Все об ипотеке
Шрифт:
Рассмотрим те вопросы, которые связаны с системой ипотечного кредитования и возникают у людей, не искушенных в финансовых расчетах и экономических выкладках.
1. Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, которые выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата и передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку – всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять
2. Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая?
Действительно, ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию.
Банки при подписании договора ипотеки требуют от заемщика максимально возможной в данной ситуации страховки (кроме страхования самого имущества от его утраты или повреждения страхуют жизнь, здоровье, потерю трудоспособности самого заемщика). Но, хотя застрахованным выступает риск заемщика, выгодоприобретателем (т. е. лицом, имеющим право на получение страховки при наступлении страхового случая) является банк, так как из суммы страховки идет погашение ипотечного кредита и процентов по нему.
3. Что будет, если банк, с которым у вас заключен договор ипотеки, обанкротится? Нужно ли будет погашать всю сумму кредита единовременно?
Даже с учетом того, что банковская система представляет собой очень стабильную структуру, предположим невозможное. Банк, предоставивший вам кредит, банкротился. Но у его активов появляется новый собственник. И он же станет собственником вашего обязательства по выплате ипотечного кредита и процентов по нему. Но договор, заключенный между вами и банком, будет регулировать ваши правоотношения с новым кредитором. И на них будут также распространяться все условия договора ипотеки, в том числе сроки, периодичность, размер выплат ипотечного кредита. То есть правопреемник вашего банка получает то же обязательство, которое существовало между вами и прежним банком. Одностороннее изменение условий договора ипотеки с правопреемником недопустимо.
4. Правда ли, что банк заинтересован в том, чтобы сейчас дать вам кредит, тем самым дав возможность приобрести квартиру, но конечная цель банка – «отобрать» ее, продать дороже и получить доход именно от этого?
Нет, это не так. Источник дохода для любой кредитной организации – проценты за пользование е денежными средствами. В данном случае, тем кредитом, который предоставлен вам. Ипотека в первую очередь выгодна даже на вам, как заемщику. Она выгодна именно банку. Например, вы намерены приобрести квартиру за 100 000 долл. США, для этого оформляете кредит в банке в размере 70 000 долл. США. За весь период выплаты самого кредита и процентов по нему банк получит сумму, примерно в полтора больше той суммы, которую дал вам, платежи будут поступать частями, в равные промежутки времени.
Кроме того, приобретенная и заложенная вами квартира по максимуму застрахована. В случае наступления страхового случая (уничтожения или повреждения квартиры, смерти или потери трудоспособности заемщика и т. п.) банк все равно возместит свои деньги из суммы страховки.
Если же вы нарушаете свои обязательства, прекращаете выплачивать кредит и проценты по нему. Эта ситуация очень нежелательна для банка. Ему приходится предпринимать те действия, на которых он не специализируется.
Конечно, обращение взыскания будет произведено, но это всегда лишние проблемы для кредитной организации. Поэтому у банка нет рациональных оснований для того, чтобы беспричинно предпринимать действия по выселению заемщиков из заложенной квартиры, при этом терять гарантированный долгосрочный застрахованный стабильный источник дохода, а затем привлекать в ипотечное кредитование нового клиента. Таким образом, ипотечные кредиты являются одним из самых привлекательных вложений для банка по причине долгосрочной получения дохода, при том что возврат гарантирован «на все 110 %».
5. Сможете ли вы в результате участия в системе ипотечного кредитования получите выгоду, разрешить свой квартирный вопрос?
При всех достоинствах и необходимости ипотеки нужно обратить внимание на то, что если речь не идет о социальной ипотеке, то предоставление данного вида кредитов выгодно в первую очередь банку. Именно его интересы застрахованы, долгосрочны и стабильны. Учтите, что данный кредит является долгосрочным, а вы, в отличие от банка, не застрахованы от потери работы, ухудшения экономической ситуации, изменения курса валют и т. п. Кстати, ипотечные кредиты предоставляются чаще всего у нас в евро или долларах США. Все может произойти в нашей стране, и курс валюты может измениться настолько, что сделает условия ипотеки неподъемными.
Не исключено, что банк сделает перерасчет платежей по вашей настоятельной просьбе, ведь, как уже сказано выше, связываться с реализацией квартиры банку не интересно, но даже при этом ваш долг будет расти.
Конечно, осветить все вопросы, которые возникают при заключении договора ипотеки, невозможно. Связанные с этим проблемы очень многогранны и индивидуальны. Конечно, не всегда получение ипотечного кредита проходит легко, но при этом нужно реально оценивать все плюсы данной системы и ее недостатки. И на основании сделанных выводов принимать решение.
Основное достоинство ипотеки – в том, что она предоставляет возможность жить в своей собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.
Ипотека сегодня
Сейчас в России количество ипотечных программ, объем ипотечных кредитов не сравнимы ни по каким параметрам с предыдущим периодом. На начало 2005 г., по данным Банка России, объем выданных кредитов составил около 18,5 млрд руб., причем за второе полугодие 2004 г. был отмечен практически троекратный рост.
Существенно также то, что на рынке российской недвижимости в настоящее время активно работают не только российские, в том числе специализированные, банки, но и западные.
Очень хорошо, что ипотека становится с каждым годом все доступнее.
Основное, что препятствует ее развитию сейчас, – низкая платежеспособность населения.
Главный вопрос сегодня: как можно способствовать развитию ипотеки? Ответ: в первую очередь, нужно повышать уровень благосостояния населения.
Сведения о современных возможностях кредитования приведены в таблице.