но подъемы на рынке сменяются спадами. Например, в период роста цен потенциальным покупателям не хватает денег для приобретения жилья. Тогда торг идет в обратную сторону: цена предложения оказывается ниже реальной цены сделки.

Попробуем перечислить основные параметры, влияющие на цену квартиры.

Критерии, определяющие стоимость квартиры (ценообразующие факторы):

• Местоположение дома.

• Архитектурные, конструктивные, планировочные решения дома.

• Наличие коммунальных услуг.

• Транспортная доступность (удаленность от метро).

• Общая, жилая площадь.

• Состояние участка земли, прилегающего

к дому.

• Состояние и тип здания.

• Опасность наводнения.

• Правовые факторы (обременения).

• Условия платежа.

• Ликвидность.

• Экология района.

• Вид из окон.

• Количество комнат.

• Этаж.

• Площадь кухни, прихожей и др.

• Наличие парковки, стоянки для машин.

• Транспортный шум и другие источники шума.

• Планировка.

• Изолированность комнат (смежные, смежно-изолированные, изолированные).

• Состояние квартиры (необходимость ремонта).

• Наличие балкона, лоджии (в том числе застекленной), эркера.

• Пол в квартире (линолеум, доски, паркет).

• Ориентация квартиры по сторонам света.

• Состояние подъезда.

• Вход в дом (с улицы, со двора).

• Состояние двора.

• Социальный состав соседей (по дому, подъезду, лестничной площадке, квартире – если речь идет о комнате в коммунальной квартире).

• Телефон.

• Уровень развития инфраструктуры (торговая, транспортная, рекреационная) в микрорайоне.

• Санузел (СУС, СУР, в том числе расположение ванны).

• Мусоропровод.

• Плита (газовая – электрическая), горячая вода (теплоцентраль – колонка).

• Место для прогулок, выгула собак.

• Лифт.

• Высота потолков.

• Наличие кладовых и подсобных помещений.

• Охранная сигнализация.

• «Избыточная достаточность» (вклад) и др.

Самый главный параметр – местоположение. Не напрасно мировое риэлторское сообщество любит повторять: location, location & location. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость по сравнению с аналогичными объектами, которым «не повезло» и они были построены в менее интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут отличаться по цене в 2–3 раза. Так что средняя цена недвижимости по городу – это средняя температура по больнице, и специалисты крайне редко пользуются подобными цифрами, но этот показатель позволяет сравнивать цены.

Стоимость аналогичных квартир в домах массовой застройки для однотипных спальных районов может различаться в 1,5 раза. Вопрос престижности района играет немаловажную роль.

Максимальная цена может превышать среднюю в несколько раз. Это справедливо для престижных районов и добротных домов с хорошими потребительскими характеристиками. Но и здесь возникает много нюансов. У каждого покупателя есть собственные критерии. Например, покупателям дорогих квартир может быть интересен вид на воду – то есть они готовы заплатить за квартиру не просто в историческом центре города, а обязательно в доме на набережной с видом на реку.

Покупатели жилья в спальных районах больше интересуются транспортной доступностью и набором объектов социальной инфраструктуры: магазинами, школами, аптеками, детскими садами и т. д.

Самое дорогое место в Петербурге – исторический центр. он привлекает покупателей домами, построенными еще до наступления исторического материализма. Цены на квартиры в центре могут превышать среднегородские в 8-10 раз, если дом расположен удачно и из окон открывается красивый вид. Особенно ценится «вид на воду» – на Неву, Фонтанку, Мойку. Но нужно учитывать, что в центре города почти у каждого дома, выходящего фасадом на большой проспект, есть 2–3 двора-колодца, где нет зелени, но могут красоваться мусорные баки. Стоимость квадратного метра в дворовой части дома меньше, чем в фасадной в разы. Но и тогда она будет превышать среднегородскую, поскольку квартира располагается в центре. Хотя квартиры в дворовых флигелях Невского проспекта, при условии, что дворик озеленен и обихожен, могут стоить столько же, сколько расположенные в фасадном корпусе, то есть видовые. Народ, живущий в центре, ценит каждое лишнее дерево.

В других районах Петербурга особо ценятся «сталинки», расположенные в Московском районе и на Черной речке. Это престижные районы, и в зависимости от типа дома цены могут колебаться в пределах 40–50 %. Но вид из окна на пивную точку может снизить стоимость квартиры в 1,5 раза.

В большинстве случаев покупателей интересует транспортная доступность, но оживленная магистраль под окном – это большой минус. От грохота и вибрации даже стеклопакеты не спасают, и возникает дополнительный физический износ здания. Но даже в таком доме с верхних этажей может открываться волшебный вид, что автоматически сделает квартиру привлекательной. Особенно для иностранцев.

Любители экологии, скорее всего, предпочтут переехать за город. Для прочих покупателей экологическая ситуация в районе не столь важна, да и информации на эту тему обычно немного. Хотя близость промышленных предприятий не просто снижает стоимость квартиры, но иногда делает невозможной продажу вообще: спроса нет ни за какие, даже за малые деньги.

Квартира в доме с зеленым двором продается быстро: если рядом с домом есть парк или сквер, можно смело накидывать к средней цене процентов 20.

Конечно, чтобы дышать чистым воздухом, лучше жить выше 10-го этажа, но, с другой стороны, там сильнее дует ветер. И если в монолитном доме это не ощущается, то в кирпичных и панельных у чувствительных натур может произойти головокружение.

Когда цену назначают застройщики, они предварительно исследуют динамику цен на квартиры в районе будущего строительства за три прошедших года и прогнозы на три года вперед. Даже самые лучшие дома имеют ценовую планку, зависящую от конкретного микрорайона. Выше этой цены продать квартиры невозможно.

Впрочем, жилье на вторичном рынке обычно стоит на 10–15 % дороже, чем в новостройках. Только надо иметь в виду, что в процессе строительства застройщик увеличивает цену. На более-менее спокойном рынке разница между ценой квартиры на ранней стадии и на момент завершения составляет 30 %.

Еще один фактор, «завязанный» на местоположение дома, – транспортная доступность. Критерий – количество минут до станции метро пешком. Если не больше 10, то в новостройках можно накинуть 5 % к цене, а в обжитых районах до 20 % по сравнению с соседними домами. Если до метро надо ехать 20 минут, придется отнимать от «базовой» цены примерно столько же процентов. Для покупателей дорогих квартир наличие остановок общественного транспорта, как правило, значения не имеет, поскольку у большинства есть автомобили. Транспортная проблема новостроек сегодня не так сильно влияет на цену – маршрутные такси ходят повсеместно и до крупных, недавно построенных комплексов, как правило, довозят.